万达2015年中期业绩会：谈回A、轻资产、和百货调整

　　“在中国经济持续放缓和股市震荡的大背景下，万达商业管理层带着上半年精彩的业绩来到这里跟大家交流，是非常及时和有必要的。”

　　8月27日上午，万达商业地产2015年中期业绩会，在公司董事兼执行总裁曲德君抑扬顿挫的语调和颇具“万达特色”的话术中开始。同时出席的还有副总裁兼财务总监刘朝晖，财务总监刘晓彬，董事会秘书王键。

　　观点地产新媒体现场发现，万达商业管理层在介绍公司概况和问答环节，均显示出了对于上半年业绩的高度认可。同时针对万达百货（需求面积:20000-40000平方米）的调整以及轻资产发展策略做了重点准备和提及。

　　据曲德君介绍，万达百货的整体调整方案近期将会落定和公布，公司和苏宁的合作也在有序推进中。这也坐实了此前苏宁云商将会入驻万达百货退租区的传闻。

　　不过在如今股市疲软的大背景下，万达商业在资本市场的表现却并不尽如人意。该公司在香港上市不到一年后即重启回A计划，也成为市场关注焦点。

　　资本难题与破局

　　万达副总裁兼财务总监刘朝晖透露，预计最迟9月初向中国证监会提出上市申请。“万达在国内认知度比较高，A股股价表现会更好，也有助于提升H股股价表现。”

　　针对万达的股价波动及市值偏低问题，刘朝晖表示，万达商业上市后，股价在前段时间随着香港股市上涨，表现非常出色。而近期股价偏低则是在国际金融市场波动的背景下正常浮动。

　　“管理层做中期业绩发布会，也向市场提交了一份满意答卷，我们会把工作重点放在提高业绩，和为股东提高回报上，表现优于大市是我们的目标。”

　　至于备受关注的回A动作，刘朝晖虽然否认了万达对于市值和股价有所期待，但解释称，如果同时拥有境内外两个平台，非常有利于公司扩充多面融资渠道和业务发展。“万达国内很多粉丝，认可度比较高，投资者希望看到万达在国内上市，分享万达稳健的增长。”

　　刘朝晖表示，虽然中国证监会已经暂停IPO，但万达依然会按照既定时间表排队等待A股重启IPO，这有助于公司在重启后更快抓住时间窗口上市。至于修改发行方案，是为了在募集资金额度不变的情况降低发行股数，以减少股份的摊薄。

　　在媒体问及万达完成登录香港资本市场后，短时期内迅速提出回A计划会不会太仓促时，刘朝晖指，国内A股市场和香港市场不一样。“去年港股上市一启动很快就完成了，国内现在即使递交申请，也不会很快，还需要排队等待。这样时间就会显得比较仓促。”

　　当被问及基石投资者抛售的问题时，刘朝晖回应称，万达商业前期股价表现非常好，基石投资者在取得一定收益下股票抛售是很正常的。

　　“所有IPO中，禁售期过后都存在一定比例的基石投资者抛售的现象，但是大量的基石投资者目前依然坚持持有万达股票，相信留下来的投资者是看好万达商业长期稳定发展的。”

　　轻资产与回报率

　　当天业绩会上，轻资产被作为万达一项重要战略被重点、多次提及。万达商业地产董事兼执行总裁曲德君透露，目前万达商业正在执行的轻资产模式有两种，一是借助金融平台募集合作，二是与项目持有者直接合作。2016年开业的万达广场中，将有近一半的轻资产项目。

　　据曲德君介绍，公司8月25号已经公告，将5个购物中心项目组成一个资产包，对外合作。目前通过快钱金融平台已经签订2016年开业的第一个资产包，其余资产包正在按照计划有序推进中。

　　值得注意的是，多位研究中国商业地产的金融人士曾对观点地产新媒体提出，国内商业地产金融化的最大难题是“租金收益是否稳定，是否能够满足投资人要求”。

　　这个问题也成为媒体关注的焦点。针对现场媒体关于5个万达广场投资年化收益仅为7.5%会不会太低的提问，公司财务总监刘晓彬解释称，上述五个项目都是刚刚开工建设，明年开业。“万达轻资产的核心是开工建设中就找到投资者，拿地、建设资金都是投资者在投，这个收益对股东的的回报率会高得多。”

　　同时，7.5%的年化收益是指项目开业后前五年的回报率平均值，因为商业项目的租金收益是逐年提高的，所以后期应该会高于这个数字。但其亦称，“这个不是保底概念，如果实现不了，万达不会自己掏钱贴补。”

　　或许害怕媒体被刘晓彬关于不保底的表述所引导，曲德君立刻补充称，万达对于轻资产项目都经过严格测算，7.5%的平均年化收益是非常可控的。

　　至于第二种轻资产模式，则是与项目持有者直接合作。曲德君介绍称，目前万达已经与北京某地产企业就一购物中心项目签署协议。合作方提供土地并负责全部投资，万达商业负责设计、建设管理及全程运营管理，双方按净物业收入分成。

　　“目前已经测算，万达未来十年可以获得该项目净物业收入的35%。不出一分钱得到这个回报，很不错了。”

　　以下为大连万达商业地产股份有限公司2015年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：万达百货上半年已经陆续关店，市场有消息称苏宁云店会进入万达广场，关闭万达百货对万达投资物业租金收入和出租盈利指标有没有影响？未来苏宁进入以后，公司会不会给他们优惠，还是会提升租金？

　　曲德君：从去年四季度开始我们对万达百货业态进行了一系列研究探讨和调整，在今年上半年开始逐渐实施这项工作。总体来讲，这项工作是在有计划、有安排的推进中。万达商业对于这么大规模的业态调整也是有一个比较理想的调整方案。

　　对于万达百货，我要从两个方面进行说明，第一为什么要做万达百货？万达百货也是在万达商业地产发展的初期，为了支持万达商业地产的发展所延伸出来的一个零售业态。

　　这个业态在万达商业地产的发展过程中对万达广场的经营和万达商业的发展起到了积极的作用。随着万达商业十多年的发展，万达商业自身的包装能力也有了明显的增强，特别是近些年，在商业零售市场上，商业业态、商业模式的变化也在不断创新。在这种情况下，从经营角度来考虑，希望能够引入一些更综合、体验性更强的业态，能够更有效地推动万达广场的经营。同时，从万达集团的角度来讲，也将逐渐淘汰一些传统行业，发展一些更加创新的新行业。所以这种情况下，万达百货和万达大歌星KTV也做了一些调整，目前这项调整的工作正在积极进行中。公司也有一个整体性的调整方案，包括跟苏宁的合作也在正常推进。近期我们也将发布对万达百货的调整方案。

　　对于万达大歌星大家也是非常关注的，上半年我们对量贩KTV也进行了调整。因为KTV是一个特殊行业，它的地域性经营更加有优势，所以在此情况下，公司也是根据万达广场服务经营以及行业发展角度来考虑做了一个比较全面性的调整计划和方案。上半年调整的大歌星是89家店，其中有60家店是保留了KTV这一业态在万达广场的继续经营，但这部分全部是引进了新兴的知名量贩KTV品牌。另外，有29家店是调整了业态，引进了儿童、健身等业态。

　　通过对这两个业态的调整，可以讲，从租金水平上来说都有着比较大幅度的增长。由于它们调整之后这部分租金的增长可以弥补今年调整期租金的损失，所以这两个业态的调整不会影响万达商业全年租金收益。

　　现场提问：央行降息、降准对内地楼市有什么影响？您怎么看下半年内地的楼市走势？

　　刘晓彬：降息对房地产企业的财务成本有一个非常正面的影响，同时对购房者的财务负担也有一定的影响。我相信降息、降准会对中国楼市有一定的促进作用，但是效果有多大还要根据未来市场发展进行观察。

　　齐界：从整个中国房地产形势来看，内地楼市确实在放缓的过程中，但是放缓的步伐渐渐稳住。尤其是在中国政府和央行采取一系列积极措施的情况下放缓步伐逐渐止住。特别是在6、7月份可以比较明显看到内地大中型城市房地产销售面积和价格都是有一定的回升或者降幅收窄的局面。这次央行进一步采取降息、降准，我们认为会对楼市起到积极的促进作用。但是中国房地产楼市大的形势要想恢复到2013年之前的高速井喷式增长是不太可能的，我们对房地产形势还是持谨慎乐观的态度。

　　现场提问：目前万达商业的市值是2000亿出头，但股价低于上市时的招股价，公司目前对这两个数字怎么看？对万达商业的市值有没有一个期许？

　　刘朝晖：万达商业上市以后，股价在前段时间随着香港股市上涨，表现非常出色，近期由于国际金融市场波动，股价往下跌，这是跟随大势的正常波动。

　　万达商业上半年向市场提交了一份满意的答卷，中期业绩中各项指标都实现了年初的目标，得到相应的增长，各项财务状况日趋改善，经营业绩也取得了较好的增长。

　　我们认为应把工作的重点放在提高经营业绩，扎实做好股东回报，同时做好投资者的沟通，让股价表现能够优于大市的变动，这是万达商业的目标。具体股价、市值有没有目标值我们没法具体说。

　　现场提问：万达回归A股的原因是什么？有没有股价或者估值上的考量？

　　刘朝晖：关于回归A股的议案，8月18号，万达商业开了股东大会，国内股东全票通过，香港H股也有99%以上的通过。公司目前正准备材料，预计最迟在9月初正式提交申请。

　　回A基于两个原因，第一，作为万达商业来说，如果能够同时利用境内、境外两个资本市场，也就是说香港和A股市场，非常有助于公司多方的融资渠道和经营发展；第二，万达商业的经营业务主要在国内，在国内有非常多粉丝，也有非常高的认知度，投资者也希望能看到万达商业在国内上市，能够共同分享万达商业继续稳健持续的增长。

　　公司管理层也认为，如果能够回归成功，也有助于提升H股的股价表现，因为在国内A股的股价体现会更良好。

　　在时间表上，中国证监会已暂停IPO，这是为应对国内股票市场的波动。我们所做的事是按照既定的时间表申请，排队等待A股重启IPO，把材料递进去之后，有助于在IPO重启之后更快地抓住时间窗口，能够成功地在A股上市。

　　现场提问：禁售期过后，万达商业一些基石投资者开始抛售万达的股票，传闻说平安已经沽空了，你们怎么看待这些基石投资者的抛售？

　　刘朝晖：万达商业的股价前期表现非常好，基石投资者在取得一定收益的前提下进行股票抛售是很正常的行为，因为同样也有人买入，在所有IPO案例里，都存在一定比例的基石投资者在锁定期到了之后抛售股票。

　　绝大部分基石投资者仍然坚定地持有公司的股票，这从万达商业的股东变动表可以看出来。我们相信，这些留下来的基石投资者也看好万达商业长期稳定的发展。

　　现场提问：万达商业过去业绩发布的时候都会提到电商方面的内容，现在万达商业在电商平台上有什么计划？

　　曲德君：万达电商一直都在按照计划，在实施途径的过程中，上半年有部分产品上线，未来将在全国的万达广场全面上线。7月31日，通州万达广场电商平台上线了，近期我们正向全国的万达广场做全产品系列的上线，全产品系列的上线预计会在年底之前覆盖全部已开业的万达广场。

　　在电商平台、产品的定位和研发方面，万达在积极地做调整。此前万达电商一直是做线上、线下O2O的电商平台。经过近几年的探讨，特别是今年产品上线的过程，我们更加贴近于实体商业的经营和消费。目前万达电商的总体定位是一定要全面地做到与线下实体经营的全方位融合。

　　飞凡电商全面上线后基本上可以实现实体商业全方位的互联网嫁接，实体商家在互联网环境上经营、消费，也可在互联网下进行体验，其中包括网店、全渠道支付方式、微信扫描二维码，无需完全依赖传统的刷卡或现金支付，移动支付已经可在商场里全方位实现。万达将打造一个全方位、立体的线上、线下融合的营销平台。

　　同时，万达电商的大会员，包括通用积分联盟——飞凡的一卡通也在全面推进过程中。整个全系列产品可在年底前覆盖全部已开业的万达广场。万达电商目前也正积极推进与社会购物中心进行合作，未来将会将万达电商打造成一个开放型的互联网电商平台。

　　现场提问：之前万达和万科说要进行联盟，业界是比较看好的，现在你们的合作有没有一个初步的进展？准备选择哪个城市的地块？

　　齐界：万达和万科强强强战略合作已举行发布会，万达是中国商业地产方面的领军型企业，万科是住宅销售方面的领军企业。双方强强合作，对发挥各自的优势，对双方的利益肯定都有很大好处。具体的情况双方还在洽谈和推进过程中。

　　现场提问：轻资产发展方面，有几个项目已作为管理方，这种模式的利润如何？

　　曲德君：所谓轻资产模式，我们目前实行的是两种模式，都是基于万达商业对商业项目进行全程的运营和管理，按照净物业收入来分成的。昨天（8月25日）发布的资产包情况，万达商业未来将占其中30%的收入。

　　关于直接项目的合作，我们也测算过目前在北京落地的项目，净物业收入可达35%以上，在没有投资的情况下能获得这样的回报，已经算是非常高的水平。

　　所有轻资产模式，万达商业都会在这两种模式基础上进行探索和创新，我们必须在保证万达商业绝对获得持续稳定的收益情况下，才去发展这些轻资产项目和模式。

　　对于未来，在近几年中，销售物业的收入，还有它对应的贡献在公司仍然会占一定的比重。但随着万达商业投资物业和轻资产模式的发展，每年投资物业的占比，还有它的绝对值都有较大幅度的增长，我们计划在2015年度整个投资物业的增长在30%以上，未来几年仍会保持一个较好的增长比例，从这一点来看万达商业利润有非常大的保障。

　　现场提问：公司的位于伦敦项目已经开始动工了吗？前段时间外汇和股票市场的波动对万达商业买家的兴趣有没有影响？关于A股的上市计划，万达商业的目标是不是还维持在120亿的募集水平？

　　刘朝晖：伦敦项目目前预售情况良好，截止到目前已有38亿人民币的预售额，项目已经在打桩，做地下基础，正按照计划在进行。去年底我们是当地的销售冠军，情况非常好，那个区域是伦敦市政府重点打造的使馆区，前景非常好，所以有很多投资者愿意在那里购置房地产，尤其是新加坡和香港投资者。

　　人民币贬值其实刺激大家增加海外投资需求，特别是中国买家，更有出去买房的意愿。我们在其他几个国家的项目虽然还没有正式预售，但在推广时已经感觉到这一点。股市的波动也是正常的，有一些避险资金或者不愿意承担过多风险的资金会转向楼市中相对比较稳定，或者风险波动没那么剧烈的投资，这是正常的。

　　虽然我们发行的股数较预期降低了，但是募集资金120亿是不会变的。在相同募集资金情况下，用更少的发行股票数量，减少股东权益的摊薄，这样的目标是完全有信心能够完成的。

　　现场提问：伦敦项目预售的38亿占项目总销售额的多少？

　　刘朝晖：伦敦项目是两栋楼，总共销售预计90亿人民币，现在38亿的销售额已超40%，这个销售成绩是优于同行在伦敦市场的表现。

　　现场提问：昨天万达商业发布了一个轻资产转型的计划公告，现在这五个项目的运营情况怎么样？从长远来看，对股东来说持有重资产的长久回报比较好还是持有轻资产比较好？把项目转给别的公司之后，你们每年的收益要超过7．5%，这个水平好像有点高？

　　刘晓彬：昨天公告里的5个项目是刚刚开始拿地，刚刚开始开工建设的，还没有到开业的时间，明年开业。

　　轻资产核心是说在开工建设时我们就找到这个项目的投资者，这个项目的拿地资金和建设资金都由投资者来出，万达商业只是作为资产管理方，按照开业以后净物业收入的一定比例来收取费用。净物业收入是这个项目租赁及经营收入扣掉所有的运营费用，包括商场的税金、水电、能耗、人员成本等等。

　　昨天公布的是30%，我们在北京的另一个合作项目达到30%以上。这部分收入扣掉营业税后就是税前利润，这对股东的贡献应该说比自己消耗资本、承担债务去持有物业收取租金扣掉各种费用的回报率高很多。所以从股东的角度来讲，轻资产投资回报率要高于持有。7．5%这个数据我是开业以后的前五年平均回报率，并不是每年7．5%。

　　现场提问：过了五年以后，万达商业一定可以拿到30%的分成？

　　刘晓彬：如果这个项目开业头五年已经能够达到7．5%的水平，再往后租金增长不可能低于这个数字，因为广场的租金收入是不断增长的。我要强调，并不是每年7．5%，而是五年平均7．5%。

　　商业广场增长有一个过程，我们也会跟投资者这样约定，可能第一年是6%，或者6．5%，如果说最终实现不了，万达也不会自己掏钱去贴补，只是给投资者这样一个预期，能够达到7．5%。

　　曲德君：补充一下7．5%的数据，这个数据到底是什么概念？万达商业在探索轻资产模式过程中，对于轻资产项目经过严格的测算，从拿土地的面积，土地的成本，设计建造方案，以及整个项目其中业态的占比，租户的安排，都是经过严格的精细化工作以后，进行全面的测算。

　　从目前的第一个资产包来看，测算完的回报率结果、租金收益的结果，是完全能够实现投资方按照30%到70%分红比例之后，收益高于7.5%以上，而且是较大幅度高于7.5%，我们认为7.5%在五年平均数据中是非常可控的。

　　现场提问：万达商业去年才上市，现在又回归到A股再上市，这个速度会不会有点快？

　　刘朝晖：国内A股市场和香港市场是完全不同的，去年我们在香港启动H股很快就实现了，而在国内，这几年一直存在排队的现象。即使现在我们递交了申请也不意味着马上能够成功发行，还要等待IPO重启，等待合适的时间窗口，因此我们管理层认为不会太快。

　　现场提问：8月26日万达商业公告出售5个万达广场给万达稳升，这五个万达广场之前是在做众筹稳赚一号的，之前的众筹和这次出售股权给有限合伙人有什么关系？

　　刘朝晖：是一致的，就是用众筹的钱来做，现在是个交割期，不要认为这是两件事。