险企频频入股百强房企成为第一、二大股东想干啥？

　　万科不是第一个，保险企业近年来频频入股上市房企，并成为第一、第二大股东。他们都是谁，到底想干什么？

　　前海人寿闪电入股万科只是吸引当下眼球的热点事件，其实保险企业在这两年入股上市房企的势头非常凶猛，诸如生命人寿、安邦保险、中国平安、中国人寿等。而且，保险企业在房企中增持的股份比例也逐渐增加，据统计，在A股和H 股上市的中国房企中，被险资进入前十大股东的房企接近30家。

　　从下表可以发现，保险企业是不少上市房企的第一、第二大股东，也存在一个险企同时成为几家房企的十大股东，以及同一家房企的前十大股东分别由多家险企担任的情况。

表1 险企进入前十大股东的部分上市房企

　　█ 保险企业为什么会“爱上”房地产？　　 

　　1、有钱没处花，10万亿资金找出路　　 

　　要说当今各行业谁最有钱，保险企业是当之无愧的土豪。2014年中国保费收入突破2万亿元，行业总资产已突破10万亿元，2014年末的保险资金运用余额高达9.3万亿元。2015年1-7月，中国保费收入就已超过1.5万亿，可以想象目前保险行业的资金存量有多大。

　　 2、投资房地产可增值，甚至“入主”房企谋大局　　 

　　尽管有庞大的资金沉淀，但保险企业普遍存在投资回报率低的问题。中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险等大型保险公司的投资收益率在过去几年里都在5%左右，即便在A股大涨的情况下，投资收益率也不过刚超过6%。受到投资渠道的限制，保险公司将绝大部分可投资资产都投到银行存款、长期国债、企业债等固定收益类资产中。随着利率进入下行通道，固定收益类资产回报率下滑，保险公司的投资收益压力更大。　　 

　　与之相反，即时在如今的白银时代，房地产的投资收益也能达到8%-10%。保险资金投资到房地产中，一来可实现保值增值，二则可以优化自身的资产负债结构，三是通过举牌标杆房企以获得控制权，则可能是更大的野心。　　 

　　3、政策逐渐松绑，刺激险资入局房地产　　 

　　保险企业投资收益率连续下降，监管层对险资投资领域和范围进一步松绑，或刺激险资加快入局房地产领域。　　 

　　在房地产的黄金时代里，保险企业却苦于政策的限制而无法顺利进入房地产业，多数保险公司只能以自用的形式收购不动产，比例很小。2009年10月，新《保险法》首次增加了“投资不动产”的内容，而2010年8月出台《保险资金运用管理暂行办法》规定险资不能直接从事房地产开发建设。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》要求险资投资不动产账面余额不得高于险企上季度末总资产的10%。直至2014年5月实施的新《保险资金运用管理暂行办法》，险企在房地产领域的投资才获得松绑，保险资金投资不动产的比例提高至30%，险资控股一家企业的资金来源中不得使用各项准备金，但并未提及使用其他资金。

　　█ 保险企业进入房地产的三种路径　　 

　　尽管国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制，但根据规定，保险公司仍然不得直接从事房地产开发建设，这意味着险资更多是以投资者的角色分享房地产的利润。目前险资进军房地产主要有三种途径：　　 

　　1、收购整栋商业物业获取租金回报　　 

　　保险公司通过在经济发达城市的CBD或黄金地段购置大面积的优质办公和商服物业，获得合适的办公场所和增强品牌形象宣传，还可以收取不菲的租金，物业本身也有升值空间。比如中国平安2014年斥资44亿元收购上海绿地中心二期的两栋办公楼，成为去年上海写字楼市场成交金额最大的大宗交易之一。　　 

　　保险企业以自用名义直接购入成熟物业，只需满足偿付能力监管要求，不必上报监管部门批准，获取利润最快。不过，这种模式只能算保险资金直接投资不动产的初级阶段，有固定资产的比例限制，过大也影响资产配置和回报收益。　　 

　　2、通过合作开发方式介入拿地环节　　 

　　随着保险资金投资形式的成熟化，保险企业对房地产市场有了一定掌控力，开始利用自身优势，通过与房企合作，介入前期开发环节。以平安为代表的保险企业以股权投资者的角色，通过与大型房企合作拿地，伺机介入后期开发建设。　　 

　　自2014年8月以来，平安与房企合作频繁拿地，其中不乏高价地王，连郁亮都感慨，“去年拿地最多的不是地产商，而是平安”。　　 

表2 2014年以来平安集团合作开发情况（部分）

　　3、直接投资上市房企的股权　　 

　　从去年股市处于底部时开始，部分保险企业已经在趁机吸纳上市房企的股权，大型上市房企的经营安全度很高，收购股权比直接购买物业更划算，加上股票的流动性远高于不动产，这也是万科、金地、金融街、碧桂园等地产股频频获得险资青睐的主要原因。　　 

　　保险企业直接投资上市房企股权，可能有2个目的：　　 

　　一是作为财务投资者，入股大型房企可以满足对于稳定收益的需求。同时，房企也“欲拒还迎”，通过引入险资改善融资环节，尝试金融化的更多玩法。在这个层面上，保险企业与房企之间的关系更像是合作而非竞争。　　 

　　二是借机“入主”房企，进而为自己布局。部分保险企业增持上市房企股份的动作之大、势头之猛，似乎已不能用财务投资者来解释。从表1可以看到，万科、金地、远洋、佳兆业、金融街、碧桂园的第一或第二大股东都被险企“攻占”，其中险资在金地、佳兆业和远洋的持股比例已接近规定的上限30%，而且增持的过程也是惊心动魄。这次前海人寿在一个半月里连续3次举牌，迅速成为万科第一大股东，被王石称为“野蛮人入室”；而去年安邦保险和富德生命人寿，为了争夺金地的第一大股东多次举牌加仓，竞争相当激烈，最后富德生命人寿以持股29.9%胜出，而安邦保险持股比例也达到20%，为第二大股东。自此，金地的前十大股东几乎都被保险企业占据。　　 

　　虽然前海人寿等险企声称还是作为财务投资，但从手段之凶狠来看，恐怕有控制房企，影响战略走向，进而为自身布局的意图。万科高层也意识到这个风险，正在积极应对，而之前的金融街在面对安邦保险的“狙击”时也主动迎战，积极增持股份，守住了第一大股东的位置。　　 

　　那么，保险企业如果为自己布局，可能是什么局呢？目前来看，养老产业可能是其落下的第一个棋子。不少保险企业准备或者已经开始进入养老地产领域，从表1可以看到，现身房地产公司前十大股东的保险公司中，以“人寿”系居多，而且中国人寿、平安人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等保险公司都已介入养老地产。他们入股的房企比如万科、金地、保利、远洋，都有介入养老地产的意图和动作：保利在2012年开发了首个养老地产项目，去年10月份，保利第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用；同期，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园——社区内嵌入式的养老服务中心“智汇坊”；远洋除了轻资产的养老服务公寓外，也在试水重资产——美国标准的CCRC（一站式退休养老社区）模式。