中国超六成奥特莱斯项目“难产”背后的四大原因揭秘

　　近两年，在受到电商、海外代购等冲击下，中国传统零售业整体呈现疲软的状态，而奥特莱斯作为相对较新的零售业态，成呈现出了爆炸式的上升态势。据《奥莱视界》统计，2014—2015年期间，中国总体呈现出了奥特莱斯开发热潮，2014-2016年期间，以奥特莱斯为中心的商业项目逾百家，然而，真正能够如期开业的项目却不超过10%，延期开业的项目超过20%，而此外，超6成的项目面临着“难产”的窘境。

　　前不久，《奥莱视界》盘点了原定于2015年下半年开业的项目，在后期的项目跟进中，我们发现，在预计开业的逾20家项目中，或能如期开业的项目应该不超过10家。对于这种显现，《奥莱视界》特列举以下几种情况以供参考。

　　1.以奥特莱斯为幌子，勾兑其他利益

　　作为近年来商业零售的生力军，奥特莱斯总体呈现出了高增长的态势，根据《奥莱视界》发布的相关数据，2014—2015年，国内奥特莱斯整体增长接近20%，在高增长的刺激下，多数企业都希望跟风搭上“奥特莱斯”的顺风车。同时奥特莱斯作为典型的郊区商业和舶来品，对于推送城镇化一体有着极其重要的作用，因此，众多开发商在以上利好条件的刺激下，纷纷打出“奥特莱斯牌”，而其中多数企业目的并不在于奥特莱斯本身，而是希望以奥特莱斯作为品牌，提升物业价值和投资者的关注，然而，在项目的实际推进过程中，一旦开发商完成自己的目标时，奥特莱斯在很大程度上变无疾而终。

　　2.对奥特莱斯预估偏差，资金链条断层

　　由于成熟的奥特莱斯往往爆出非常漂亮的数据，在众多商业体难以为继的情况下，选择转型奥特莱斯的例子不在少数。但是，据业内资深人士称，奥特莱斯无论是在商业定位、项目养成期、还在是资金投入量上都相对较大。看上去很美的奥特莱斯其实更需要投资者在投入前有较好的资产评估和投资回报评估。然而由于受到奥特莱斯众多的利好所吸引，很多投资商主观意识上回避了奥特莱斯的评估，或者说对奥特莱斯的整体评估产生偏差，在后期容易出现资金链断层的现象，从而导致项目难产的现象有很多。

　　3.缺乏专业的管理团队和耐心，项目进展紊乱

　　奥特莱斯在中国已有十三年的历史，原则上，奥特莱斯已经不能算上新业态了。但是纵观奥特莱斯在中国的发展历程，我们会发现，2006—2008年才是中国奥特莱斯真正开始生长的时期。2010年之后，才是中国奥特莱斯整体爆发的阶段。无论是投资商，还是传统零售商领域，奥特莱斯的专业人才相当匮乏，而我们也发现，截止目前，国内前十的奥特莱斯企业中，绝大多数企业都有传统百货背景。而对于其他涉足奥特莱斯领域的企业，专业团队的缺乏将成为整个项目的致命伤，同时，在部分项目进展过程中，由于持续投入而未产出，投资商失去对管理团队的耐心，频繁更迭管理团队，也在很大程度上导致了项目运营商的混乱，延期或难产也就成为了必然的结果。

　　4.品牌资源匮乏，招商工作难以展开

　　品牌资源匮乏有三个层面，第一个层面是目前众多投资商过度追求国际品牌的现象，由于众多国外品牌对于奥特莱斯的进驻有较强的指标性和周期性，从而导致众多过度追求国际品牌的项目在招商工作上无法展开。第二个层面则是由于目前国内奥特莱斯项目开发过于泛滥，品牌商在选择项目时，会有例如城市级别、项目品质、团队管理能力以及其他主管考虑的因素。尤其是在同一城市拥有多个奥特莱斯的情况下，往往会出现“恶性”的品牌抢夺战，导致品牌“身价”水涨船高，从而导致招商工作进度减慢或成本过高。第三个层面则是项目自身的招商团队。我们发现目前大多数成熟的奥特莱斯项目，即便是新开业的项目，其管理团队在品牌资源、品牌组合甚至是品牌号召力等方面均非常出色，而如果团队缺乏这些资源的团队，项目的招商工作基本上是可想而知。

　　其实奥特莱斯项目无法正常开业的原因还有很多，诸如对于城市容量的判断，消费群体的乐享指数，工程进度的把握等，但我们认为，真正导致项目无法正常开业的主要原因还是来自于投资商以及投资商自身的管理团队。