干货：商业地产不同业态、不同城市承租水平与差异

　　本文通过实地调研，总结了不同商业业态、不同级别城市的承租水平与差异，供招商运营人员参考。

　　一、不同商业业态的承租能力

　　各大业态承租水平

　　1、百货（服饰为例）

　　分析

　　服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。

　　可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。

　　2、生活服务类

　　分析

　　生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。

　　此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。

　　对于生活类业态来说，他们大多属于薄利多销类的商铺，租金承担能力相对较弱。

　　3、餐饮类

　　分析

　　餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。

　　餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较低。

　　目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

　　4、娱乐类

　　分析

　　从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。

　　随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。

　　休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。

　　小结：不同业态承租水平分析

　　二、不同级别城市的租金水平

　　1、一线城市购物中心租金水平

　　分析

　　根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

　　2、二线城市购物中心租金水平

　　分析

　　根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

　　根据数据统计，二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

　　在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

　　3、三线城市购物中心租金水平

　　小结：一二三线城市整体租金差异分析

　　注：本文数据来源于赢商网大数据业务中心，实地调研于2015年2月，因租金随着市场变化存在不可控因素，仅供参考。