郁亮式“凡尔赛” 万科手握两千亿现金

​作者：苗雪艳

10月末的上海，清风徐徐，舒服地抚摸着每一个早起人的面庞。早起的鸟儿有虫吃，这大概是对勤奋且自律者最温柔地回馈了吧！

这一天，5:30起床，6:20集合，来到黄浦江畔长长的跑道上，准备与郁亮一起晨跑。这是万科集团媒体交流会期间的惯例，已持续了11年。不强迫，自愿报名，跑多跑少量力而行。

这是我第二次报名参加。

不同的是地点换了，去年在深圳大鹏半岛，今年上海黄浦江畔，两个极具标志性意义的地点，两个被万科称为“最有人性”的城市。

相同的是，那么多人中，郁亮总是跑到最后的那一个胜利者，而每次10公里的路程，对他来说，好像只是启动了个“热身”而已。还记得去年跑完问他感觉怎么样？他的语气十分轻松—这才是一点点。对还没跑多久就气喘吁吁的人来说，简直是“凡尔赛”了。

跑步已成为郁亮本人的IP、万科文化的一部分。人们喜欢把郁亮跑步与万科企业发展联系起来。他们倒是有许多相似之处，比如，不管在什么“天气”条件下，都非常有韧性，似乎永远像只打不死的小强一样，即便经历各种之争、非议，即便周围哀鸿遍野一片，他们依旧活得好好的。

1

万科确实活得还不错，手握两千亿现金。对于现金流非常紧张的房企来说，真的让人“羡慕嫉妒恨”。

当大家问及这些钱准备怎么花时，郁亮用词又凡尔赛了，“今天我们是有点钱。”转而又严肃起来，“这是以过去几年经常被人批评保守为代价的。今天的钱留给未来花。”

这一次共三场媒体沟通会，覆盖南方媒体、北方媒体以及上海媒体。万科分得很细，这种细致程度犹如万科由五大区域变成七大区域一样，万科关注层面的颗粒度越来越细腻了。

虽然分了三场，但总体下来，每场提问大同小异，总结下来，万科想要传达给外界的内容主要为两方面：

一是，当下“过冬论”与未来春天“新活法”。

郁亮认为，今年有一个特点，好像突然就入冬变得非常冷了。但其实三年前当万科谈“活下去”时，就已经是冬天了。

郁亮彼时判断的关键依据是2017年明确了房住不炒，郁亮说这几年他们在反复研究最重要的这20多个字；紧接着2018年开始，银保监会在上海外滩金融论坛上喊出“要提防房地产的金融风险”；2018年秋，万科内部喊话“活下去，冬天来了”。虽然“活下去”被郁亮说中了，但他一点也没感觉到轻松，因为他说冬天他们也很难受。

逝者如斯夫，关键是眼下如何过冬？“吹哨人”郁亮这次的解决办法是：除了熬，还要为下个春天的到来做好准备，一定要为找到新的活法而努力，例如看看自己的业务有无运用科技、数字化以及有无融合线上线下渠道等。

郁亮一直反复强调：努力把万科变成一个被社会、被客户、被城市需求的公司，就能活下去活得好。一旦“不被需求”，就会被淘汰，万科所有努力都围绕着“被需求”三个字展开。

所以，交流会上，万科物业CEO朱保全、万科北京新区首卢冰、万科长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华，均从万科不同业务层面讲述了万科被需求的故事。私底下，与胡冬华交流时，他也会自然流露出他的态度，“长租，是有希望的。”

交流会期间，万科还组织安排媒体参观了万科上海的三个重点项目：商业印象城、城市更新项目上生新所，以及万纬物流园，也是为让外界充分感受万科所说的“被需求”的东西到底是什么。

商业印象城，即便不是周末人气也还不错；上生新所的夜晚，李佳琦的大楼依旧灯火通明，万纬物流园里大量知名品牌的货品摆满冷库架，似乎真的看到了春天和希望。而万科，就是那个麦田里的守望者。

2

二是，房地产底层逻辑完全颠覆，由过去赚快钱短钱转到赚慢钱长钱，放弃幻想实事求是吧。

关于底层逻辑，即便郁亮不解释，这个也不难理解。

反垄断和防止资本无序扩张、三道红线、房贷两集中、集中土拍以及房地产税试点等，均在反复强调着房地产底层逻辑的颠覆程度。

由此，郁亮才会说，对钱的衡量跟过去不太一样了。以万科楼盘、物业、物流为例，楼盘价格尾数一般最小以百元为单位，如15500，尾数是500；但物业公司，价格都是2.8元、3.12元；物流更少，5.8毛、7.8毛。

郁亮感慨，万科内部有个“1块钱”项目，原本以为“1块钱”是最小计量单位了，到了物流一看，是以“分”为单位的。赚小钱真的是一分一厘算的。

为了论证观点，他还列举了大量“赚小钱”的例子，包括疫情期间比亚迪在十天之内成为全球最大的口罩厂、每年才增长3-4%市值却高达3600多亿的农夫山泉，以及市值达4000多亿元的海天酱油。

在郁亮看来，过去那么多年，特别容易用销售收入、利润增长来衡量地产企业发展，这些都可以通过杠杆来实现，有不少地产企业因此就走到沟里面去了。

但现在参照系不一样了，开发业务是十几万亿的行业，中国还有哪个业务可以和这个比呢？万科物业今年收入是250亿，和地产开发6-7千亿的规模比起来，再增加1倍也无可比性。物业尚且如此，更不要说城市更新了。但城市更新难道就没有价值吗？因此就需要探讨究竟什么才是衡量价值的标准。

3

底层逻辑大变的背景下，郁亮语重心长地劝大家尽快放弃幻想，别再留恋过去，有其现实紧迫感。

就在万科为期三天的交流会结束后的周末，房地产税试点真的来了，这距离总书记《求是》发文“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，仅仅刚过去一周。

万科交流会上，郁亮成功绕开了这个话题，表示房地产税涉及千家万户，这个问题太复杂，我回答不了。但肉眼可见的速度，至少在国家顶层设计角度去观察，这个问题落地性已是可能。

而且你要相信大数据的力量。这一点疫情期间，估计我们都深有体会。就在我参加完万科交流会离开上海回到北京的当晚凌晨1点，上海派出所的流调电话打过来问了几个问题。在睡梦中的我，隐隐还在感叹这大数据真的是太强悍了，房地产税试点技术问题根本不是问题。

房地产税试点的原因、方案以及影响，都不是我们本次讨论的重点。我们需要关注的是，这个事件说明了什么？有什么意义？

知名经济学家任泽平的观点是，这说明随着存量房时代来临，从土地财政向房地产税转型开始启动。

根据《中国住房市值报告：2021》测算：

2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元，年均增长15.6%；人均住房市值从1.8万元到29.6万元，年均增长15%，高于人均GDP的12.3%；城镇人均住房市值从4.5万元到43.4万元，年均增长12%。

所以，什么是大势？任泽平认为，就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，以及由此引发的过去长期对民生和实体经济的挤压和成本，大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、新基建、资本市场等。百年未遇之大变局，也是百年未有之大机遇。看清这一大趋势，至关重要。每个企业每个人最终都是时代的产物。

4

认清这个大势的可能还包括现在的恒大，不是以前的恒大。10月22日，恒大宣布了三大自救战略：

一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼；

二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模；

三是房地产的销售规模要从去年的7000多亿元，10年内压降到每年2000亿元左右，10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

此外，许家印还透露，原则上恒大10年内不买地。这意味着，未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

现房销售、10年内不买地：统统说明了一个道理，以后不要用房地产的逻辑去理解恒大，恒大未来是一家实体公司。

房地产发展到现在，在这个节骨眼上，一家曾号称要做世界最大规模房企的公司，不过才过了4年，便自称要降规模，要打破房地产行业独有特有的预售制，成为行业首个表态现房销售的房企，想想挺有意思的。

这个又说明了什么呢？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这个事件后，地产行业治理能力现代化了！

他说，监管层一再强调，要以市场化、法制化的逻辑和框架来解决问题。企业自身经营不善，盲目多元化，首先应该以自己的资产来承担，该变卖的变卖，该盘活的盘活。对于投资机构、投资者，也要承担一定的损失，谁家的孩子谁抱走，因为房地产早已市场化了。

对于企业给整个行业、市场造成的巨大负面影响，企业要自我救赎，恒大自救的三大战略，就是如此，后面还要踏踏实实地落实。这个事件，就是如此结局，对其他企业，特别是那些仍抱有救市幻想，继续加杠杆经营畅享泡沫的，在刀刃上跳舞、舔血的，这是个巨大的教训。

所以，路径依赖真的太可怕，吃不完兜着走的还得是自己！