万象系压舱 华润置地经常性业务背后的业绩明暗

撰文/黄指南

今年中期财报，华润置地首次将除开发销售型业务外的业务统称为经常性业务，该业务在本期有效支撑住了来自房开的下行压力。

8月30日，华润置地发布2023年中期业绩并于线上召开媒体业绩发布会，相较于年初的2022年度业绩发布，董事会主席李欣并未出席媒体场次。

有投资者向观点新媒体透露，在媒体场次之前，李欣曾携公司管理层通过电话会议的方式，向投资者们汇报上半年业绩并回答相关疑问。

“特别是在市场持续低迷的上半年，华润置地的经营性不动产业务已然成为该司业绩增长的稳定器，并在开发销售型业务承压的当下，与剩余业务一起支撑起了该司在上半年的基本面。”投资者如是表述。

业绩明暗

近三年中报，华润置地分别录得综合营业额737.4亿、728.9亿、729.7亿，相较于去年同期的负增速，今年收入上呈现恢复态势，但仍不及2019年同期水平。

好消息是在国内房地产市场依旧低迷的上半年实现了收入增速的由负转正，但增速仅有0.1个百分点。

从利润端来看，与已发布中期业绩的头部房企一样，利润修复明显。

中报显示，华润置地本期实现净利润160.59亿元，较上年同期增加33.75亿元；归母净利润较上年同期录得29.6%的增长，金额为137.4亿元。

综合毛利及毛利率指标则处于下行态势，报告期内，华润置地综合毛利率由2022年同期的26.94%进一步下滑至25.66%，而开发销售型业务成为影响盈利表现的重要原因。

今年1-6月，华润置地开发销售型业务录得收入546.2亿元、经营性不动产业务收入107.2亿元、轻资产管理收入50.1亿元、生态圈要素型业务收入26.2亿元，四项业务收入分别占总收入比重的74.9%、14.7%、6.8%、3.6%。

据观点新媒体观察，开发销售型业务收入仍是华润置地营收大头，但正是这项关乎公司整体业绩表现的业务陷于行业泥潭之中。

期内，开发销售型业务无论是从收入表现、利润表现还是毛利率指标均处于负增速状态。其中，收入端按年减少8%、核心净利润录得6.45亿元，同比减少15.5%、毛利率较同期进一步下降5.8个百分点至17.0%。

值得注意的是，相较于上半年开发业务的表现，本次提出的“经常性业务”更加亮眼，甚至支撑住了前者所带来的下行压力。

与会投资者指出：“可以简单的认为，华润置地目前把能够持续带来现金流的业务统称为‘经常性业务’。”

根据本期年报所展示内容，经常性业务下属子项包括经营不动产业务，轻资产管理业务及生态圈要素性业务。也就是除销售型业务之外，均属于经常性业务的范畴。

从数据上看，本期经常性业务录得收入183.5亿元，同比增长35.6%，总收入贡献占比同比升至25.1%；期内实现核心净利润是48.2亿元，同比提升90.3个百分，实现利润贡献占比升至42.8%。

也就是说，上半年华润置地经常性业务仅用2.5成的收入占比，产生超4成的盈利贡献，成为该司在下行周期实现逆势增长的重要因素。

有投资者向观点新媒体透露，华润置地管理层同样十分看好经常性业务的发展，对该业务发展今后会采取更加主动的战略态势，并将盈利占比进一步提升至50%。

总的来看，华润置地开发销售型业务的承压只是暂时的，该业务仍然是增长发动机，经常性业务的全年占比会随着下半年开发业务结算收入的增加而下降。

开发销售型业务作为主业，收入增速更快、含金量更高，是资本市场认可华润置地的重要支撑。

在市场低迷的上半年，华润置地销售端仍保持着较快增速，本期实现签约金额1702.4亿元，同比增长40.6%。

土地投资烈度持续走强，期内以总地价人民币1023亿元，增持了35宗地块，新增总计容建筑面积达797万平方米。

企稳背后

华润置地于财报中指出，本期实现的收入及盈利增长，主要来自经营性不动产业务及轻资产管理业务的快速增长和整体运营效率的提升，以及于期内完成折价收购华夏幸福若干项目而产生的收益贡献。

经常性业务之所以能够及时顶上，成为上半年业绩的修复器，背后发力的是华润置地万象系购物中心。

分赛道看，报告期内，经营性不动产录得收入107.2亿元，核心净利润4亿元，两项数据分别按年增加41%、88.4%。

4亿元核心净利润已占经常性业务整体盈利的82.98%，而经营性不动产业务实现快速增长背后，离不开购物中心业态零售额及租金水平提升。

具体业态中，华润置地在营购物中心67座，总建筑面积813万平方米，同比增加12.0%。上半年实现收入为86.4亿元，同比增长39.5%；实现毛利率77.1%，较同期增加5.3个百分点；零售额同比增长38.9%至751亿元，整体出租率维持96.2%的行业高位。

向好的业绩表现，也使得该业态在报告期内实现评估增值33.8亿元，评估后资产账面总值为人民币2004亿元，占该司资产总值16.6%。

截至6月底，华润置地经营性不动产公允值为2535亿元，净增156亿元，主要变动来自变闲置收购及资产价值增值。上半年得益于零售市场复苏，购物中心整体租金有所提升，该司进行不动产实现价值增值37亿元，增值额同比增长56.8%。

不难看出，经营性不动产业务的发展，尤其是购物中心业态的稳步提升已成为华润置地业绩增长的稳定器。

投资者也向观点新媒体透露，该司“十四五”后半程的目标之一，就是把经营性不动产业务持续打造成第二增加曲线。

2023年上半年，华润置地相继落子白鹅潭、长隆万博这两大广州地标级商圈，接下来将打造两座20余万超级体量的商业综合体。其中，白鹅潭万象城将成为万象城产品线在广州的首秀。

相较于购物中心业态的高光，经营性业务中的写字楼、酒店业态已然站在聚光灯身后的阴影之中，虽然表现不够亮眼，但也未拖后腿。

据悉，本期写字楼实现收入10亿元，同比增长19.2%。在写字楼市场供需失衡的当下，该司写字楼出租率仍按年提高1.4个百分点，至81.8%；酒店业态则是实现收入10.8亿元，同比增长90.1%。

另外，得益于万象生活在上半年实现的规模效益双增长，华润置地轻资产管理业务也成为了其业绩的强劲增长极。报告期内，该司实现轻资产管丽业务收入50.1亿元，较去年同期增长37.6%。

据观点新媒体观察，在华润置地“3+1”业务模式中，生态圈要素型业务不仅战略地位所处边缘，业绩水分也很足。

以往，该司对于该业务的并表数据统计时，会将集团内业务一并计算到该项收入之内，使得生态圈要素型业务呈现“数额庞大”的繁荣景象。

华润置地的生态圈要素型业务主要涉及代建代运营、长租和产业地产等多个地产衍生领域。2022年中期及2022年度报告中，该业务收入达76.0亿元、182.7亿元。

到了本期，由于该司调整了统计口径，该项收入下探至26.2亿元，按年增长14.5%。虽然核心淨利潤相较去年暴涨860.8%，但也仅贡献出2.7%的盈利占比。

在目前的市场波动形势下，华润置地经营性不动产业务不仅成为了业绩第二增长曲线，还在开发销售业务承压的当下，撑起了业绩的基本面。

通过对经常性业务的超前布局，尤其是在购物中心业态的持续加码，使得华润置地在市场波动的上半年，交出了“有利润增长的营收”和“有现金流的利润”的中期答卷。