蒋国皓：做好商业地产要有主题 企业要有良好经营能力

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！

　　香港中泰集团上海尚都投资总裁蒋国皓认为，未来三年，中国商业地产将进入大浪淘沙阶段，会死一批只有开发水平没有招商与经营能力的企业，另外那些没有资金实力的商业地产企业也会举步维艰。未来能做好的商业地产，一定是有主题，且具有良好经营能力的企业。只有运营做好了再叫真正的商业地产，否则只是钢筋加水泥了。

　　 就市场今年供需关系来说，中国整体经济环境在三年内没有利好的可能，商业地产更是由于开发无序、管理水平缺乏、资产不足等原因，在1-3年内经营压力会与日俱增。随着老百姓消费水平的提高，对高品质商品的需求不断增加，他们越来越注重服务与体验环境，因此国际奢侈品牌在这种情况下立足于一二线城市压力会不断增加，同时三四线城市需求更加明显。一二线城市对服装的设计要求已经高过对品牌的要求，就从商品去LOGO化这点反应就很明显。而三四线城市的消费者更加注重品牌，对款式的要求就不像一二线城市那么高。另外，三四线城市利用国际品牌来做宣传带动商业地产的效益也相对容易。突出性品牌能够提升项目品质、拉动租金。而体验式业态是为了好好生存，把项目持续经营下去。也就是说，前者是做形象，后者是干实事。因此，不同时段业态的需求方向就不一样，这要根据商业地产的定位确定。  

　　ELL名品荟（需求面积:500-2000平方米）在2015年将全面加强对全国二三线市场的拓展力度，2015-2016年计划再开8-10家500平方以上，盈利水平较高的奢侈品牌集成店，华东、西南、华北、华中等地将重点考虑。要求项目定位中高端，面积需求500-3000平方米，主入口宽度6米以上，层高5米以上，楼层要求一层或者复式，合作期限3-15年，首选物业购物中心、百货 、城市综合体等物业。开发商首先要对项目进行定位，是否需要中高端也业态，开发商引进ELL名品荟一定程度上能提高项目整体品质及与国际大牌接轨的能力。此外，品牌的间接效应也能够促进其招商。