高端对话：购物中心除了体验之外 还需关注什么？

　　2015年8月27日，由中国最大的商业地产门户网站赢商网与中国知名的房地产研究机构亿翰智库联合举办的中国商业地产百强峰会在上海外滩茂悦酒店举办。众多知名商业地产开发商与全业态品牌商家参与其中，围绕商业地产转型与重构等热点话题深度交流，多角度、全方位审视中国商业地产，共同探索中国商业地产的新方向。

　　众所周知，在电子商务冲击下，如何把人们送互联网拉回到线下购物成为行业思考瓶颈性问题。在此环境下，“体验式业态”概念被提出，大比例提升餐饮、儿童业态比例成为大部分购物中心发展方向。然而，“体验式”之外，购物中心还需要关注什么？

　　第一场高端对话讨论议题：新的消费趋势下，购物中心除了体验还要关注什么？

　　主持嘉宾：

　　中经联盟秘书长陈云峰

　　对话嘉宾：

　　正荣集团有限公司商业发展部总经理许泽泉

　　新城控股高管欧阳捷

　　上海立天唐人商业集团CEO丁遥

　　赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲

　　派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴

　　许泽泉：餐饮比例40%不可取

　　核心区域内的购物中心，近年相继去百货化、减少超市整体面积，增加服装比例，但餐饮比重仍然低于20%，原因一是在于核心区域拥有足够人流支撑；其二，项目面积大，20%的餐饮面积下餐饮品牌仍然非常丰富；其三则是核心区域产品溢价能力非常高。然而在许多偏远地区、城乡结合区、经济尚未发达的地方，大比重的增加餐饮业或者体验业态屡见不鲜。餐饮比例由20%增加至40%，正荣集团许泽泉明确表达对此行为有待思忖的观点。“我个人觉得这个事有点不可取。第一个同质化非常严重，第二个会造成恶性竞争，这个会影响整体购物中心的整体环境。”

　　丁遥：

　　购物中心中若某一业态的比例过高，那就意味着相同品类经营的商家过多，于是相当部分的商家将陷入经营困境。但假如这个购物中心定位的就是积聚了世界的美食，它变成一个以美食为主要经营业态的话，则另当别论。以上海为例，若存在这样的一个“世界的美食”的购物中心，他将具有一定的品牌价值。

　　欧阳捷：

　　全国基本城市购物中心基本饱和已成共识。一二线城市的再发展购物中心几乎成为不可能的事情。同时也意味着，三四线城市将成为机遇。而一座购物中心几乎可以辐射一整个三四线城市，因此，在三四线城市如何做购物中心？答案是做什么样的主题都可以。因此，这是一个最好的时代。具体如何做？新城控股欧阳捷归纳出四大方向。第一个是思考企业特色适合怎样的主题商场。或者说企业像大悦城，它适合做的主题就是年轻、时尚。如果是个土豪企业，他做出来一定是土豪文化。第二个根据企业发展速度有关系来做。如万达，高速拓展下，主题化发展较难。第三个主题一定是一开始策划出来，调侃出来的主题化往往是不完美的。第四个根据企业能力来做。如果企业没有这个能力，是做不下去的。

　　耿乃兴：

　　略估计全国跟婚礼主题相关的项目多达上千个。这个主题分为三类：一为婚纱摄影基地，大概的面积是3千到5千平方米，摄影棚可以在顶楼，也可以在地下室。第二个是婚宴中心，可能5千到8千平方米，是中小型的婚宴中心，做婚礼、婚宴。第三个婚礼相关的商店。这三个类如果成功，仅仅3万平方米就可以产生不停的客流，来这儿拍婚纱照、买婚礼用品的，甚至于买飞机票专程过来的。相比较动辄成千上亿的主题购物中心，婚礼主题几乎不需要花钱。虽然摄影棚的租金是低的，但却比电影院还高；婚宴厅的租金稍微低一点，但是比溜冰场的要高。婚纱摄影店、卖首饰、钻戒的，他们能支付这个城市最高租金。因此，婚礼主题或许将是未来关注的一大重点。

　　吴传鲲：

　　赢商控股吴传琨认为，体验一词，是在电商冲击下，为了更多的吸收客流到我们的购物中心去而产生的。这其中，最关键一点是我们购物中心的如何体验的好？不止是冰场或者影院，才叫体验。如维多利广场，包括一站式体验的有正佳广场，均是大体量购物中心。近期，品牌全部调整，绿茶、快时尚纷纷入驻。总体上来看，业态组合上强化了年轻人，在竞争异常激烈的天河北商圈于是就脱颖而出了。第二点吴传琨认为，同质化问题亟待解决，因此，应对成长型的商户应给予更高的关注。成长型的商户应该在购物中心里面占到一定的比例，这才是有活力的购物中心的标志。