万科郁亮“迎春”

乐居财经   2021-10-25 09:30
核心提示:日前,郁亮在上海张罗三场万科区域媒体业务交流会,这在是地产圈极为罕见的。几场媒体会下来,郁亮要向外界传递怎样的万科态度和过冬法则?

作者/李奕和 林振兴

郁亮很忙,10月22日至23日,他在上海张罗了三场万科区域媒体业务交流会,带着各区新任区首,与数百家媒体“唇枪舌战”。这在万科乃至地产圈,都是极为罕见的。

一天半时间内,输出大量的核心观点和干货。这不仅需要口才,更需要体力,但这位56岁的掌门人显然具备这样的能力,他登上过最难最危险的珠峰,拿到过运动健将证书,还在54岁时还创造了3小时06分的个人全马记录。

在媒体会的清早,他还是照例跑了10公里,雷打不动。

跑步,是万科人最熟悉的一项运动。身为“教练员”兼“领跑员”的郁亮,他需要一边研究着赛道上的风向,一边观察着万科的各项竞技状态变化。

从2012年的白银时代,到2018年的活下去,再到“房地产进入管理红利时代”,郁亮一直在扮演着行业“吹哨人”的角色。他的每次发言,是走心诚恳的,也是充满了警醒、危机感与希望的。

眼下,在这一条彻底告别黄金时代惯性的起跑线上,对于万科和郁亮而言,面临的问题复杂度不仅在于增长,还有政策大气候、市场微环境、跨界竞争者的重重考验。

这几场媒体会下来,郁亮又要向外界传递怎样的万科态度和过冬法则?

“御寒”首当其冲

三年前的万科秋季例会上,“活下去”三个红底白色的大字,刷屏地产圈,掀起了巨大波澜。

经过时间沉淀,地产人才真正感受到这三个字沉甸甸的份量。

正如这位性格刚毅的掌门人,在首次登台面对媒体老朋友时说的一样:寒冬时节,需要大家聚在一起温暖。

其实“活下去”后面的标点,不是感叹号,不是问号,而是冒号,代表的是万科面对未来的认知准备,所有思考与行动的基点。

围绕行业凛冬,这三年来,万科的工作主题,也始终在思考如何“活下去”这个问题。

2019年,“收敛聚焦,巩固提升基本盘”;2020年,“聚焦产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”;2021年,“提升基本盘,实现有质量发展,拥抱管理红利时代”。

尤其在2021年寒冬,随着三道红线、银行分级管控以及土地两集中等政策出台,房企普遍面临资金承压,甚至出现了Top级房企接连暴雷事件。

面对同行陷入多米诺骨牌式的流动性危机,这位自诩“很勤奋工作”的老地产人,对于行业又有了自己新的认知:尊重常识,回归常态;阵痛之后,仍有机会。

对于如何看待眼下地产的气候变化?郁亮指出,“行业回到常态发展是必然,回到常态会有阵痛,但有阵痛才有机会。”

换言之,每个行业都经历过周期,也曾经都被给予过时代红利。今天地产所遭遇这些劫难,只是从一个疯狂的时代,回归到行业本质的理性时代,回到理性创造价值的逻辑。

在眼下这个节骨眼,“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”的收并购也变得异常活跃。据乐居财经了解到,今年以来,万科频频接洽资金陷入困境的房企,接盘恒大、蓝光、华夏幸福多个项目和旗下公司。

不少业内人士感叹,万科正在取代融创,成为地产界的新“接盘王”。

但郁亮强调,“万科不是投行,不是要把人吃掉”“万科只有投资团队,没有并购团队”。对于市场的机会,他补充道如果有机会就做,没达到投资条件就不做。能帮上忙,又符合投资条件,就会投资。

关于外界关注的万科是否会伸出援手帮助恒大解决困境。

郁亮表示:“行业冬天来了,大家都冷,首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。我们会积极的想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情,如果给我们一些具体的机会,我们在市场化原则之下去考量。”

迎接下一个春天

在黑天鹅与灰犀牛齐飞的时代,转型已经是生死存亡的问题,是行业下半场的必然性;不进行转型没有活下去的可能,更没有发展的可能。

随着年岁增长,万科虽然仍然不断前进,但配速已经反映出了能力的短板。半年报显示,万科上半年实现营收1671.1亿元,实现利润161.74亿元,净利率9.68%,归母净利润110.5亿元。其整体毛利率22.94%,同比下降8.87 pct。

这并不只是万科所面临的天花板。行业增长瓶颈是业务生命周期正常结果,绝大多数基业长青的大型企业,都曾面临增长调整。

郁亮表示,“万科很庆幸,这几年不是老大,行业老大转型比较难的。正好不是老大,给了万科转型发展的机会。”

在今年万科夏季例会,郁亮在总结里提及,“我们已经告别了房地产,来到了不动产的时代。”用词的改变,必然带来认知和行为的改变。

从房地产到不动产,意味着要从单一的地产开发,到不动产的开发、经营、服务并重。在这个视角里,开发业务只是不动产的一个环节、一个赛道。

新的运行逻辑,可能不再是由投资驱动。作为城乡建设与生活配套服务商,万科开始全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。

一系列的动作和方向转型,都是万科为度过眼前寒冬后的下一个春天在做准备。

正如我们不能两次踏入同一条河流,在郁亮看来,行业发展的每个阶段也都不一样,即便当房企熬过寒冬,要面对的春天跟上个春天也不一样。

当下个春天和上春天不一样的时候,企业就需要改变上个春天所不具备的东西,找到支持自身活下下去的技能、方法和能力。

“一方面我们需要继续活下去,其次,我们也需要寻找去建立我们在下一个春天支持我们活得好,活得久的基本能力。”他认为,这很关键。

而相较于房地产过去的发展模式,郁亮指出,未来行业要记住的一点:安全比增长更重要,能力比规模更重要。

“比如说围绕着老百姓的生活,围绕城市发展,你提供实在的产品和服务,你把能力练好,这个能力跟过去的还不太一样。”

扎实做好现有业务

被骂了多年的保守和不思进取之后,外界似乎刹那间读懂了万科过去的“抠门”。

上半年,在陆续有房企传出陷入现金流困境之际,截至2021年6月30日,万科手上持有现金1870亿元。成为行业当之无愧的“现金王”。

手上的钱多了,万科要怎么花?郁亮回答,还是要拿来发展,寻找机会。

但对于业务未来的多元化,郁亮有自己的一套想法。他说,万科经过几年的摸索,几个主要赛道都已经明确了。

“所以,我觉得万科也不太需要去找更多新的赛道,就扎扎实实的把现在的几个业务做好,我觉得我们的转变发展也就算成功了。”

值得一提的是,作为万科近些年多元化版图的一员,万纬物流和万科物业可谓是万科除地产外的两大明星业务。

两个多小时的业务交流会,郁亮留了很大一部分时间给张旭和朱保全。

之所以获得郁亮的足够重视,除了规模体量和对万科业绩的贡献,这两大业务或许也涵盖了郁亮对未来万科科技化转型的想象。

据了解,自2015年布局仓储业务开始,到2021年,万纬物流业务已布局46城,仓储规模破1100万平方米,冷库园区33个。

而根据张旭现场介绍,去年开始,万纬物流在仓网初具规模基础上,已启动科技规划和智慧园区打造。

其指出,目前的万纬物流已经从过去的提供仓储设施硬件,走到了如今的利用基础设施提供高品质服务。凭借科技的赋能,万纬物流已经打造出智慧园区、供应链管理,以及智能算法三个平台。

未来,万纬物流还将利用先进高效的科学技术,提供更优质的服务。

万科物业更是资本风口上的“那只猪”。凭借巨量的在管规模,上半年,万科的物业服务实现营收103.8亿元,同比增长33.3%。成为万科除地产开发外的绝对的业绩支撑。

朱保全介绍,作为国内唯一有住宅、商业和城市三张牌的公司,万物云城即将从百城计划进入到千条街道计划,接下将聚焦以街道为单位发展有浓度的空间服务。

在科技方面,其整个万物云SPACE板块,在武汉已完成了远程数字运营中心的建设,目前,万科物业已把物业管理20%的流程,由武汉远程运营中心在远程操作。

以下为交流会问答内容精选:

问:10年之前,您也提过过冬论,现在冬天和10年前有什么不一样?

郁亮:冬天都一样,都不太好过;但是春天不一样,有不同的活法。

冬天为什么都差不多,天冷要御寒,一找羽绒服,多穿衣服;二累一点,跑步等,让自己产生热;为什么要研究春天,人们往往留恋过去,走回头路,不愿意用新创新点解决问题,这样是活不下去。春天需要能力不一样。

重要的是,研究“春天的活法”。是否在冬天熬的同时,为春夏到来做准备,有没有科技手段、数字化技术。凡是能经过冬天熬过来的企业,都是解决了科技利用问题,都解决了线上线下等等,最终活下去。

问:年轻人的钱好赚吗?

郁亮:赚年轻人钱很艰难,他们口袋钱变少了。“讨好”年轻人是为了长期赚钱。年轻人说(万科)好或者不好,我都开心,说明在乎我。万科在“讨好”年强人路上不会停止脚步。

问:请您评价下万科的并购团队的成绩,以及未来在并购市场的心态是怎么样?

郁亮:万科从来没有并购团队,只有投资团队,(收并购)有机会、能达到我们投资条件就做,没机会、达不到就不做。对同行如果说我们能帮上又符合万科的投资条件,我们也会愿意伸手帮忙,还是这个态度,这没有变化。

问:看到第一轮集中供地时,万科在全国拿地比较多,但在第二轮反而低调了,是什么使万科在拿地环节有这么大一个转变?

郁亮:我们有自己的投资标准,我们这个投资标准,如果是普通标准的话,那当然可以达到。但缩表的影响,我们今年对投资的标准有了更高要求,钱也变得更加珍贵了。所以这个时候我们要更好的项目,其实我们并没有停止拿地,只不过我们要求标准高了。

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文章关键词: 房企转型万科郁亮
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