万科郁亮谈重运营：发展商业的前提是提高运营能力

　　在8月17日的中期业绩发布会上，万科总裁郁亮和董秘谭华杰，对近期颇受外界关注的“五个新业务”作出了较为详细的说明。

　　事实上，从今年年初开始，万科就已经宣布要探索新的业务范畴，近期，郁亮更是透露万科将成立五个事业部来发展新业务。在此次发布会上，万科方面明确这五个新的事业部分别为物业服务、物流地产、教育营地、万科驿（租赁公寓）和海外业务。

　　谭华杰称：“在发布去年年报的时候万科就提出要独立五个事业部，我现在也刚好提出五个新的业务，这几个现在还在实现中。”

　　据悉，万科的租赁公寓其实有两个品牌，分别是万科驿和万科派，而此次万科主要推出的是万科驿。谭华杰介绍称，万科驿主要针对的是刚刚毕业的大学生和才到大城市的年轻人，要将他们从城中村中“解放”出来。

　　上述人士透露，目前已经开业和正在筹备的万科驿有9个，约有1万间公寓，“我们现在是行业的最高水平，未来的目标是在2017年有15万间万科驿公寓，这相当于行业第二到第十名的总和”。

　　至于海外业务，谭华杰透露，目前万科在美国有6个项目，在香港有3个，新加坡1个，共10个海外项目。此外万科已在伦敦建立了本地团队，将主要发展英国及欧洲市场。

　　针对香港的三个项目，万科方面介绍，荃湾项目万科只占了20%的股权，属于小股东，但今年拿下的屯门项目则是由万科独立操盘，但未来会引入小股东。

　　“屯门项目会创造香港开工建设的新纪录”，郁亮在业绩会上毫不客气的表示，香港开发商过于缓慢的开发速度是对社会资源的浪费。

　　在物业服务方面，谭华杰透露，万科的目标是到2017年，其管理的物业面积到达5亿平米，“2014年万科物业面积只有0.7亿平方米，也就是说我们三年要增长7倍”。

　　郁亮进一步补充到，万科的物业服务思路主要是搭建开放性平台，让其他小伙伴来做，并不会通过通常的增值性服务来赚钱。郁亮强调，万科的物业上市并无时间表，发展目标是要占到市场份额的4%。

　　因万科的商业并没有在万科五个新事业部之列，有媒体提出万科是否将不再重点发展商业，对此郁亮回应称：“养老也不在我们的五个新业务里面。”

　　郁亮表示，对于万科的商业，外界可能关注的是轻资产，但自己更想谈重运营，因为对于商业地产来说，运营能力是放在所有能力最前面的，提高运营能力是发展商业地产的前提。

　　“不放进五个新业务是因为我们还没有想清楚商业的可持续发展模式，目前我们还在赛马阶段”，郁亮如是称。

　　同样没有想好的还有万科的金融化发展方向，郁亮只表示万科的资产最适合的金融模式是变现，但万科自己肯定不会做金融服务。

　　通过这些新的业事业部，万科的万亿目标何时能实现也受到关注。对此，郁亮回应称，万科的万亿目标什么时候实现还没有具体时间，目前还需要一点点摸索，因为行业的新空间也还在发现中。

　　“万亿目标可以十年后来看”，郁亮认为，可以肯定的是，行业未来的发展方向主要集中两个，一是城市发展，二是客户变化。