佳兆业杭州、惠州项目解封 “复活”面临难度仍很大

　　从曾经的资产千亿到“猝死”、被收购、重组，佳兆业在过去9个月里的经历，让人有过山车般的眩晕。

　　如今这家公司似乎正在慢慢“复活”。接连获得数个文体中心的运营权和“旧改”项目，佳兆业与政府关系正在回归正轨；而惠州、杭州项目的“解封”，也说明公司与债权人的沟通取得了一些突破。

　　但摆在佳兆业和董事会主席郭英成面前的困难仍然巨大。

　　佳兆业2014年年报始终未出，评级机构已放弃对其评级，意味着公司财务成为了一个黑洞；而佳兆业高达数百亿的连环债高悬于顶、数十家债务人围绕在侧，公司现金流危机并未解除。

　　接近佳兆业的人士透露，郭英成及其副手谭礼宁仍在全力与多家债权人谈判。

　　其中，融创中国主席孙宏斌作为债权人之一，也于近日表示，不排除和佳兆业还有项目合作的可能。

　　惠州佳兆业1号“解封”

　　“终于等到你，还好我没放弃。”8月28日，佳兆业集团官方微信号发布：惠州佳兆业1号“解封”了。

　　该项目二期的3、5、6栋取得了预售许可证，批准预售房源522套，预售面积47666平方米，预计在9月初推出。

　　这是在长达9个月的封盘后，佳兆业在珠三角区域首个重新开盘发售的项目。佳兆业内部人士透露，这个项目是属于债权人之前申请财产保全，而被司法查封的项目。

　　这意味着，佳兆业与债权人的谈判取得了突破。佳兆业有关人士透露，项目重启主要得益于，佳兆业与债权人东亚银行之间的债务问题，协商取得成效。

　　这也使得项目在后期能获得政府主管部门的认可，顺利办理相关预售证件，最终进入销售阶段。

　　惠州市预售证监管平台信息显示，佳兆业1号此次预售批次的房源，预售资金监管账户设置在东亚银行惠州支行。

　　惠州市房管局产权科相关负责人表示，申请办理预售证的楼盘建设进度符合要求，开发商运营健康，该部门都会及时给予办理。

　　如果仅是楼盘工程建设符合条件，但在运营上没有厘清，债务纠纷不处理完成，则不会办理。

　　除了惠州佳兆业1号获得解封外，在今年6月，佳兆业杭州的玖珑山住宅项目也已经获得中国银行杭州分行放行。

　　截至目前，佳兆业已有八个区域的项目可以正常销售，包括重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南、佛山。而湖北、山东、珠海等地区，则是“解冻”了部分项目，并开始进入正常销售阶段。

　　早在今年4月9日，佳兆业便发布公告，其旗下物业项目的状态，大多都由“管理局锁定”转变为“司法查封”。

　　其中包括了佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业城市广场、佳兆业前海广场、深圳可园、佳兆业新都汇家园、上品雅园、桂芳园等项目。

　　对此，相关研究中心研究总监严跃进指出，房源若是处在“管理局锁定”状态，是佳兆业与政府的关系；但转为“司法查封”，则转变为佳兆业和债权人的关系了。

　　与政府关系正常化

　　8月10日，深圳市龙华新区公共事业局采购代理机构正式发布通知，佳兆业集团通过公开竞标，获得深圳龙华新区观澜体育公园11年运营管理权。

　　至今，佳兆业已获得深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、深圳观澜体育公园、佛山高明体育中心五大标志性场馆运营权，管理面积逾80万平方米，成为中国最大的非国有文体产业综合运营商。

　　实际上，佳兆业与政府的关系解冻在观澜项目之前，就已微浮于水面。

　　早在今年5月和6月，佳兆业都以唯一中标人的身份，先后拿下了深圳盐田体育中心和佛山高明区体育中心的运营管理权。

　　值得注意的是，半年前，佳兆业所有的业务都被深圳市政府叫停，公司的所有执照以及上述文件也均不受理。

　　直到拿下盐田体育中心，佳兆业的大部分项目仍处在被全面封锁的状态。在风雨飘摇之时，政府将盐田项目交由佳兆业，令人玩味。

　　“此次盐田区政府接受佳兆业作为运营方，意味着政府关系正走向正常化” ，深圳一位开发商人士分析道。

　　严跃进认为，佳兆业的中标与其负面新闻并无太多直接关系，因为单从业务模式和经验的角度看，佳兆业的操盘能力是值得肯定的。

　　佳兆业在几次成功中标后，应用更透明的方式来操盘。

　　佳兆业“复活”的迹象还不仅如此。7月14日，佳兆业“坂雪岗科技城15城市更新单元”通过了市政府审批，按政府规定程序即可实施开发建设。

　　市场对此均解读为，佳兆业破产风险再次降低、业务经营逐渐恢复正常的信号。

　　而佳兆业方面也表示，“坂雪岗科技城15城市更新单元”的获批，也将为佳兆业在龙岗区的其他旧改项目打开通道。龙岗区是佳兆业旧改的重点区域，仅在坂雪岗科技城中，已立项的旧改项目就有7个，还有若干个项目仍在洽谈阶段。

　　广深项目成关键

　　大本营深圳周边的惠州项目解封，于佳兆业“复活”无疑有积极意义，但佳兆业目前仍面临数百亿债务、能否发出年报以及公司复牌的问题。

　　截至目前，核心区域广州、深圳项目仍是司法查封状态。其进一步“盘活”，有待于佳兆业与附着其上的债权人的谈判。

　　“广深项目是佳兆业最值钱的资产，谁都不想吃亏”，接近佳兆业债权人的一名金融机构人士称，一个项目中可能有多个债权人，就解除司法查封来说，谁都不愿意先撤销，需大家协商统一撤销。

　　深圳项目的债权人谈判进展不太顺利。此前的7月，佳兆业内部人士曾透露深圳佳兆业广场、悦峰花园、前海广场三个项目将很快会重启销售，但到目前为止仍没有实现。

　　最新消息显示，佳兆业和平安信托、爱建信托、中融信托、华润深国投的债务谈判耗时虽久，但其旗下涉及上述机构的司法查封项目均无一获得放行。

　　也不是没有转机。从华东片区来看，佳兆业最大债权人之一中国银行，日前统一将佳兆业债务展期，允许佳兆业分期偿清债务。

　　如今，佳兆业如能按时将第一笔分期债务偿清，中国银行就会对佳兆业多个区域的项目给予放行。

　　针对这些，严跃进认为，通过展期的方式，能使佳兆业的财务压力稍许放缓。同时也会对其他投资者产生积极影响。

　　如果大家的行动一致，后续对于佳兆业的财务支持力度就会增加。

　　作为佳兆业曾经的“白武士”，融创中国主席孙宏斌此前于业绩会上表示，其在上周曾与郭英成聚会，融创一直看好佳兆业的深圳旧改项目，日后可能会和佳兆业在深圳及广州的项目有合作，但不会涉及整体收购。