九龙仓回望和远眺：躲不过“熊市” 但可以创建明天

　　8月19日，在经历了内地媒体三个半小时的“问题轰炸”后，九龙仓集团第一副主席周安桥才得以脱身。前一天，九龙仓刚刚在香港发布完2015年中期业绩报告。

　　和内地媒体交流会的地点选在了九龙仓在上海陆家嘴黄浦江畔的豪宅项目、即将开盘的滨江·壹十八。从户型设计到内外装饰，“滨江·壹十八”中都可见到些许绿城的风格。这是学习的结果，但是周安桥称九龙仓不只学习了绿城这一个合作伙伴。在他心目中，如果一家房企有绿城的产品能力，又有中海的成本管控能力，还能做到快速周转，大概可以“天下无敌”了。

　　滨江·壹十八开盘在即，九龙仓并不准备做价格领跑者。房地产市场在回暖，但在人民币贬值、股市大幅震荡，和更复杂的经济因素面前。九龙仓的策略是“一路走、一路看”，通过各种方式积极拿地。

　　然而，放置于更长的时间里考量，今天所言所做不过是历史一瞬。对于经历过世事沧桑的九龙仓而言，如何有先见之明躲避风浪？周安桥回答《21世纪经济报道》记者提问时说，“九龙仓也不是上帝，也做不到逆周期操作。”

　　好的时候，要想到不好的时候

　　半年报显示，九龙仓集团上半年核心盈利增加5%至52.58亿港元，同期净利润下滑41%至69.58亿港元。净利润下滑主要有两个原因：一是投资物业重估盈余同比减少了37.27亿港元；另一方面是由于绿城不再是九龙仓的联营公司，只能将对绿城的投资重新分类为金融投资，因此产生了非经常性会计亏损约14.91亿港元。

　　7月初退出绿城董事会后，九龙仓却选择在二级市场对其增持。截止到8月6日，其持有的绿城股份比例已经达到25%。对此，周安桥解释说，增持或者减持，只代表九龙仓自己的态度和对绿城股价的看法。从财务角度看，九龙仓进退没有时间表。由于持股成本很低，当年入股绿城时，每股港币5.2元，除去2元的股息，实际每股成本只有3.2元。

　　背靠中交集团，绿城的融资成本进一步降低，并且中交集团拥有广阔的土地储备，绿城因此有了新的发展平台。九龙仓乐得其见。周安桥透露说，九龙仓也正在跟中交集团谈土地合作，而拿地是当下最让他焦虑的事情。

　　2015年上半年，九龙仓在内地的销售额是103亿元，同时花费了约40亿元买了5块地，买明显小于卖。土地市场尤为激烈，土地的价格往往是超过或者接近了房子的价格。九龙仓并不认为后市可以继续疯狂。拿地态度可以很积极，但出手必须很谨慎。

　　就在举行和内地媒体交流会的当天上午，周安桥还去看了上海的两块地。有些机会是等来的，奋力搏杀只会将企业置入危险境地。而拿地的渠道也不仅仅限于公开拍卖方式，周安桥称正在积极和一些手中握有存量土地的国企谈合作。

　　滨江·壹十八的开盘价还没有公布，但九龙仓并不打算提价销售。“在市场好的时候要想想市场不好的时候。假如目前市场是100，我们定价尽可能是在90到95之间来考虑，而不是带头冲到105、110、115。”周安桥说。他进一步分析，北京、上海房价不断上涨，土地上涨比房价还要快。如果不断上涨，就像股票一样，终有一天会透支。

　　今天，中国经济的局面比往昔更为复杂。九龙仓的住宅销售策略是不捂盘。用周安桥的话说，按照新常态、平常心，该什么时候拿地就什么时候拿地，该什么时候推盘就什么时候推盘。

　　如何应对明天和意外

　　明天和意外哪个先来到？对于一家创建于一八八六年的企业，经历了数轮经济周期，存活至今并且依然保持欣欣向荣的生长力，有没有可能逆周期行事？

　　周安桥的回答是：没有。如何应对未知的风险？九龙仓的做法是通过布局来抵御风险。以零售业为例，内地自由行开通以来，香港零售业度过了11年的黄金期，但在2014年遭遇了下滑。2014年全年，香港零售业总销货价值为4933亿港元，较2013年下跌0.2%（2013年为4945亿港元），这是推出自由行11年来，香港零售业首次出现负增长。

　　香港的最大优势是免税。内地居民到香港购物有国家政策的原因，只要国家改变政策，上海、北京等更多城市可能会取代香港。在周安桥看来，九龙仓最重要的决策是2006年决定将一半资产投资于内地。

　　尽管从目前来看，九龙仓80%的利润仍来自于香港，但内地潜力巨大。上半年内地投资物业的收入增加34%至港币11.21亿元。其中，成都国际金融中心的贡献更加可观，商场收入上升85%，达人民币3.04亿元。商场的出租率几乎达到100%。

　　而在业态的布局上，九龙仓不仅仅投资住宅，更有大量的投资性物业。到今年上半年，九龙仓的投资物业资产价值已经达到了3068.75亿港元，较去年底继续增加了近50亿港元。投资物业资产价值今年上半年所占公司总资产比重为68.6%，这是多数在港上市房地产公司难以企及的水平。而实现的179亿港元营业收入中，来自投资物业贡献的营收达到了71.74亿元，占到集团营收的比重约4成，营业利润占比则达到了78.8%。

　　周安桥称，尽管由于税收、政策等原因，在内地发展物业的利润不比香港，但可以通过数量来弥补。进入的方式不仅仅包括和国内发展商合作，也包括独立操盘。在缩短管理半径、减少一些城市投资的大背景下，可以确定的是，未来九龙仓会加大在上海、苏州、杭州三个城市的投资。

　　当年，九龙仓秉持“创建明天”的理念，在政治环境并不明朗的气候下，把原来的旧电车厂重建为今天的时代广场。1989年，时代广场重建之时，也是香港出现严重信心危机之时。建设共17层的直立式商场，在当时无论香港以至全球也是闻所未闻。1990年至2000年期间，海港城展开大型重建，到2014年海港城年度零售销售额超过350亿港元，在十年间增长五倍，成为全球最高效的商场之一。

　　然而，内地赴港游客数量毕竟有限。九龙仓的打算是，把“海港城”开到13亿人的家门口。成都国际金融中心（成都IFS）表现出比香港海港城更强的增长势头。2017年，重庆、长沙、苏州IFS都将开业。周安桥称，成都IFS这样的项目，每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严，总是找不到类似的好地段。目前，九龙仓还在寻找2到3个IFS项目。

　　虽然零售业低迷，但是成都IFS可以保持租金30%的增长，商场收入85%的增长。“但我也不敢保证每个IFS都有这么好的增长，选址等综合因素加在一起，才可以使一个IFS成功。”周安桥说。他认为，两年做一个或者三年做一个IFS比较切合实际。

　　回望过去，内地房地产企业高速扩张和发展，也留下了不少遗憾。以万科为例，过去十年从100亿做到2000亿。周安桥认为，类似的故事很难在未来重演。不仅经济增幅放缓，行业发展增速下降，所有的开发商还面临着拿地的难题。而当年发展速度创世界纪录的万科，前20年基本上是以住宅物业为主，不留收租性物业，这是万科最大的优点。但如果以万科的规模，留下10个类似时代广场或者是海港城的项目，今天又是另外一番情形。

　　从事房地产行业时间更长、在香港排名靠前的地产集团，大多数是收租性物业和销售性物业兼容的公司。只是每一家的比例都不一样，有的收租多一些、有的发展多一些。周安桥的观察是，现在一些内地的房企正在向这个方向努力。