股市传导楼市：助推房地产去化 下半年房企转型加速

　　近期股市持续震荡，直接影响到国内高净值人群和中产阶级在房产和股票的投资。21世纪经济报道记者通过采访发现，多位业内人士均表示，房企害怕短期内产生蝴蝶效应，应及时调整产品结构，在下半年加速项目去化速度。

　　但目前来看，下半年伊始，情形不甚理想。综合上海中原地产研究咨询部与德佑链家市场研究部监控数据，7月上海市商品住宅供应量为96.8万平方米，环比上涨14.7%，同比上涨2.3%;成交量为134.6万平方米，环比6月下滑8.9%，但同比上涨92%。

　　除上海以外，7月开始一二线重点城市中，73%的城市中高端置业成交环比均为下降，近四成城市环比降幅超过30%，35%的城市同比下滑，成交量不如去年行情调整期。

　　楼市或可配合股市助推去化

　　国内高净值人群和中产阶级在资产配置方面青睐房地产和股票投资，股票所得收益或损失对房地产改善和中高端市场的影响十分明显。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，股市对楼市的影响，从7月上半月楼市表现可见一斑，一二线重点城市中高端置业环比开始大幅下降，成交量不如去年行情调整期。

　　21世纪经济报道记者获得的一份克而瑞地产研究报告显示，股市与楼市的三种关系：一种是“共振效应”，即股市好，楼市也好，反之亦然;一种是“跷跷板效应”，整体上股市与楼市牛熊同向，但局部上，股市与楼市走势相向;还有一种是“相悖关系”，即整体上股市与楼市牛熊相悖，行情独立。

　　研报指出，房企如能踩准股市节奏，加之政策助力，销售就能更上层楼。就当前而言，偏向于中高端豪宅的房企要慎重，应及时调整产品结构。

　　除了销售压力，上市房企再融资也将暂缓。如招商地产7月1日宣布，取消80亿元的可转换债发行计划，除了其解释的重组原因外，A股震荡也使该计划变得不可行。

　　来自境外的经验表明，在股市中位振荡时期，股市与楼市交替呈现“共振效应”或“跷跷板效应”。据此，房企可提前研判“两市”的走势。

　　克而瑞研究中心认为，从短期看，A股市场震荡幅度仍较大，股市投资者观望或退出情绪较重，房企应抓住这一时段，吸引股市资金进入楼市。从中短期看，通过研究股市中位盘整期的台湾和香港两地楼市表现，即使股指振荡上行，楼市成交也可能下降。此时，房企借中短期降息降准、贷款放松等政策利好，加快平价走量，才是上上策。

　　一名房企营销总监对21世纪经济报道记者说，现在只能乘下半年尽快出货，否则如果明年行情萧条持续，将不堪设想。

　　房企下半年应加快转型

　　多名业内人士指出，房企更害怕短期内的蝴蝶效应，力求加快去化。

　　龚敏指出，近日央行降息意味着进一步降低房企和购房者成本，对促进未来交易是直接利好。但降准后释放的流动性流入房地产恐怕量不会很大。

　　首先，根据以往经验，降准对房贷的影响不明显;其次是当前为抵御房价过快上涨带来的风险，许多商业银行已经不约而同提高了二套首付门槛及利率。尽管今年3月住建部和银监会联合发布新规，对二套房实行最低4成首付的规定，但同时也指出了具体首付款比例和利率由银行自主决定。考虑到银行本身向房地产放贷的比例不算小，加之房价在短期内持续上涨面临的金融风险以及银行盈利的要求，此次降息降准对楼市利好恐怕要小于前期。

　　多名证券分析师认为，纵观美国、日本、香港等地在股市高位振荡时期的表现，再结合国情，国内楼市需求虽未饱和但已见顶的背景下，房企积极关注楼市需求和政策导向的变化，并据此调整企业土地获取和项目推案策略，防止在楼市成交大幅下滑的情况下，陷入供大于求的危险局面。

　　克而瑞研究中心认为，国内房价仍有持续上涨的动力，这对房企而言并不一定是好事。香港、日本等地无一不是因为房价涨幅过快而抑制了楼市消费。

　　为此，建议房企有意识控制房价，避免大幅上涨，否则很可能出现类似香港“牛市买不起房”的局面。为防止股市与楼市牛熊相悖的情形，房企最好加快转型步伐。

　　此外，面对市值蒸发，房企亦迅速展开紧急应对措施。此前的7月便纷纷宣布回购股份，克而瑞研究认为，此举在客观上有利于管理变革。7月6日，万科宣布股价低于13.7元时，将启动100亿元股票回购计划。此外，保利地产、华侨城、泛海控股、苏宁环球、鲁能商置、华夏幸福等房企先后发布增持提案。