万物云“抱团取暖”，房企物业收并购已成常态

作者：刘健会

近日，阳光城连发数条公告，叙述了两件大事：一、阳光城控股子公司阳光智博中止上市港股事项，并撤回申请文件；二、阳光城及阳光智博股东，拟以其持有的阳光智博 100%股权战略投资万物云4.8%的股份，各股东按照各自持股比例换股。

在规模房企阳光城放弃了物业公司阳光智博IPO，转而舍身入股万物云的同时，三盛地产旗下的伯恩物业也投入了万物云的怀抱，当下，万物云横空出世，力图塑造一个物业管理行业的开放平台。

由此，阳光智博与万物云的合作，以及万物云与其他物业公司的合作，均在有序推进中。或许，在不远的未来，资本市场上就会出现一个全新的物业生态故事，羡煞旁人。

做开放平台目前看来是比较赚钱的买卖。这个具有巨大想象力的新故事、新平台所爆发出的能量，在过往也是有迹可循的。电商巨头从阿里巴巴到亚马逊均通过开放平台成就了今天的规模。在房地产行业也有贝壳找房珠玉在前，成就了百亿美金巨头。下一个物业巨头会不会就是万物云呢？

发展迅速 质量待提升

当下看，只有阳光智博披露了部分财务数据，资质差强人意，以当下的资本环境看上市未必能够取得高估值，投身万物云共筑未来不失为一个更好的选择。

根据阳光城披露的评估报告，在2020年7月29日，阳光城集团及其全资子公司阳光房地产发起成立阳光智博。随后，阳光城将旗下物业资源整合至阳光智博中。

但转让价格疑似在进行输血，十家注册资本为500万元的公司转让金额并不相同，有七家为0元转让，剩余三家合计转让金额为500万元，同时还通过合同换签的方式将未纳入上市框架的子公司业务转移至上市框架内。

阳光城在9月15日披露了阳光智博的部分财务数据，整体来看阳光智博发展很快，但质量欠佳。

根据阳光城披露的数据，2018年年末，阳光智博的净资产为0.32亿元，负债为1.81亿元。2021年6月30日，阳光智博的净资产为6.24亿元，负债为9.22亿元，长期以来阳光智博都是负债经营。纵然如此，公司成长也没有落下，三年半的时间里公司的净资产增长了1800.5%，但负债只增长了409.40%。

对于快速增长，阳光智博也做出了解释，在2019年1月3日后，阳光城住宅物业管理公司及其子公司的业绩才并入阳光智博。此前，阳光智博的业绩中只有阳光城的商业运营板块。根据阳光城披露的数据，2019年和2020年物业管理板块贡献的收入占到了阳光智博营收的83.1%和86.5%。

截至2021年6月末，阳光智博在管面积4039万平方米，合约面积7800万平方米，商业在管面积147万平方米，合约面积223万平方米。

放弃上市 意欲清晰

评估报告还披露了阳光智博2021年上半年的部分财务数据，公司报告期内没有短期借款，一年到期的非流动负债为330万元，而公司的货币资金高达4亿元，足以覆盖短期债务，但是公司的应收款过高。

阳光智博的应收账款4.67亿元，其他应收款4.46亿元，而公司同期净利润也只有1.37亿元，应收账款远超公司净利润，应收账款和其他应收款合计超过9亿元，已经与公司负债总和相当，但公司没有披露现金流量表，故无从知晓其回款情况。

但是公司的应收款规模已经超过了公司的净资产，且公司的主营业务为住宅物业，难道有如此多的客户拖欠公司的物业费吗？

另一方面，评估机构给出的估值较低，根据阳光智博的聘请的评估机构以收益法和市场法给出了估值。收益法的估值阳光智博的归母权益为49.16亿元，增值率705.09%，市场法的估值阳光智博归母权益为42.65亿元，增值率598.53%。

阳光城尚属于规模房企，旗下物业公司瑕不掩瑜在物业行业也算是可投的资源，而公司在当下撤回了申请文件放弃上市，意欲其实也比较清晰，加入万物云平台更划算。

共造大船 风雨同舟

当下，拆分物业上市大潮涌来，不论规模开发商都热衷于此，毕竟前有房住不炒，后有三道红线，压力巨大。

从资本层面看，挂牌的物业股越来越多，但是普遍面临着股价下跌的风险，哪怕能以高估值上市，但是这高估值也无法持续。根据同花顺物业管理指数显示，当下物业管理指数收盘价为950点，而2021年6月1日为1145点，整体出现下降趋势。

何以解决这个问题？做开放平台或许是一个解决方案。

从去年的升龙物业再到近期的阳光智博、伯恩物业，万物云正在整合行业资源来扩充自身规模。

中信证券分析师曾指出，随着大公司底层操作系统的效率日渐提升，增值服务生态日渐成熟，中小公司独立资本化甚至独立持续经营的难度不断增大，2021年下半年开始，可能会有越来越多母公司资金链并不紧张的物管公司也需要对外合作。

小公司有着对外合作需求，大公司也有着扩大规模的需求，物业行业收并购已经成为常态。开放平台的出现既给了小公司对外合作的机会，也给了大公司扩大规模的机会。

从近期看，阳光智博和伯恩物业加盟万物云，实现了双方共赢，万物云以股换股，不花费现金，既保证了自身的现金流又扩大了规模。

阳光智博和伯恩物业以自身资产入股了更大的平台，未来有望获取更高的估值，而万科、阳光城、三盛地产，均为百强开发商，万科更是行业龙头，在这样一个平台内，更容易做大蛋糕，如果参与的公司持续增加，未来甚至可能重塑行业秩序，赋予物业公司新的定义。