温江首宗养老地块挂牌出让 成都养老地产发展提速

　　8月19日，温江一宗商业用地挂牌出让,其用地性质首次明确规定：只能建设养老服务项目及配套设施。业内人士表示，如果该地块顺利出让，将对成都养老地产的发展具有一定意义。

　　根据国土局公告，此次出让的地块位于温江区永宁镇城武社区，面积76541.17平方米合114.8118亩，容积率不小于1.5且不大于2.5，挂牌起始价为99万元/亩。

　　同时，公告显示，根据温江区养老产业规划要求，该宗地范围内的国有建设用地应用于养老（疗养）设施建设。竞得人只能建设养老（疗养）服务项目及配套设施，建设的养老（疗养）社区计容建筑面积须不少于15万平方米。

　　观察家智库专家、中原地产战略分析师向维认为，这块地是近年来不多见的针对养老（疗养）用途的商业性质用地。这样的土地出让，对于成都养老地产的发展是有重要意义的。

　　环境好配套优价格低

　　本次出让的养老地产地块所在的永宁镇自然环境较好，获得过全国环境优美乡镇，区域内芙蓉古城是著名旅游度假区，从环境方面来看，拥有打造养老地产的先天优势。

　　地块西邻开金路，南靠芙蓉大道，距离成都绕城高速不足两公里，处于温江与犀浦、青羊区交界处，距成都市中心约20公里，交通通达性较好。 

　　更重要的是，永宁镇是成都国际医学城的所在地，医疗配套丰富。华西医院温江院区、八一康复中心、成都博奥、北京阜外等医疗机构纷纷在此布局，是政府着力打造的一个健康产业区域，拥有丰富的养老医疗配套资源。

　　向维认为，地块所在的温江永宁板块自然环境好，区域医疗设施配套多。该板块以生物医学产业为依托，为养老地产的打造提供了良好的条件。

　　同时，此次挂牌起拍价也很给力。99万元/亩的起拍价，相较于保利今年7月拿下的地块便宜了三分之一，保利的地块与本次出让地块相距仅五百米，其最终成交价为150万元/亩。

　　此前有媒体报道，保利七月在温江拿地只是其“温江攻略”的前奏，未来其规模将远超百亩。

　　时隔一个月，紧邻保利地块旁就有一块十分“合胃口”的养老地块挂牌出让。从保利在其他城市的养老布局以及公司的战略来看，该地块的最终归属不免引人遐想。

　　物业自持挑战不小

　　不过，即便是具有打造养老地产的优势，该地块后期打造依然面临不少挑战。根据国土局公告，竞得人须全部自持项目物业（即计入容积率的总建筑面积全部自持）。此外，竞得人需按智慧城市建设相关要求，配建建筑面积不低于100平方米的智慧小区配套用房。智慧小区配套用房建成后无偿移交给区国资部门。

　　竞得人须全部自持项目物业，意味着只能自主运营。这对于试图拿地的开发商而言，是个不小的挑战。即便该地块以底价成交，以其超过百亩的面积计算，开发商也需要支付超过一亿元的土地出让金。加之养老地产前期在公共配套等方面投入高，回收周期长，打造该项目的资金压力不容小觑。

　　观察家智库专家、中成房业总经理罗鸣认为，自持对开发商的资金运营要求高。养老地产的前期开发和后期运营，都需要大量资金的投入，养老地产的开发，它是一个产业的运营，资金需求很大。不过，罗鸣同时指出，这种针对性比较强的招拍挂，可能是已经有开发商预定了。

　　向维认为，虽大面积自持，但600元/平方米的起拍楼面地价，能让开发商在地价成本上游刃有余。该项目真正的挑战在于产品的打造和智能化服务上，如何得到客户的认可是关键。同时也是成都养老地产的尝试之作，是一炮而红或是出师不利，压力也不小。