龙湖：商场整体出租率逾九成 租金同比增长超70%

　　“作为一个民营企业，应该说从来没有现在感觉这么好。”

　　8月21日，龙湖地产2015年中期业绩发布会中，执行总裁邵明晓面对民营企业生存空间问题时如是回应。

　　尽管董事会主席吴亚军并未现身现场，龙湖地产管理层对公司战略和发展情况的阐述重点依然贯以强调稳健。对于民营房企的生存之路，邵明晓给出的关键词是“做强”。

　　“中国民营企业的生存之本并不是一味地扩大规模，更重要的是做强”，在邵明晓看来，随着市场化的推进，坚持清晰的战略，专注核心业务，管理好资产负债表的同时做好产品和服务的企业空间会越来越大，享受到融资和竞争等方面的红利。

　　或许也是基于上述导向，龙湖地产在这场业绩会上的介绍并未过多地围绕销售和规模，管理层意欲对外突出的重点，是财务与融资、去存货与降土储以及回款与利润。

　　而在其中，龙湖地产商业物业因其毛利率、利润贡献的提升及未来2-3年每年将新增两大项目的规划，成为全场问答时间的焦点之一。

　　咬住25%毛利率

　　数据显示，2015年上半年龙湖地产营业额同比增长5.3%至167.9亿元，归属于股东的溢利为38.4亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利比上年同期增长4.3%至22.3亿元，归属于股东的核心净利润率为13.3%。

　　销售方面，龙湖地产上半年合同销售额同比增长6.7%至216.3亿元；销售总建筑面积179.12万平方米，同比下降3.0%；销售单价为12075元/平方米，同比上升9.9%。

　　龙湖地产首席财务官赵轶表示，下半年龙湖地产可售资源约700多亿，长三角、西部和环渤海分别占比32%、34%及25%，重点城市在北京、成都、重庆、上海及杭州。其下半年将推出9个全新项目，包括位于北京、广州及上海的5个一线城市项目。

　　“通过过去1-2年的存货管理，龙湖到年中已完工未销售的存货是105亿，跟去年基本持平，这个水平在行业中是非常健康的。从存货结构来看，一二线的比例占比达到68%，我们有信心这些存货在未来的市场可以抓住节奏逐步去化。”

　　土储方面，龙湖地产依然持审慎态度。“龙湖在未来1-2年是一个压降土储的节奏，我们会把土储从原来能满足7年左右的水平降到满足5年左右。”

　　在地产业务介绍之外，龙湖管理层多次提及的则是融资成本和财务状况。中报显示，截至2015年中龙湖地产净负债率为61.1%，在手现金为170.2亿元。

　　“上半年我们发行了46亿银团贷款，7月份发行的60亿元公司债，5年期票息仅仅3.93%。”对于下一步融资计划，赵轶表示，龙湖目前仍有20亿获批公司债尚未发行，“以我们境内的主体，再批100到120亿是没有问题的”。同时其指，公司将继续关注中票等融资渠道。

　　尽管销售、财务表现均衡稳健，龙湖地产亦难以回避行业利润下降难题。2015年上半年，龙湖地产综合毛利率为26.5，其中发展物业结算毛利率为25%，同比下降5.2%。

　　“土地成本居高不下，另一方面售价在竞争格局下没有大提升，房地产行业的毛利已经是趋势性地下滑，龙湖的目标就是要咬住毛利率在25%以上。”

　　在销售型发展物业毛利率下滑不可避免之时，投资性商业物业被龙湖地产看做是未来保护利润和抵抗周期波动的“稳压器”。

　　商业定位如调汤

　　截止2015年上半年，龙湖地产已开业商场面积为124.5万平方米，整体出租率为92.4%。租金总额7.0亿元，扣除营业税后的租金收入为6.6亿元，较去年同期上升74.7%。

　　相较于销售型物业，2015年上半年龙湖的投资性物业毛利率为71%。赵轶称，龙湖地产未来仍有信心保持商业板块的毛利率稳定在70%的水平。

　　对于商业物业未来毛利提升空间的持续可行性和合理性疑问，龙湖地产给出的支撑解释是已有商场的内生增长和新增面积的外延增长。

　　“我们现在已有商场的出租率相对是比较稳定的，并且立足于现有商场每年有10%左右的增长。”而对于新开商场，邵明晓指龙湖内部定下的开业出租率底线是75%，“到75%就可以开，然后一步步往上。”

　　“我们相信超过三年以上的商场，出租率保持在90%以上是相当健康的，如果到95%以上就是非常优秀的”，邵明晓同时指，龙湖更认为商场保持在95%左右的出租率是合理水平，因为能够预留空间用以业态和品牌调整。

　　“商业定位在头三年调整的空间是非常大的，它不是科学，更多是艺术，像调一碗汤一样，你要不断地各种料去试，各种业态去配。大的业态刻度是有的，比如说餐饮、零售多少，体验类多少，但是具体到每个商家，需要运营团队去做调整。”

　　而在新增面积的增长方面，龙湖给出的时间表则更为明确。“过去今年我们保持每年投入10%的回款来发展商业的原则，今年底商业面积会达到150万方，到明年年底会达到190万方，到2017年会达到250万方。”

　　按照龙湖的测算，2015年商业税前租金收入约15亿元，2016年为20亿元，2017年的目标则是25-30亿元。

　　“今年这块毛利占比在8%，明年会在10%，2017年如果我们能够接近30亿租金的话，这个比例可能在15%以上，它的作用就会逐步显现出来。”从龙湖的理想化角度看来，彼时商业物业的收入就将是助其稳定毛利、抵抗周期波动的“稳压器”。

　　以下为龙湖地产2015中期业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：上半年销售单价上升9.9%的原因是什么？下半年新推项目的定价策略是怎样的？

　　邵明晓：上半年销售单价上升是结构性因素导致，主要因高单价新项目进入预售管道。例如，北京西宸原著单价达到10万元以上，南京春江紫宸单价超过2万，杭州唐宁ONE单价达到3.6万元。未来销售单价会相对稳定，因为目前投资布局趋于稳定，未来开盘项目主要位于一线和领先二线城市核心区域。但需说明的是，销售单价高低和毛利率高低并无对应关系，比如重庆销售单价不过1万元，毛利率可超30%。但在某些竞争激烈的区域，尽管销售单价高，但毛利率却只能做到25%，甚至更低。而在北京等供需矛盾突出的区域，高销售单价仍可带来超过30%的毛利率。对于公司，存在组合搭配的问题。

　　下半年龙湖将推出9个全新项目及14个老项目新一期，9、10、11三个月是集中供货和销售期，届时我们会根据市场形势稳健定价。龙湖的定价系统已比较精准，会在守住预算货值的前提下，综合考虑竞品、客储等多种动态因素灵活定价。从大的市场需求变化而言，我们发现今年以来，改善型需求在很多城市抬头较为明显，比如杭州、南京，这一类客户愿意承受更高的价格，这跟前几年的场景不太一样，这样的趋势我们也会及时把握。

　　现场提问：上半年华南区域在集团总销售额占比5.6%，龙湖对华南市场战略考虑是怎样的？有没有进军深圳的打算？

　　邵明晓：华南区域是龙湖的战略版块，进入比较晚。下半年在广州天河区还有一个项目能开出来，未来会继续寻找好的投资机会。深圳也是龙湖的目标城市，但土地获取有挑战，如果有好机会也会进入。

　　现场提问：长三角区域在集团销售业绩里贡献是最多的，超过35%，但土储只有18%左右。在长三角的土地储备计划是多少？北京土地市场上龙湖表现积极，在北京拿地预算大概是多少？

　　邵明晓：长三角在整个中国经济版图中最有活力的一个版块，一些城市非常值得房地产去投资。在龙湖的盘面中，杭州每年保持70亿销售规模，因为整体节奏把握好，布局合理，团队能力强，龙湖在杭州做得不错。同时，上海，苏州和南京，这几个也是长三角布局的重点城市。

　　长三角的整个波动性较强，所以我们也不追求在短期内让土地储备过分增加，还是坚持“量出为入”。今年在南京、杭州新拿了项目，在上海已拿两个项目。我们在根据节奏做匹配，内部有投资模型，会频繁参与，到一定时点上如果价格太高，也不会拿地，用频率换概率这是我们的策略。

　　北京一直是我们的重镇，是销售额、现金回流，利润还有人才的贡献高地。北京因为有着首都以及金融中心的身份，市场较为特别，供求缺口较大，我们对北京非常有信心。今年我们在北京获得项目较多，上半年三个项目，下半年又拿了一个。另外，北京的团队也较强，西三环的西宸原著，去年拿地楼面价有6万，但今年6月一开盘就卖了十个亿，十几万元的单价。所以在北京我们有品牌，有团队，还有市场支撑，未来还会持续加仓。

　　现场提问：从下半年要入账的项目情况来看，毛利率是否还有改善的空间？

　　赵轶：龙湖当期毛利率为26.4%，较去年末持平，较去年同期微降。主要由于：过去1年多坚决去化存货，这部分拖低了集团整体毛利。其次，过去两年地价上涨迅猛，而整体市场售价相对平平，形成了利润挤压。整个行业都面临了这样的问题。

　　我们认为未来毛利率能够达到25-30%，且能够保持稳定的资产负债表和健康的财务状况，即为好公司。龙湖2015年全年预计毛利率稳定在25%以上，盈利稳中有增。

　　现场提问：下半年的融资计划是怎样的，有没有计划在国内发行中期票据或者其他的融资安排？

　　赵轶：目前龙湖融资渠道比较宽松，尤其是最近一年半到两年的时间，我们已明显感受到长期坚持稳健战略所带来的红利。目前龙湖还有国内四大行300多亿的授信，已经获批的公司债也还剩20亿额度，可在2017年6月前择机发行。

　　至于中期票据，很遗憾，目前还没有对龙湖这样的房企正式放开。事实上跟公司债比，融资成本两者是相近的，我们也会密切关注这个渠道。

　　现场提问：龙湖小区会有新技术O2O的应用，这算不算是物业的革新，物业有没有上市时间表？

　　邵明晓：龙湖物业定位于巩固和提升龙湖品牌的战略支撑，所以目前没有分拆上市的打算。因为整个行业在推进，技术上我们会用一些互联网技术，比如通过APP为业主提供个性化服务。这方面有外部资源在我们平台上做，我们也在开放这个平台。这一切，都围绕着如何提高业主满意度和忠诚度。

　　现场提问：您提到商业占比会逐年提升，毛利率也会提升，请问毛利率预计会在什么样的水平？

　　赵轶：今年半年商业板块毛利率71%，我们比较有信心未来维持在70%左右的高水平。它的占比会为集团毛利率的保护提供强有力支撑。在今年，商业板块毛利占集团毛利会在8%，明年会在10%。2017年，如果我们能够接近30亿租金，这个比例可能在15%以上，它的作用会逐步显现出来。

　　现场提问：重庆天街项目出租率下降，是不是说既有的城市商业增长空间已经不大了，你们对于趋势是怎样掌握的？

　　邵明晓：现在已有的商场，出租率相对平稳。比如重庆北城天街、西城天街，出租率是不是要做到百分之百？不一定，我们判断在95%以上，留个5%左右的余地非常合理，因为当中涉及布局和业态调整，要不断把更适合商场定位的品牌，对租金更有利于的品牌调进来。

　　未来商场租金增长，一方面是现有商场内生式增长。新商场培育期至少三年，它会相对拉低出租率。新开业的商场，我们内部规定出租率底线是75%，现在开的商场基本都过这个数。另外，一个商场头三年，尽管前期有清晰定位，餐饮、零售、体验类这些大刻度有，但实际调整空间非常大，就像调一碗汤一样，要不段用各种料去试，各种业态去配。有适当的空间也正常。

　　另一方面，则要通过面积外延的增长。我们的商业开业面积也逐渐增加。去年可租的建筑面积120多万平方米，到今年年底就会到150万平方米，明年年底会到190万平方米，2017年会到250万平方米。这些，都是近几年每年总回款的不超过10%的份额，慢慢投入到商业呈现出来的变化。未来，除了建安费用，不需再新投入，这部分商业也会支撑企业增长。所以，今年商业租金税前可能在15亿左右，到明年可能在20亿左右，到2017年就是在25—30亿左右，我们是做过精算的。

　　现场提问：龙湖在投资物业方面有一些积累，但是未来要做大势必需要考虑REITs等资产金融化手段，龙湖是否关注这个问题以及相关的合作机会？

　　赵轶：龙湖对于投资物业的金融化一向持开放态度，REITs只是其中一种模式，另外还包括私募、股权合作等其它模式，本质上都是把持有物业变现卖一部分出去，并通过收取管理费盈利。我们研究了最近前海的试点模式，它并非严格意义上的REITs，而是类基金的操作，这只能在前海特殊的政策区域才成立，目前看还不大适合龙湖，国内要真正推出REITs，还有待税收政策的突破，我们会持续关注相关进展。

　　除了REITs，龙湖已经在尝试股权合作的模式，比如去年，我们将苏州时代天街综合体项目49%的股权转让给了加拿大养老基金，既获得了一定溢价，后续还能收取运营管理收费，这是一种双赢的模式。未来我们会秉承“成熟一个做一个”的原则，只要能够让资产价值体现出来，并让资产滚动起来，不管是哪种模式，我们都愿意尝试。总之，我们不会为了做而去做，更不会为了搏眼球而去做金融化。龙湖每年以回款的10%为限投入到商业地产，由于投入的全部是自有资本，这样是更从容，换句话说，如果是私募资本投入，可能要求你五六年就要变现，而用自有资本则可以用七八年甚至更长的时间把商场运营得更好，把品牌经营得更有价值。龙湖在投资物业方面拥有资金成本优势和高水平的管理团队，有信心在投资物业的金融化创新中把握机会。

　　现场提问：每次在行业下行的阶段，包括金融危机之后，大家都会出现国进民退的担心，因为现在土地和资金成本在行业下行期会向国有企业集中。龙湖一直很强调自己的民营身份，想了解下是否会感到生存空间受到挤压？对民营企业来说，做大是不是生存的必需之路？

　　邵明晓：龙湖目前的感觉，是前所未有地好。第一方面，国内最近开放了公司债，龙湖在国内是3A评级，在7月份刚发了五年期利率仅为3.93%的公司债，七年期的利率也仅是4.2%，双双创下今年以来同年期房地产行业民企境内公开发债的利率新低，这说明国内投资人对龙湖多年坚持稳健战略、做好产品和服务地认可，这也是我们多年专注战略所带来的红利。

　　第二方面，在目前的土地市场上，尤其在我们所专注的一线及领先二线城市，透明度很高，因此龙湖不但没有劣势，反而因为对客户和市场有更深的理解，加之还能做商业，所以在某些地块上我们还有优势。比如刚在南京江宁核心区拿到了一块离地铁很近的约38万方的综合地块，包含住宅和商业，在南京市场上获取这样的项目也是非常难得的。包括上半年在拿地较难的厦门市场，也与禹洲地产合作在集美拿到了一块含持有商业的项目。

　　综合来讲，随着中国整个市场化的推进，只要坚持清晰地战略，专注于核心业务，管理好自己的资产负债表，同时做好产品和服务，这样的企业在国内的机会会越来越多，作为龙湖，不但没有挤压，反而空间越来越大，并逐步享受到一些红利。

　　关于民营企业的生存问题，除了一定要坚持阳光和市场化的策略之外，中国民营企业的生存之本不是一味地扩大规模，更重要的是做强。规模大未必安全，做强才真正安全。

　　什么叫做强呢？第一，要有清晰的战略，运营体系执行力很强，同时保持财务体系的稳健，并有一个高效有使命感的团队，这些是能够让民营企业更加稳健的立身之本。盲目地扩大规模反而适得其反，这会加大财务杠杆，同时给运营带来很大的挑战

　　另外，作为民营企业一定要管理好自己的资产负债表。因为民营企业背后没有强大的集团母公司，只能靠自己，所以资产负债表和流动性都要比较安全，包括很好地控制负债率。一定要小心用贵的钱，尤其房地产行业，最终拼的是资本成本。所以我的结论是，做强而不是做大。