分析：商业地产全国当前概况及未来发展六大趋势

　　1.一线城市商业地产进入运营期，二三线城市进入井喷期　　 

　　从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理；同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。可以说二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市进入商业地产的井喷期。　　 

　　近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。各地规划的城市综合体建设规模非常惊人，已经到了“哪个城市不综合”的地步了。有些县级城市也动辄建一个体量几十万平方米的综合体。针对全国综合体项目进行的调查发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万平米。从城市角度分析，预计未来3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。以成都为例，2011年主城区人口为530万，城市综合体存量为523万平方米，2012年将达到1061万平方米，几乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都，其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。因此要关注部分二三线城市投资商业地产的风险，由于一线城市房地产开发的空间有限，在前几年很多房地产企业转战二三线城市进行跨区域拓展，随着二三线城市进入大规模开发后，人口消费能力支撑有限，因此，未来需关注部分城市过度超前发展的风险。　　 

　　2.体验式消费的商业模式将受到更多关注

　　大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。　　 

　　体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结合。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。　　 

　　3.未来商业品牌经营连锁企业将越来越多涉及商业地产开发

　　近期，国内餐饮业知名品牌海底捞已进军商业地产，在四川简阳打造20万平方米商业综合体。海底捞进军商业地产可能主要出于两点：一是增收，二是上市。随着成本上涨的压力越来越大，餐饮业的净利润率下降非常明显，拓展商业地产经营模式，可以实现餐饮业的转型升级，同时也可拓宽企业的业务范畴和盈利空间，为今后的成功上市增添更多筹码。　　 

　　近几年商业品牌连锁企业逐渐沿着其自身价值链向上延伸，转向上游房地产业的开发，纷纷涉足商业地产领域，以享受地段成熟后所带来的附加值收益。有些商家涉足房地产业是出于减少租金支出的战略考虑，这样可以一劳永逸地占有地段位置极佳的物业，避免支付高额租金，回避租金年年上涨的风险，又值得花成本对物业进行装修，把物业改造成标准化的旗舰店。如红星美凯龙、国美、苏宁、宜家等，目前在中国的发展策略就是以收购土地、自行建店为主。购置和自建店面，不仅能够确保企业连锁发展获得连续和稳定的经营周期和经营场所，而且有利于企业在驻地进行长远规划。可见，有实力的商业品牌连锁企业将越来越多的涉足商业地产开发领域，因为这些企业有着其在商业经营领域的知名度和资源，招商的困难相对较小。　　 

　　4.实力的商业地产开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线

　　对于商业地产企业构建自己的产品线最早的始于万达，万达经历了产品从第一代单体店到第二代组合店再到第三代城市综合体的演变。　　 

　　中粮集团“大悦城”城市综合体品牌以立足北京、天津为核心的环渤海都市圈为基础，实行辐射东北与西南、拓展长三角及珠三角战略，目前在全国范围内已拥有近10个城市综合体项目。中粮置业的发展战略是未来5-10年规划的商业资产总额将达到1000亿元以上，未来2-3年在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。　　 

　　北京西单大悦城——国际化青年城；朝阳大悦城——超级家庭生活娱乐购物中心；沈阳大悦城——国际化时尚生活地标mall；上海大悦城——乐尚生活魅力场。这是目前四个开业的大悦城的定位。大悦城项目根据地段、客群、主题的不同，对一个品牌系列的产品进行不同定位，从整体上说其产品针对的客群具有相似性。具有年轻、时尚、前卫、敢于尝试的特点。　　 

　　华润置地“万象城”城市综合体品牌，由购物中心、写字楼和高级公寓、酒店组成的都市综合体系列，不但推广了一种全新的都市化生活方式，更实现了华润置地建筑引领城市的伟大梦想。如果说“万象城”是城市综合体高端品牌的话，华润也在积极打造其中端品牌——“五彩城”，立足时尚年轻家庭消费，以中档为主，以国际时尚休闲品牌为代表的，品牌档次类似于中粮大悦城，但硬件设施要高于中粮大悦城的一种全新产品线。

　　5.险资投资商业地产将成大势，优质商业地产将成追逐热点

　　2010年9月出台《保险资金投资不动产暂行办法》发布，规定险资投资于不动产的账面余额，不得高于保险公司上季末总资产的10％，这让每个月都有大量保费进账的险企找到了新的投资出口。假设年增长率维持于每年15%，估计国内保险企业的资产总值到2020年将累积达26,200亿美元。假如其中5% 的资金获准投资物业，将令保险公司的房地产投资组合增长至1,310亿美元。而险资投资不动产的物业形式主要是商业地产，由于在严厉的房地产宏观调控下，优质商业地产具有规避政策风险，能够保值增值的作用，因此预期未来优质商业物业将成为险资追逐的主要对象。至2020年，险资投资不动产的总值将达到1300亿美元，这相当于给未来中国商业地产注入了一剂强心针。　　 

　　6.有实力的商业地产开发商兼运营商未来将重点拓展商业管理服务输出

　　在上个世纪末，管理输出一度风行，百盛、燕莎、赛特等商场都有大量的相关项目。进入本世纪后，因为管理输出模式天然的不稳定性，各大商场相继放弃，转向开分店的扩张模式。近一两年商业管理服务输出又重新兴起，上世纪的商业管理输出是一些商业品牌运营商为主要输出主体，而近些年兴起的商业管理服务输出以较成熟的商业地产开发商兼运营商为主要输出主体，如中粮置地输出大悦城运营模式与兆泰置地进行合作，兆泰置地将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。商业管理服务输出，作为一种快速、高效的扩张模式，将会越来越受到青睐。