博鳌论坛：商业地产新时代 多重夹击下 正走向深水

　　主持人：尊敬的各位来宾，下午好。经过短暂休息之后，我们马上开始今天下午第二场主题论坛。

　　这是商业地产最好的时代，也是最坏的时代，泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水。

　　各位来宾，本会场今天下午第二场主题论坛的主题是：商业地产新时代。

　　主持人：首先开始的同样是演讲环节，有请演讲嘉麦德龙中国总裁 Jeroen de Groot（席龙）先生，Jeroen de Groot（席龙）先生的演讲题目是：The Power of Food Retail METRO Cash & Carry China（食品零售的力量)。有请Jeroen de Groot（席龙）先生。

　　席龙：女士们先生们，现在我们要交流的是跟之前不同的话题。我们这个课题主要是针对于零售业、批发业以及一些大型超市，类似沃尔玛跟大润发这样的企业。由于这个非常快速的经济发展，给麦德龙也带来很大的影响，因此我这个课题就是想给大家介绍一下我们麦德龙怎样发展我们可持续经营的工作。下面我跟大家介绍一下麦德龙集团，麦德龙的业务和麦德龙中国的情况。

　　麦德龙集团是全球领先的零售企业，我们有四大支柱，第一个是批发业务，第二个是消费电子的商场，然后是以real为代表的大型超市还有以real为代表的百货商场业务。我们在2014年是实现了600多亿的欧元，在全球也是领先的。

　　下来我想介绍一下我们麦德龙的业务，虽然麦德龙在中国经常被误认为零售商，其实我们不是零售商，我们是全球领先的自助形式的批发商。我们主要的业务是进行商对商的业务，这对客户来说是一个非常独特的经营理念，并且我们实行国际化，但是也尽量满足在各个国家地方上的很多需求。这也就是为什么麦德龙中国跟麦德龙法国去相比的话就非常不同了。

　　我们在2014年财年已经创造了310亿欧元的销售额，也就是在整个麦德龙集团占非常主要的位置。我们麦德龙以我们在市场上的商场数量，成为了我们在整个集团中占全球第三大的市场，我们在中国的56个城市开设了82家商场，并且有超过11000名的员工。

　　我们有超过380亿的采购客户，并且在去年实现了180亿的人民币销售额，虽然我们很多业界的大型超市经常听到他们关闭商场的消息，但是我们麦德龙实现了非常稳定的拓展的态势，尤其我们响应中国往中西部发展的号召，我们的向中西部扩张业务一直在持续。

　　麦德龙是很多外资企业在中国最早拿到允许营业制造的企业之一，我们早在1996年就开设了我们的第一家商场。麦德龙是很多外资企业在中国最早拿到允许营业制造的企业之一，我们早在1996年就开设了我们的第一家商场。

　　麦德龙作为典型的一个德国企业，我们办事的方式是非常认真的，我们在食品安全和食品质量方面也是一直坚守我们很高的标准。我们自2007年就已经打造了自己旗下的品牌，叫做“麦咨达”，是一个农业咨询的公司，在开发和培育农户，让他们达到我们的标准来培育农产品的企业。

　　怎样控制食品的安全和质量呢？如果仅仅是在供应商这些源头进行也是不够的，因此我们麦德龙是在中国唯一一家在所有商场都实行“HACCP”认证的批发企业。我们在商场内部对我们的员工也进行各项培训，令到他们能够实时的跟进国内和国际的质量要求。自从2013年我上任麦德龙中国总裁的职务以来，我就发现麦德龙在中国市场上，虽然是以优质的形象在这里，但同时也表现为比较高价格的定位，这是我们客户对麦德龙的总体印象。

　　自从1996年我们开设麦德龙商场在中国开展业务以来，我们的政府花了很长的时间，在很多事件以后，在2008年以后，才感觉我们的政府和人民越来越注重食品安全的问题，比如说很多的酒店、学校、机关企业或者是一些幼儿园等等，他们也越来越意识到食品的安全性如果不能掌控的话，会带来很大的问题。

　　也就是由于这些客户，他们对食品质量安全意识提高以后，麦德龙跟这些客户的关系就越来越紧密了，我们也因此对这些大型的客户采取了配送的业务。各位可能很难想象，如果说25%的销售是通过配送来实现的话，我们的商场就很难作为一个配送的基地来实现这么大比例的配送要求。因此我们也就发现了这个问题的存在，并且采取了很多的办法。

　　还有就是福利礼品这一部分，也是我们很重要的一块业务，这一部分也要透过很多配送业务实现。由于我们在大众中价格比较高的印象，因此愿意到我们商场来进行采购的一些个人客户，他们往往也是一些接受过比较高的高等教育，并且对食品安全、食品的质量有较高要求的一些人群。针对这些，麦德龙都做了很多专门的业务方案来满足他们的需求。

　　虽然我们的商场是82家，但是一半左右的业务并不是完全透过商场这种自运的模式产生销售额，有一半的业务是通过其他方式实现的。我们所做的这些经营不单包括非常专业的商对商的业务，也包括对个人一对一的服务。为了实现这样比较复杂的一些业务情况，我们如果仅仅透过商场来实现，或者如果我们实行比较复杂的定价体系的话，或者我们透过非常复杂的组织结构都是很难实现的。

　　但是我们有非常好的基础，只要我们进行一定的变革，我们就能够非常好的适应这个业务需求。因此我们董事会成员认为，我们坚守食品安全质量的基础上，可以实现我们所希望的业务目标。因此我们就打造了五大业务支柱，通过这五大支柱能够实现我们的效率和透明度，我们五大团队在麦德龙中国旗下通过统一的公司后台支持，以实现协同效应。

　　第一就是电子商务，电子商务其实存在于我们生活的方方面面，我们发现电子商务对我们这个传统商场业务是有很大的冲击的，因此我们也同时发现我们的很多业界的同仁，他们在电子商务这一块的发展是有一些滞后的。但是我们麦德龙依托自己现有商场的网络，我们充分可以实现线上线下的对接，进一步打造麦德龙的电子商务业务。我们依托82家的商场作为线上服务的基地，也透过直接从商场配货来把货物运达线上客户的手中。我们的价格和品类是跟商场完全一样的，对那些没有办法直接到我们商场进行采购的客户，我们可以实现配货。

　　关于福利这一块就不想多提了，想专注于食品配送服务这一块，比如说在海南，像这样的市场就非常依赖于食品配送服务的模式。类似于食品配送服务，我们会专门打造平台，而不是依靠商场来做配送基地。

　　当然我们的主营业务还是商场的业务，我们透过这个目标客户群的分析来寻找我们的目标客户。我们发现独立企业这方面对麦德龙所提供的服务和商品的要求是非常高的，为了适应这个经济的发展，我们很多商场的陈列，它的情况已经落后于市场的需求。因此，我们就选取了一个商场作为商场重装的试点，通过这个商场重装更好的实现客户在商场内采购的体验。做了这些活动以实现我们的经营目标。我们同时也进行了很多市场活动。

　　当然在提供市场满意度、客户满意度的道路上还有很长的路要走。如果各位曾经到麦德龙商场采购过或者是最近有到我们新重装的商场采购的话，你可能就会发现我们新重装的商场，比我们老的商场有非常崭新的一些面目。新的重装商场也令到我们非常有信心，即便是实体店，它的经营在以后的日子里也是非常有繁荣的景象。我们在生鲜区域做了很大改革，并且我们对非食品区也做了很大的改进，这里想展示一些照片，这样就可以非常直观的看到我们商场的重装情况。

　　各位看到的客户驿站就是令到我们的客户有一个休息的区域，这里提供免费的饮料以及小吃，并且客户能够在这里上网查询必要的资料，休息，进行一些讨论思考，或者是对我们的会员进行登记等等。各位看到的这个是非食品区域的重装，我们的货架是比较高的，对于非食品区我们把货架减低，并且实现了360度无死角，这样对客户寻找到自己的商品非常好。这里就是在麦德龙商场中开设的福利礼品馆，他们对礼品有需求的可以在这里选购，并且可以跟我们的专员进行讨论。

　　刚才大家浏览到的是生鲜区、蔬果区的图片，还有互动坊要提一下，麦德龙的大厨可以在这里，向我们的客户现场展现，采用我们的食材进行烹饪的过程，这样也帮助我们的客户实现他们所需要的一些服务。并且我们特别开辟了贵宾的结帐通道，让我们大的采购量的客户能够非常容易的结帐。另外对于采购量相对大没有办法自己运输的客户，我们承诺在两个小时之内实现配送，当然这个运输的标准也是很高的。

　　透过这些新的措施，我们重新定位我们的核心业务，并建立了线下经营可持续发展的未来，我们不再依赖大宗的批发交易，能够创造独特的商场环境，真正成为独立企业之首选，在中国的零售业有着清晰的差异化的定位。

　　主持人：接下来我们有请印力集团董事长、CEO、创始人之一 丁力业先生。丁力业先生的演讲题目是：新生代、新创享——商业地产未来的铂金十年，有请丁力业先生。

　　丁力业：谢谢大家，谢谢观点邀请我们过来，开了一天的会，得到了很多的收获。下午是商业地产的新时代，这是最好的时代，也是最坏的时代。确实，今天商业地产也处于这个时代。作为我们做商业地产十几年的时间里面，只有一个业务就是商业地产，所以我在这里想分享一下我们对商业地产的想法。

　　第一个想法是从专业到深度的转变。我们形成了自己的一套商业模式，所谓的开发、经营、资本管理，也就是从选址开始到我们的规划建设，到我们的成本控制，到我们的招商，以及我们的资本市场的退出，我们认为我们已经形成了商业地产最需要的一环。

　　今天除了专业专注的精神以外，我们希望是深度的，因为我们认识到商业地产的区域性差别比较大，尽管都是在中国，但中国的南北城市，尽管都是在一个大区域，比如说江浙区域，但浙江跟江苏的商业资源区别很大。因为我们的零售资源有很多还不是一个统一值，所以我希望我们在中国已有的22个城市里面，我们深度耕耘。比较好的是我们在这里的重叠性达到了50%多以上，所以这也是我们自己做商业地产的经验，从最远的地方哈尔滨到最南的地方南宁，从我们这么大的跨度对我们来说，确实压力很大。所以我们奉劝每一位朋友，可能深度耕耘一些，你的管理成本会少一点，你的经营效应会好一些。

　　第二个分享一下重资产和轻资产。前一段时间有很多声音在讲今天是轻资产的时代，把手上的物业全部卖掉。前两天在南京参加苏宁的峰会，王健林董事长发言的时候说，他以前的生意模式是卖住宅建商场，他现在觉得很慢，把商场卖了拿别人的钱来玩。我们刚开始走的是轻资产模式，我们那时候的合作方式在股权比例里面，我占的比例都没有超过30%，最低的一条我才参与15%，但是我赚取了很多开发经营管理的费用，当然我的收入也享受了溢价部分。

　　所以说轻资产是能解决很多资金的瓶颈，我们说商业地产难做，主要是两个难，一个是要钱，所以资本。一个是要人，要会管，你光有钱也不行，你光有人也不行。所以刚开始我们成立的时候是一腔热血，我们有团队，初生牛犊，03年谁都还没做就跳下去，我们说一定要把商业地产做好，这是我们当时的口号，所以我们采取了轻资产的模式。但是近段时间大家也发现，印力集团最大的手笔是在收购，是重资产，去年花了70个亿买商场，就是要买，包括我们美国的投资者，我跟他们说，你把股权卖给我，我要做重资产。所以我在想，你要做重资产还是轻资产，这是你公司自身发展的需求。

　　如果你做轻资产真的能够做到质量，比如说你能保障你所从事的商业地产的收入或者回报，能做到7%，我觉得你这个团队是有战斗力的，同时你这个团队有一定的规模，比如说你有一百个，能够在这一百个商场或者五十个商场，在你的管理下，他的回报净收入回报，你的当下成本达到6%到7%，可以做轻资产。但是今天我们看到没有一家公司能够做成，包括以前我们委托很多，做一项可以，佣金拿了以后下面没了，拿了三四个月的租金收入走了，不管拥有者补贴多少，甚至是三四年的面租期他也不管，所以轻资产你要有自己的规模和质量，同时不同的地方是不同的想法。大家可能都会发现，香港的运营商都是自己拥有资产，比如说恒隆，基本上自己管自己的。但是美国跟澳大利亚甚至是新加坡，他们是用REITs，是轻资产，所以不同的政策环境，不同的公司，轻资产重资产都是有自己的选择，一定要根据公司自己的特点来做。

　　第三个跟大家分享的是，我们要积极拥抱互联网时代。我觉得现在的商业地产，确实很难做，除了本身的竞争以外，电商的竞争也是我们一块主要的应对对象。我们作为商业地产购物中心的拥有者，如果不用一个开放的心态，如果不用一个积极的心态去迎接，在今天这个互联网时代，你可能会受到非常非常大的压力。我很高兴的看到在前年，我们做战略回顾的时候就定下来，用in city，我们抱的是互联网的开放、包容、共享这样的思想，我们跟互联网公司合作，比如你们看到的我们跟很多互联网公司的合作，这样的目的是把我的客流带过来，通过他的数据来做到我的精准营销，最终的目的是来提升我的销售，提升我的租金回报，提升我的资产质量。所以我觉得在互联网到来的时候，做商业地产者一定要有一个开放积极的心态来应对。这样的话，你就不会被潮流所淘汰。

　　前十年的商业地产我们可以说是野蛮生长，赚了钱没地方花就放个商场在那里，拼命的拿地，拼命的盖楼。将来的十年，这个时代不同，将来的十年主要是对资本跟商业管理有充分能力的公司是大好机会，可能是优胜劣汰并购的机会，我希望在座所有行业的专家跟企业家们，在这个时代里，我们能够成为赢者。就是上午陈启宗先生说的，我们要通吃，不是恒隆通吃。谢谢大家。

　　主持人：谢谢丁力业先生，下面我们有请万达电影院线股份有限公司副总裁 曾光先生。曾光先生的演讲题目是：触电互联网：院线与商业项目如何融合，有请曾光先生。

　　曾光：大家下午好！在听了一天的关于房地产的话题以后，终于可以谈一些轻松的东西，中国电影。

　　电影这个行业在过去几年是一个亮点，可以用一路狂飙来形容。在这个过程里，可以说在购物中心大家可以看，作为主营业态，每年能跟随中国的电影市场保持复合增长在38%以上的行业，现在看下来恐怕只有电影院院线这个行业，但是这个过程大家看着轻松，但是大家回头看，2005年的时候，中国整个电影票房市场是20亿，到2015年，上半年中国电影市场票房是200亿，从我们自身发展的经历来看，可以说除了整个市场是在资本的推动下产生更大的剧变，同时也有很多是怎么样结合互联网、运用互联网，在这个过程里深挖自己护城河的问题。

　　下面我跟大家分享一下万达电影的一些看法。我们讲讲中国电影市场为什么会有这样一个井喷，2015年特别在过去的7月份，对中国电影市场可以说是一个里程碑，大家可以看到，整个中国电影市场从2005年20亿走到今年的400亿，七月份的时候是破了一个记录，这个记录是单月票房中国做到了54.9亿的票房，已经是非常接近于当月北美全球第一大市场的票房。年底我估计随着几个大片的出现，我们很轻松能够做到400亿。同时全年我们也看到人次会土地11亿，超过美国的观影人次。预计两年之内，中国的电影屏幕数会达到五万块。

　　刚才讲了2015年，2015年是一个井喷的年代。7月份观影人数已经超过美国，将来是不是能够超过好莱坞，从今天开始拭目以待。为什么这么说呢？如果7月份大家去电影院是没有好莱坞大片的，这三部是纯国产片，这个是有标志性意义，这三部电影的背后都有互联网关联。精准营销还有互联网的推动是非常大的作用。《捉妖记》是21亿的票房，已经是中国电影票房亚军，它的制作已经是接近好莱坞的制作水平。《大圣归来》也是今年国产动画片的奇迹，非常不容易，这部电影摆脱了传统电影的一些传统观念，关键是他通过互联网的水军，我们叫做自来水，这部电影怎么做到从预估五千万，做到八亿的票房，完全是通过互联网的推动，观众自发的推到八个亿，大家可以去看，去分析。

　　总结来说，中国电影为什么会有这么狂飙式的增长，最主要是消费转型的推动，消费转型的推动，机遇带来了资金的进入，资金的进入院线的大幅度增长，这个是极大的扩大了观众的基数，这里互联网的影响非常大。各种各样的第三方都在做投资，他们带来的客流量、人流量是非常大，是以前传统行业，比如说在电影院排队，现在看不到了，在座的基本上80%的人都是会拿手机订票，所以这就是一个改变，这是一个传统的颠覆。这个会给我们院线带来什么呢？

　　我们说未来整合是必然的，因为现在发展是有点无序，从发达国家的经验来看，这些行业应该是高度集中的，比如在美国，在美国前三的院线控制了60%的市场，中国有47条院线，也是控制了60%，所以这里有非常大的整合机会。

　　电影院并不是一个暴利的行业，是传统的，百年的行业。它的投入非常大，所以并不是说所有人都可以做的行业，这个整合是必然的。那么多的资金进来，他们无非是做短线出去，在国内来看，大规模屏幕的发展，大比例是中小影城，中国有五千多个电影院，三千多个中小影城，他们在未来的市场整合能力应该会有大院线来做。目前全国这个比例是在23%、24%左右，万达目前90%的比例是盈利的。所以在未来来说，院线的发展会出现一个整合，不是说你有钱就可以整合，真正能够整合到最好，能够整合到优化的企业一定要具备一个能力就是经营的能力。

　　下面介绍一下万达院线一路走来的经验或者体会。互联网的冲击很早，我们也做了很多部署，实际我们的业绩一直都不错，从今年年初上市以来，股价受到资本市场的关注，万达院线在深圳是中小板上市，目前的市值是1200亿左右，应该是全球院线第一的。目前的经营业绩不错，上半年是36亿，同比去年增长40%，我们在其他经营指标上也是远高于同行的，叫做单屏幕产出是同行的全国平均水平的两倍到两倍半，我们的上座率全国平均是11%多，我们万达是12%多，所以各项经营指标是比较优秀的，这个是怎么来的呢？

　　我们说拥抱互联网，但是拥抱互联网的前提是你要有自己的东西，比如说在第三方平台在做的时候，他们带来的是什么呢？在目前行业来说，做法都是用低票价吸引人流，9.9块，19.9块，这些客户是不是我们要的？从万达定位来说，这些不是我们的主流客户，我们的主流客户定位是在30到40多块的客户，为了保住我们的市场和客户，我们是重点发展我们的电商渠道。如果大家去过万达影城，是不会有猫眼这些，都是在我们万达的取票机取票的，这是我们的做法，也得到了很大的回报。70%以上的收入是来自于线上，30%是我们自有渠道。2015年我们万达自己开发的APP下载量达到一千万。

　　另外我们有一个很独特的全球最大的会员体系，这个可能是很多人不知道，目前来说万达院线的会员到今天为止突破四千万，年底会达到五千万的会员，会员的活跃程度是在43%以上，80%的会员会到我们那消费，持卡的会员每年会来六次以上，这是我们深耕的地方。未来的策略是围绕会员推出会员的战略，我们打造的不是简单的电影院，我们要做一个电影生态圈，我们要做上游，下游还有中间，包括衍生品，包括未来我们还会规划做网络院线，做电商，还有游戏方面。最终的目的是希望通过这样，把我们的平台打造得更好更强，我们的愿景是未来在2020年能有一千家电影院，60%是来自于万达广场的支持，40%是来自于其他发展商合作，我们期望到那个时候拥有中国市场上25%到30%的市场份额，谢谢大家的聆听，接下来希望有更多的合作，谢谢。

　　主持人：谢谢曾光先生的演讲，接下来有请下一位演讲嘉宾，新城控股集团有限公司高管欧阳捷先生。欧阳捷先生的演讲题目是：“新一轮房价上涨周期已经来临？”有请欧阳捷先生。

　　欧阳捷：非常感谢大家能够在这个时候还留下来聆听我们的心得。以前我们有个观点叫做与身份无关，以数据说话。

　　在我们的分析当中，包括今天上午我们听了很多报告，大家谈论的东西谈过去得多，谈到的东西，谈宏观的多。但是跟我们切身相关的、微观的、前瞻的东西还不多，这里我们再给大家分析一下我们自己的一些研究思路。

　　我们认为，尽管高增长的时代已经过去了，尽管去年的市场阴影还没散去，尽管有些城市的房价已经很高，但是新一轮的房价上涨周期已经来临了。为什么这么说？因为今年上半年房地产销售业绩增长了3.9%，销售额增加10%，就意味着房价已经在上涨。

　　根据统计，上海的房价在往上走，上海的房价已经很高，控制房价上涨是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。注意，回顾到上一届政府曾经反反复复强调的调控两个字，又出现在了这里。不仅是上海还有其他城市，还有北京在往上走，北京筑建委主任徐贱云说，北京的上升是在去年下降的基础上的恢复性上涨。你们认为北京的房价是恢复性上涨吗？我认为不是。如果是恢复性上涨，就意味着他已经认可了过去的上涨，而且现在北京房价已经创了新高。深圳就不说了，广州房价也在继续上涨，所以一线城市在上涨，而且销售面积只占了5.79%。

　　光一线城市上涨是带不动全国的，因此二线也在上涨，我们看到南京、南昌、杭州都在上涨，去年杭州是全国库存量最大的城市之一，库存周期超过了30个月，但是今年量价提升。武汉上涨，天津上涨，合肥上涨，济南上涨，福州是为数不多下跌的二线城市，但是我们也看到了有的二线城市甚至三线城市也有下降的，但是我们看到更多的是上涨，长沙也是恢复性上涨，常州大家都知道，鄂尔多斯之后列为又一个鬼城的城市，它的房价和销售量也在恢复。宜昌也在上涨，所以我们认为三四线城市已经走出了市场的底部，绝大多数城市房价已经停止下跌，正因为三四线城市房价的下跌，才支撑了全国的房价的上涨，当然我们认为房价是缓慢的，差异化的。

　　右边一张图是我们2013年做的图，非常巧合的是，这张图里2015年的这个点可能比2013年略高一点点。今年的整个形势，我们上半年形势来看，销售面积增长了3.9%，如果下半年根据我们的市场的发展趋势，很可能今年的增长会超过5%到6%，如果超过这个数，就意味着超过2013年。为什么会出现这种情况？什么原因推动了房价的上涨？在2013年8月的时候，通过新浪个人微博说过，2014年会有城市放开限购，而且我们认为真正对房地产市场影响的是限贷，不是限购。所以到今年年初又讲过，如果有政策刺激市场会更加好，如果没有，2015不会比2014年更好，但是2015年一定有政策刺激，这是我们在观点地产上的演讲，紧跟着就出现了“330”，“330出来之后，基本上解除了除了一线城市的限购措施，鼓励地方政府推出各种各样的降息措施。

　　过去我们讲，投资性需求除了一线城市之后已经比较少了，特别是住房上的，当然商业上的还有一些，改善性需求在明显下降。因为我们的面积性的改善需求已经接近顶峰，全国的人均住房面积已经到了43平方米，我们的改善需求中间还有一部分是属于品质性的改善需求。另外我们的城镇化需求也在下降，我们统计了全国76个城市，其中62个城市常住人口的净增长在下降。市场在向着弱平衡的方向在趋于发展。

　　所以我们看到全国的施工面积同比在下降，而且同比下降目前来看已经接近了4%，4%意味着什么？我们2013年做过一个分析，如果我们的施工总面积在过去几年是逐年递升的，在去年年底超过了70亿平方米，70亿平方米意味着什么？按照每年的销售面积，意味着从开工到竣工需要五六年的时间，而我们在2005年的时候发现，这个时间其实只要两年半，这是我们正常的开发周期，所以施工面积增长之后，会把整个周期拉长。

　　如果把施工面积降下来，然后我们的销售面积增长上去，最后使得整个施工面积保持一个平衡，保持平衡的时候，库存量不再增加，恢复到五年左右的时间，我们看这条线正好是往这个方向在走。因此我们也看到新开工面积从去年一直处于负增长区间，最低的时候达到了负增长，接近26%，现在还在负的15%。同时看到住宅用地在大幅度下降，2014年比2013年下降了接近一半。住宅土地供应量的大幅飙升，使得目前出现了一个供不应求的状态，这个状态到目前还没有得到明显的缓解。

　　随着土地面积的下降，土地出让金也在下降，但是房企购地的成交量也在下降，都是负增长，都超过了13%，最低的达到了35%。因此我们看到现在房地产投资还在持续下滑，已经跌到了10%以下，之所以还有一点点的增长，是因为我们的在建面积过大，而在建面积还在投入。因此供应和潜在供应已经在缩减了，库存最大的时期已经过去了，而土地储备也不再像以前一样越多越好，这是因为政策的设施。

　　房地产成本的刚性约束制约房价下降。国土资源部统计数据大家都懂得，虽然只有上涨不到3%，但是这个数据大家其实都是懂得。虽然一线城市的地价上涨比较快，产生拉动作用。我们看到2015年的这条粉红的线，房地产企业的资金来源已经超过了2014年，也超过了2013年为历史最高点，所以房企不差钱，那他为什么要降房价呢？海外上市公司发行的债券已经超过了375亿，这么多的钱发进来之后，企业不缺这个钱了。

　　需求也不用担心，三年之后人口还要增长2.2亿。另外，421的家庭是不会多出房子，我们现在房子的建筑寿命是50年，那时候我们的年纪是75到85岁，房子死了人还没死，所以这个房子是不能留下来的，就算人不在了，房子的功能配套等等都不符合年轻人的需求。

　　房价上涨是不是昙花一现？不是，因为后面还有更多的货币出来，现在货币宽松已经到了很恐怖的时候，多余的资金还有很多，一定会进入流通的渠道，所以我们看到的牛肉、鸡蛋、钢材等等已经出现上涨的苗头，这些苗头是趋势性的东西，我们不知道趋势就不能未雨绸缪。

　　土地财政还会成为地方政府的救命稻草，地价还会继续上涨，买房人会加快入市，所以我们认为新一轮的房价上涨周期将打破平稳发展，干扰客户的购买预期，但是这个事情我们认为是不可避免的，也不可回避的，最后的结果我们相信，市场可能不会以我们的意愿为转移。我们曾经做了一个微信公众号上做了测试，其中76%的人认为房价还会继续上涨，同时大家认为房价上涨的周期可能会在三年时间，这个人数占到了36%，所以我们认为未来的房价还会继续上涨。

　　但是有两个疑问没有想明白，第一个是这一轮房价上涨周期何时结束？第二个是人民币贬值会引发怎样的通胀？谢谢大家。

　　主持人：谢谢欧阳捷先生的精彩演讲，请您留步，接下来进入的是本场论坛的主题讨论会环节，本场讨论会的主题是：商业地产新时代。

　　接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾，他是：新城控股集团有限公司高管欧阳捷先生。

　　接下来有请讨论嘉宾，他们是：

　　喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁 夏农先生

　　太古汇(广州)发展有限公司总经理 隋颂伟先生

　　万达电影院线股份有限公司副总裁 曾光先生

　　大地影院建设有限公司总经理 于欣女士

　　苏宁置业集团有限公司总裁助理 赵韫女士

　　第一太平戴维斯华南区董事长 林木雄先生

　　下面请欧阳捷先生开始主持这场博鳌主题讨论会。

　　欧阳捷：这次出的题目有五个，第一个是在互联网时代，电商围城与商业模式。因为我们的嘉宾比较多，我们分成几个组，第一组请太古汇还有苏宁就这个问题讨论一下，太古汇商业做得非常好，在广州这个领域是标杆，也是我们学习的，我个人理解比恒隆不差，虽然上午陈启宗老师讲，除了恒隆之外没有哪个企业做得好了，但是我们觉得可能不是这样，不过太古汇我有一个问题，太古汇只在广州做？

　　隋颂伟：目前我们在广州、上海、北京、成都都有项目。

　　欧阳捷：太古汇这种模式在中国大陆已经做得非常的出色了，但是现在看，中国的商业地产在这几年的发展，在一二线城市已经趋于饱和甚至过剩，根据统计数据来看，全国现在商业地产以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年将以400家左右的速度在递增，2013年是380家，到2025年预计要达到一万家，我想请问一下太古汇，太古汇能不能走出一二线城市？把你们的成功模式复制到三四线城市。第二个问题，你们觉得你们的商业模式在三四线城市是不是真的能够立地生根？

　　隋颂伟：我先介绍一下，因为我是负责广州太古汇的项目。回答你第一个问题，目前我们还在忙我们的北京上海还有成都、广州的几个项目，所以你说会不会有机会，我觉得将来可能会有这个机会，不排除，但是目前来说非常专注去搞好几个在现有的项目。另外据我知道，公司刚刚公布，在上海也有一个框架协议，所以目前是这样的情况。然后我们很少去复制项目，因为我们做的每一个项目都是有他自己的故事，可能跟一些开发商，我们的营运理念不太一样，我们希望按照这个城市还有这个项目的特色去发展。举个简单的例子，最近我们开了成都的太古汇，那边有一千年历史，我们的精品酒店就是按照一个庙思想的方法去开发我们的项目，我们很少这个项目做得很成功，然后我们去其他地方做一个一模一样的。

　　欧阳捷：虽然你不是做成一模一样，但是你的商业模式应该是一模一样的？

　　隋颂伟：是，目前我们有几条产品线，太古汇就是一个综合体，我们有办公楼，有酒店，有商场。我以前在北京做过的项目就是开放式的，针对的客群也不太一样。

　　欧阳捷：你们看好三四线城市吗？

　　隋颂伟：因为开发是另外一个Team来做，目前还是在一线。

　　欧阳捷：苏宁置业大家可能不太了解，苏宁大家知道的是电器做得非常好，苏宁当然还有很多的业务，苏宁金融、苏宁易购等等，但是苏宁置业也做得非常好，现在手上在手的购物中心项目已经几十个，遍布了一二三线城市，很多三四线城市也进了，关于您对三四线城市未来的前景怎么看？

　　赵韫：我觉得苏宁置业会有选择性的进入城市。苏宁置业跟苏宁云商是两个支柱产业，中午我也跟欧阳先生介绍了一部分苏宁置业的情况。能不能把今天中午讲的看看你听进的，介绍一下。

　　欧阳捷：苏宁云商、苏宁易购、苏宁置业，我觉得今天听了赵总讲了之后，我个人对苏宁又要刮目相看，因为原来我们知道苏宁主要在电器、超市做得还是不错，现在还要做精品超市，五千平方米的。但是今天不是你提问我，是我代表大家来提问你，所以关于商业地产这一块，还有一些话题要聊聊。苏宁置业你们的商业模式，你们到底是有什么与别人不一样的核心竞争力？

　　赵韫：恒隆确实很好，但是很多商业地产公司其实大家还没有发现它或者挖掘它真正的价值，苏宁置业将会是其中一个。苏宁置业用我自己的感受，它跟一般的商业公司还是有区别的，因为大家了解得比较多的是苏宁云商，实际上它经过这么多年的发展以后跟以前也完全不一样，以前我们更多的是电器的发展，电器的连锁店，但是现在有很多其他的东西，比如说苏宁易购，苏宁金融，再加上超市公司，还有我们的PPTV，刚才有一位同行讲他在8月10号的南京峰会参与了，这个就是我们APP全程报导的，苏宁置业是依托于这个平台发展已经有20多年了，在这20多年的工作过程中，我们在全国的地产发展板块，我们进入60多个城市，完全开发和储备开发有两千多万平方米，有商业地产、住宅地产、物流地产、科技地产和旅游文化地产。刚才跟曾总也在探讨万达合作的可能性。

　　欧阳捷：你们也想抢万达的影院生意吗？

　　赵韫：没有，我认为作为商业地产的开发者，太古汇他们每个城市做的都不一样。苏宁我们的商场这一块，我们的定位是快时尚和轻奢，比如现在在江苏已经有很多地区开了苏宁生活广场，今年还有十几家苏宁生活广场要开业，万宝龙、阿玛尼、CK这些品牌大家都是非常熟悉的，在苏宁的商业里面，苏宁电器也好，苏宁云商也好，这只是我们的一个部分，所以我想，在商业这方面，一个是我认为我们的经营不太一样。第二，我们是以做商业地产为主的公司，所以在发展布局中，我们坚持我们的选址是在核心城市的核心商圈，商业就三大要素，第一是你的选址非常重要，在郊区比较辛苦。第二是开发商也非常重要，第三最重要的就是创新，苏宁今年是两个元年，一个是有上市计划，在商业地产我们想通过自己的运营管理和创新。

　　欧阳捷：你们的开发和商业管理是一个团队吗？都在苏宁置业吗？

　　赵韫：我们是苏宁置业下面有酒店管理公司。

　　欧阳捷：至少我们可以看到大陆的开发商至少有那么一家大声宣布我是没有老鼠的。第二个话题就是院线争霸，电商业娱乐新生态，万达和大地是整个院线排名中是排在最前列的，万达排第一，大地可能是第二？好像前两年是第五，先请万达来说说，作为全球最大，你们现在还想做多大？

　　曾光：有多大做多大。

　　欧阳捷：但是我们看到法国嘎纳节出来之后，法国电影院是下滑的，韩国也在下滑，未来中国的电影院会怎么样？因为在08年之前中国的电影院是在低谷。现在开始上升了，这个周期有多少时间？是有多高做多高，还是很可能我们会面临一个低谷？如果面临低谷，你们的有多大做多大这个战略怎么确定？

　　曾光：有多大做多大严格讲也是一句玩笑话，但是王健林董事长给我们一个任务，未来我们要在2020年占据全球20%的票房。您刚才提的问题其实很大，我跟于总回答不了。从一些数据上来看问题，一个最简单的数字，美国人均的观影次数是每年4.6次，中国现在只有1.6次，从人次上讲，至少也还有三到四倍的增长机会，去年年底中国票房是296亿，这个成长的空间很大。马云曾经说过，未来影视的市场是在三千亿，所以这个想象空间非常大，这也是为什么投入资金出来以后，现在这一轮疯狂的进入影视行业，包括上游下游中游都在进入。其实有好有坏，行业在发展，比过去几年有一个飞速的发展。这种情况过去肯定是有一轮的整合并购，已经在发生。

　　欧阳捷：你们在全球未来2020年要有20%的市场份额，现在在中国你们的市场份额是多少？

　　曾光：15%左右，但是影院数目或者说屏幕占比是5%。

　　欧阳捷：你们的目标呢？

　　曾光：我们并不是看重影院数目，而是单体的产出的维持，因为我们追求的是高标准高质量的发展，当然在这个过程里，万达现在是轻资产，轻资产的目标是明年55座，未来是70座，我们还有40%是在外面的，以前我们在外面跟很多的都有合作，万达广场只有109个，其他的都是非万达物业的，所以这个市场现在每年估计商业地产开业、更新其实也有很多。

　　欧阳捷：在五年之后你们的市场份额要达到35%甚至更高？有这个目标吗？

　　曾光：我们的目标是25%到30%之间，也是2020年，五年时间。

　　欧阳捷：有一句话叫好男不跟女斗，正好您旁边是女士，您是第二，步伐非常快，现在的市场份额是多少？

　　于欣：6%左右，跟他们有一定差距，虽然是第二名。

　　欧阳捷：你们未来的目标呢？

　　于欣：市场份额是一个很重要的指标，我们更看重企业做得是否精致，口碑如何，对整个行业发展有所推动，这是大地更看重的。

　　欧阳捷：对行业有所推动，是什么意思？

　　于欣：我们希望通过自己的努力和发展，能够为这个行业作出一些贡献，对我们所影响的人群做出贡献。我先简单介绍一下大地这个名字怎么来的，一说大家对大地影院不是很熟悉，香港有一个乐队是“beyond”，他们有一首歌叫大地，他们当时有个大地唱片，90年我们就收购了大地唱片，进入中国开始发展唱片业，进入中国之后做的第一件事情就是发现了老狼，签了高晓松，《同桌的你》、《睡在我上铺的兄弟》等校园民谣就是当时大地的作品，而且还签了很多艺人。

　　后来受互联网冲击，唱片行业走下滑路，老板迅速转型，所以进入了电影终端行业，他是香港人，但是他认为未来事业的发展，当时只有90年代初，他认为二三线城市是未来发展的趋势，所以我们在中国进入二三四线市场，我们当时以很低的成本占领了最好的位置，进入每一个小城市都是独家，但是老板说不能追求暴利，要长远发展，当时中国的票价是七八十块钱，他说这是一种不正常的暴力，他想为社会做一些贡献，他希望看电影是大众消费。他当时开佛山第一家的时候，很多同行都过来庆贺，也很感叹的说了一句，你真的是为中国的百姓做了一件实事，我亲眼看到了一家三口花了一百块钱不到就走进了影院。这是希望通过我们企业的行为能够为这个社会做出一些贡献。

　　欧阳捷：这个理想非常好，就像淘宝一样，让天下没有难做的生意。曾总你们的票价平均是多少？

　　曾光：42块钱左右。

　　欧阳捷：能不能降？

　　曾光：这是相对的，万达票价为什么那么高，并不是我们刻意，万达在看这个行业的时候，包括自己的定位，大家去电影院干什么？看电影，更多的是看装修。第二，看电影你的追求是什么？影音效果，这是所有做电影院最基本的原则，在这个方面，万达从创始人之初，不惜一切的做这个投入。比如说现在70%的电影院是有IMAX的，单独一套就要一千万，所以各方面的成本包括维护的成本，我们有一个全国的网上监控的系统，监控到每台的使用寿命和情况，有些人会省这个费用，不换灯，影响效果，这个在万达是不会发生的，这是相对很大的费用。这些成本叠加在一块就会有这个票价，其次票价是相对应的感受，我们也做了调查发现，顾客的反映是很有意思的，他们总会发现万达票价是最贵的，但是还是要去万达。

　　欧阳捷：不能去大地吗？

　　曾光：我们的研究顾客的反映是这样的。

　　欧阳捷：你们有过直面竞争吗？

　　于欣：随着我们往一二线走，万达往三四线城市下沉，会有一些碰撞。但是我们研究的结论得出来，对于终端的消费者来说，对影院的忠诚度是相对的，很难说我就去万达，就去大地，他一般说我是去我旁边的那一家，谁离我最近的那家。如果我周边有几家影院，接下来才说我去服务最好的一家，这个不光是电影院的服务，更多是来自整体商场的感觉。所以观众经常会说我喜欢去某某购物中心的影院，他可能都没有记住那个名字，但是他就喜欢那个购物中心。今天我们全部是租赁的物业，我们也逐渐摸索出来了跟商业地产的伙伴们如何去共生共存共融，我们是希望一起打造这种极致的客户体验，从我的观众找这个购物中心，离开这个购物中心，怎么做到消费的极致，这一点上我们是专注的。

　　曾光：其实票价平均水平是在33到35块。我们40多块并不是贵得离谱。第二，大地也好，万达也好，我们是有合作的，我们也希望出现更多像万达、大地这样的企业，这是对整个行业发展生存包括院线载体开发商是有帮助的。第三，我们都不愿意看到低票价，大家有看到一些话题，如果说第三方的票价是五块钱甚至不花钱，这个冲击不仅是对院线，也会对整个电影生态圈都会有冲击。

　　欧阳捷：刚才曾总说了一句话，他跟开发商合作提供服务，我们也有购物中心也有影院，可能跟曾总这边有过合作，已经在谈，大地也在谈，于总讲的观点非常好，我们也希望你们能够从前端进入，在整个的客户体验，包括我们的整个互联网+能够发挥你们的价值，能够给我们更好的帮助。

　　于欣：是，我们也在探讨如何把地产商场的信息化和我们影院的信息化打通，这点我相信在这方面，我们在地产方面会有很多的合作机会。

　　欧阳捷：接下来还有两位嘉宾，讨论一下关于酒店和CBD的问题，喜达屋开了很多店，今天也跟大家分享这方面经验。这个题目叫做千店竞开的行业蓝海，跟您下午讲的不太一致，酒店现在也不太景气，蓝海到底在哪？

　　夏农：喜达屋在中国做了三十年，目前在中国已经开业了147家，在建的有150多家，在国际品牌里仅次于洲际，但喜达屋因为没有太多的终端，我们专注的是中高端市场。上午的论坛里时间太少讲不透，主要是两个，一个是度假酒店，还有一个是终端酒店，终端的精选服务酒店，其实这在美国已经是一个非常成熟的概念，在中国慢慢进来，中国的概念是五星四星三星，五星级是全服务的，四星级比五星级差一点，但还是全服务。三星级再差一点，精选服务的酒店是只服务有意义的东西，再把这个东西做更高的品质，比如说客房的服务，客房餐饮，中餐厅也不用做了，可能旁边的购物中心有更好的，同时为开发商降低投资的成本，这样的酒店经营的效率会很高，毛利会很高，我们在做，有两个品牌。

　　欧阳捷：途牛跟海航做了一件事，他们做了旅游度假式酒店，这个对你们是否有影响？

　　夏农：有影响，主要影响的可能是汉庭这种酒店的层面多一点，国际集团主要的还是来源于B2B的生意，主要是企业的生意。

　　欧阳捷：三四线城市有没有酒店的蓝海？

　　夏农：有，但是三四线城市也不缺酒店，现在五星级酒店开得到处都是。现在随便找哪一个城市，供不应求的城市很难找出。

　　欧阳捷：我们再听听林总，第一太平戴维斯，您对酒店行业，您也管理了很多酒店。

　　林木雄：我们刚刚起步，我们自己是有做酒店性的服务公寓，用自己的戴维斯品牌。

　　欧阳捷：您对夏总这种模式会有影响吗？

　　林木雄：应该是没有影响，定位都不一样，我们都是经营性的长期的租一个月或者一年的那种，影响应该不大。

　　欧阳捷：现在CBD在一二线城市还是比较红火的，但是在三线城市，这个还是有很多的在想做CBD，但是现在遇到一些问题，CBD在三线或者四线城市会不会有机会？因为你们公司接触的物业比较多。

　　林木雄：最近我去了一趟南宁，南宁的客户带我去考察一些三线城市的发展，发现还是有共同的问题。什么是CBD？有些还没搞清楚，中文是中央商务区，我想说的是另外一个问题，中央只有一个，很多时候我们去到三四线的城市，他们建了一个所谓的CBD，那边又有一个。所以很多地区，一个城市很多区都要建一个CBD，我觉得协调是比较重要，因为在一个城市里面，大部分只有一个的，太多的CBD，刚才讲到，特别是一些商业地产或者写字楼供应过剩的问题，我觉得这个可能是因为每个地区都想做一个中央商务区，所以把一些规划就搞大了。

　　欧阳捷：我觉得六位嘉宾从不同角度分享他们对行业的理解，对企业发展的一些商业模式的理解，我想可能对大家有一些借鉴和启发。因为时间要到了，请每个嘉宾由林总开始，用一句话描述一下在互联网时代，我们企业发展怎么去嫁接？

　　林木雄：把握重心，做好本业。

　　赵韫：线上线下融合，最大程度的整合好资源。

　　于欣：大地影院将会拥抱互联网，同时把线下体验做到极致。

　　曾光：万达院线本身就是一个线上线下融合的经典案例，我们下一步也会围绕线上和线下的资源去进一步打造我们的电影生态圈。

　　隋颂伟：利用我们线上的优势去发挥我们整体的体验和感觉。

　　夏农：线上去订房，睡觉还来酒店。

　　欧阳捷：我们讨论了半天的互联网+，最后一句话就是O2O，线上离不开线下，但是线下当时讲了一句话，马云可以做淘宝，但是马云做不了购物中心，万达可以做购物中心，万达也可以做线上，所以作为开发商来讲，我们在座的都是属于开发商或者开发服务商，对于我们来讲，互联网+其实就是给我们插上一个翅膀。感谢各位嘉宾给大家的观点分享，也感谢各位听众留到现在，谢谢大家。