“副业”不好搞？盘点TOP10房企上半年多元业务布局情况

作者：蒲莎莎

​地产行业调控政策频出，“三线四档”“双集中”供地、融资收紧；中期业绩难看，超7成房企净利率下滑，资本市场表现也愈加冷淡。中期业绩会上，不少房企老板眉头紧锁，“日子难过”似乎已经成为2021年房企中报季的热门词。

“文化是诗，旅游就是远方，我们投资的是诗和远方。”在2017年业绩会上，孙宏斌谈及融创的多元业务布局文旅投资时乐观的表达。

多元化业务布局说来轻巧，但这一工具应用又有几家房企能能信手拈来呢？2021年上市房企半年报发布业已收尾，多元业务为房企中期业绩是锦上添花还是成为“拖油瓶”。

“副业”不好搞 几家欢喜几家愁

当地产行业进入下半场以及政策影响下，房企转变底层逻辑，布局新赛道寻求新突破，寻找第二增长点已经成为房企共识。

但和讯房产根据各房企公布的半年报数据发现，房企们的“副业”大计也是几家欢喜几家忧。

整体来看，Top10房企2021年上半年的多元业务营收基本均衡，与去年同期相比无太大变动，整体表现平淡。龙头房企多元业务布局增长微小，头部企业似乎更倾向于守好自己的主营业务这一“护城河”。

其中，2021上半年碧桂园、万科多元业务收入占比与去年同期呈现持平状态。

中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、世茂集团5家房企多元业务收入则保持微小增长。Top10房企中多元业务营收占比最高的绿地控股今年上半年持续发力新赛道，多元业务收入较去年同期相比实现了14%的增长。

而中国海外发展、华润置地、招商蛇口3家房企多元业务收入呈现下降趋势，其中华润置地较去年同期相比减少了3个百分点，在多元业务基数本就微小的情况下，华润置地的多元业务增长已算是大范围缩水。

此外，据和讯房产统计的2020上半年多元业务营收占比达20%以上的房企多元业务收入变化情况来看，更值得仔细的品味。

在13家房企中，中国铁建、华侨城、绿地控股、合生创展、中南建设等5家房企多元业务收入呈上升趋势，其中华侨城2021年上半年多元业务营收占比达82% ，较去年同期激增22个百分点，增速最快。

而金隅集团、九龙仓、光明地产、龙光集团、招商蛇口、花样年、华润置地等7家房企多元业务营收占比呈下降趋势，其中光明地产多元业务营收占比更是同比下降24个百分点至12%。

整体来看，多元业务布局较多的房企或因企业业务发展布局层面的考虑等因素，多元业务布局变化比较明显。

各显神通 头部房企打开多元业务的"N"种姿势

近年来，房地产行业监管愈严，调控指令频出，加之头部房企不断暴雷，地产行业深层次逻辑悄然变化，行业已现深度重构，通过规模野蛮生长，资本无序扩张的经营方式早已是夏炉冬扇、不通时宜，聚焦破局已是房企共识。

头部房企在多元业务的布局、经营等方面有着“先天优势”，“跨界”似乎也更大胆。

万科的多元业务主要分布在长租公寓、物流等经营性业务，比如长租公寓“泊寓”、万物云、万纬物流等。定位升级为城乡建设与生活服务商的万科，今年中报业绩中万科的多元业务表现也比较亮眼，其中，万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。

碧桂园的多元业务布局则主要在，物业管理、酒店等方面。同时，碧桂园在今年上半年中期业绩报告中着重提及了对机器人产业、智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。据其财报显示，碧桂园“其他分部”的总对外收入由2020年上半年的约17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约29.01亿元。

国漫、大电影、文旅城、度假区，融创立足于“地产+”多元布局，下设融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块。2021年上半年融创的多元化航道进入收获期，多元业务营收占比同比上升2个百分点。

2021年的龙湖在多元业务布局上则更显坚定，进行了组织架构调整，“开发+服务”战略下设立新航道，与此前的商业、租赁住房、智慧服务、塘鹅等并列。

“今年上半年，我们非房业务增速很快，达到128%，收入做到66亿元，全年目标超过150亿元。希望非房收入的占比在今年可以做到接近10%，未来还有可能占总收入15%甚至20%，利润可观。”世茂许世坛也在在今年中报的业绩会上，透露了世茂对于非房物业收入的愿景。

在“搞副业”上，头部房企踌躇满志，争相入局，在新领域继续跑马圈地。但有趣的是，多元业务的开辟似乎是头部房企的“游乐场”，少见中小企业的身影。

在行业增量收缩的情况下，中小房企的增长空间有限，容错率也更低，这或许是中小房企在多元业务布局上暂无发声的原因，又或许他们只是在思考如何更好地活下去，而不是为了转型而转型，毕竟保住“性命”是优先的。

向外开辟赛道不如向内做好数字化转型？

当前，观察头部房企的多元发布局可以发现，房企多元化发展的基本格局已经形成。目前主要聚集到七大主要赛道：商业办公、物业管理、产城融合、文旅、康养、住房租赁以及创投。

但从房地产行业多元业务增长的整体情况来看，只有物业管理及物业服务领域给房企带来的业绩贡献在持续增加。而长租公寓、文旅等业务的布局，目前仍处在摸索阶段，一些全新领域如新能源、教育、医疗等多元业务的增收情况，更是未知之数。

亿翰智库分析认为，对于房企发展多样化的业务形态，是新的行业形势下，企业主动求变的举措，但是新业态的选择也需要更多谨慎的选择，否则也并不会让企业有更多的向上力，反而可能会成为企业风险爆发的始点，而且寄希望于短期内新业务能够取代地产开发成为新的利润贡献来源，难度也可想而知，而且也不太可能实现。

多元业务之“诗”难作，成为了房企难以到达的“远方”。相继，数字化转型映入房企眼帘，战略、平台、治理、服务、运营等的信息化与数字化，将助力房企找到新的增长曲线，则成为近两年房地产行业的共识。

据克而瑞2020年《地产行业数字化发展报告》深度调研结果表明：超过 80% 的房企开启数字化布局，而超过 50%的房企已成立数字化团队；六成TOP50房企已增加数字化投入，九成TOP50房企扩大信息部门团队。

此外，金茂、金地、招商蛇口等千亿级房企也都在试验业务试错和试验数字平台。

“未来房企需转变增长方式，加快变革，注重经营效益、财务稳健、产品服务、精细管理、可持续发展，加快向数字化企业转型。”旭辉集团执行董事兼主席林中日前在业绩发布会上如是说。

施耐德电气高级副总裁、智能家居业务中国区负责人宋炯认为，房地产行业的数字化转型应贯穿设计、建设、销售、物业管理等全生命周期，通过数字化解决方案不断推动业务创新和商业模式升级。但整体而言，房地产行业的数字化进程目前仍处于初级阶段，潜力尚需进一步挖掘。作为未来房地产企业竞争力的分水岭，数字化进程的快慢势必将成为房企长跑时代生存和发展的硬道理。