板桥两幅地块同天流拍 受制于人口密度不足地铁爽约

　　上周五的土地拍卖会上，南站和江宁双地王的诞生让业界一片哗然。而也是在同一天，板桥两幅地块却同时流拍。作为已有多家品牌房企入驻的刚需重镇，为何两块土地同时遭遇流拍？记者就此展开了调查。

　　流拍分析

　　G1商办地块：办公产品多处受限，办公相关配套不完善

　　G2商住地块：商业自持和配建较多，周边消费能力不足

　　上周五的土地拍卖会上，南站与江宁小龙湾双地王诞生的同时，板桥街道的G1和G2两块土地却惨遭流拍。

　　记者从市国土局的土地出让公告上了解到，流拍的G1地块为商办混合用地，出让面积5.9万㎡，起拍总价4.52亿元。酒店式公寓建筑面积占地上总建筑面积不得超过35%；商业自持比例不低于商业总面积的30%，且不得分割转让和销售。

　　G2地块为商住混合用地，出让面积7.6万㎡，起拍总价8.05亿元。出让公告显示，地块需配建不低于30%的大型商业、商办建筑，且其中30%需自持，不得分割转让和销售。此外，该地块还需配建不少于4550㎡基层社区中心、托老所、社区卫生服务站和2700㎡的6班幼儿园一所。

　　对于两块土地为何会遭遇流拍，一些房企的投资负责人认为主要还是跟地块位置和用地属性有关。

　　中航里程南京分公司项目发展总监蒋琴英在接受记者采访时说：“拿G1地块来说，它是一块商办混合用地。首先，与北京、上海等一线城市不同，南京的办公市场潜力有限，而且政府扶持了多个办公园区项目。其次，之前有开发商打擦边球，将办公产品做成类酒店式公寓产品来加快销售，但以后规划审批越来越严格，这样的擦边球可能也打不了了，办公产品会更难销售。再次，就这块地本身的地理位置来说，它的交通和周边办公配套并不完善，而且奥体附近有不少办公产品，相较来说板桥片区不具备优势。出于现金流和销售业绩的考虑，开发商很少会愿意拿时间换空间。”

　　南京朗诗地产有限公司投资部一位负责人则认为商住混合G2地块流拍的主要原因在于地段和配建要求。在他看来，G2地块周边目前居住人气不够，且周围大多为安置小区，消费能力不足。而这一地块的商业部分体量较大，定位不明确，要求开发商自持一部分，加上其他配建较多，对开发商要求比较高而且真正开发和运作起来会有很大难度。

　　另外，这一地段上的住宅只能做刚需产品，利润相对薄弱，不能为商业运营和自持提供足够的现金保证。

　　专家分析

　　其他刚需板块均有知名大型商业体入驻

　　专家：板桥受制于人口密度不足和地铁爽约

　　据悉，板桥新城于2005年启动建设，并与仙林、江宁、江北等片区成为刚需置业者主要考虑的片区之一。据记者统计，目前板桥片区主力楼盘有和昌湾景、富力尚悦居、宋都南郡国际、金地自在城、世纪金域华府等，并有岱山保障房、绿洲南路经济适用房等多个安置房小区。据板桥新城管委会官方网站显示，板桥新城建成后，预计人口可达35万。

　　同样作为刚需置业者主要考虑的片区，如今的江宁和仙林已经汇集了金鹰、万达等大型综合商业体，江北除了已有的弘阳广场外，据传万达也有意进驻。而目前的板桥片区，除了富力尚悦居、世纪金域华府、金地自在城、宋都南郡国际等小区自配的社区商业外，就仅有花生唐一家约10万㎡的大型商业配套。

　　为何在板桥新城仅有一家商业综合体的情况下，商业用地依然不受待见？南京问策商业管理顾问公司董事、总经理苏晓晴分析说，这主要与商圈内的人口密度不足和轨道交通爽约有关。商业发展向来滞后于住宅，只有住宅配套逐渐完善的板块，才能够引起开发商前来打造商业项目的兴趣。

　　“虽然板桥片区有很多住宅项目，但由于该板块住宅的投资客较多且从2010年就开始流传的轨道交通屡次爽约，影响了片区的入住率，人口密度不足。目前板桥片区的实际居住人口只有6万左右，一家10万㎡的花生唐和社区自带的商业已经能够满足甚至超过了附近居民的商业配套需求。如果要建大型的地区商业中心，人口密度应该达到20万-30万人，目前板桥的人口密度显然不够。”苏晓晴告诉记者，在其他开发商看来，有运营尚不理想的花生唐案例在前，加上人口密度不足，新项目发展的空间将比较有限。