孙宏斌再当白武士：融创出手搭救雨润的几个原因解析

　　自7日下午宣布停牌开始，市场对于孙宏斌新一轮并购便翘首以盼。9月8日晚间，融创中国控股有限公司一纸公告将答案揭晓。

　　融创宣布，于2015年9月8日，公司与雨润控股集团有限公司订立战略合作协议，据此，本公司及本公司指派的合作伙伴拟与雨润集团就一系列战略合伙事宜相互合作，有关战略合伙事宜的详情将受由本公司与雨润集团之间订立的任何相关最终协议的条款及条件所规限。截至本公告日期，概无厘定有关该等战略合伙事宜的具体计划或建议。

　　根据战略合作协议，协议双方协定融创与雨润集团彼此进行战略合作，凭藉各自优势，提升双方价值；双方与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案；及双方努力确保雨润集团各项业务正常运转，并在满足相应条件的前提下，融创向雨润集团提供全面支持。

　　融创进一步宣布，于本公告日期，公司同时也在与雨润集团控制人的代表就其他投资进行商讨，拟达成与以上战略合作协议内容相类似的合作协议。

　　此外，公告还公布，融创已向联交所申请其股份在联交所恢复买卖，由2015年9月9日上午九时正起生效。

　　白武士搭救雨润

　　因收购绿城和佳兆业而收获“白武士”这一称号的孙宏斌，此次再度化身，搭救深陷资金链紧张、领导人出事困局的雨润集团。

　　据观点地产新媒体了解，雨润集团董事长、实际控制人祝义财自今年3月23日起已被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施。在祝义财被监视居住之后，旗下中央商场一批高管相继离职，包括独立董事徐康宁、董事张化桥、董事会秘书陈新生等等。

　　人事动荡之际，祝义财又因为江苏雨润农产品集团有限公司与华润深国投信托有限公司（华润信托）借款合同纠纷一案，被华润信托申请诉前财产保全。

　　随之而来的是，祝义财持有中央商场约4.77亿股份自2015年8月31日起被冻结，冻结股份占中央商场总股本的41.51%，冻结终止日两年。按照中央商场停牌前价格13.1元计算，祝义财此番被冻结的股票市值达62.45亿元。

　　董事长被监视居住、资产被冻结之余，雨润集团的经营情况也不容乐观。据雨润集团香港上市平台雨润食品公布的数据显示，上半年该集团应占亏损为7.24亿港元（2014年上半年：股权持有人应占利润1605万港元）。

　　另一A股上市平台中央商场上半年实现营业收入34.84亿元，同比减少7.70%，实现归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，同比减少48.98%。

　　一直以来，雨润食品都被视为雨润集团地产板块的“造血机器”，随着雨润食品陷入困境，雨润地产的危机也开始显现。早前甚至有报道称，从8月份开始，雨润旗下地产公司的商票不能兑现，窘迫之下用火腿肠抵充。

　　目前，根据观点地产新媒体了解到的情况，为缓解资金压力，雨润集团在今年5月已经开始变卖资产自救。公开资料显示，今年5月，雨润集团以4.4亿元价格卖掉了位于杭州城东新城的星雨华府项目；江苏地华也在5月12日向中信证券等四方合计转让了5330万股中央商场股份，占公司总股本的9.28%，收获约8.17亿元资金。

　　雨润地产“身家”

　　然而，烂船也有三斤铁，深陷经营困境的雨润集团却有着一笔相当丰厚的身家。有分析人士指出，此次融创直接从集团层面与雨润合作，或许看中的就是它旗下多元化的地产业务。

　　资料显示，雨润集团于2002年开始涉足地产开发，目前运作的地产平台主要有两个，一是上市公司中央商场旗下的商业地产业务；二是祝义财本人控制下的雨润地产集团。产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及产业地产。

　　其中，“星雨华府”是雨润地产旗下的住宅品牌，分布在南京、西安、青岛、长春、沈阳、威海、淮安、常州、铜陵、大冶等地。

　　商业地产方面，中央商场目前共经营8家连锁百货店，总营业面积40万平方米，年销售额超100亿元。此外，雨润旗下的城市综合体已布局南京、淮安、徐州、宿迁、铜陵、泗阳、扬中、大冶等地。

　　旅游地产方面，雨润集团官网显示，目前已开发的项目有雨润黄山国际商务旅游度假区、雨润九华山国际旅游度假区以及南京涵月楼酒店。

　　除此之外，另有资料披露，雨润规划和在建的文旅项目还包括雨润千岛湖国际旅游度假区、海南雨润棋子湾旅游度假区、威海旅游综合体等。

　　而产业地产方面，农产品物流中心则更是雨润集团更大的优质资产。去年11月，雨润地产集团运营管理部总经理卞克在接受观点地产新媒体采访时就曾表示，目前，雨润地产在全国有十三个农产品物流中心，其中，西安、成都、沈阳的项目已投入运营中。

　　据卞克介绍，从占地面积来看，上述每个物流中心的占地面积均为3000至4000亩，投资金额基本上是一两百亿元。

　　从以上列举数据可以看出，孙宏斌若此次与雨润集团最后能成功达成合作协议，融创的规模不仅得到大幅度扩张，甚至可能藉此完成向商业地产、旅游地产以及产业地产的转型。

　　孙氏并购成与败

　　值得关注的是，经历过绿城和佳兆业两个失败案例后，孙宏斌能否吸取到足够的经验教训则仍然是市场关注重点，不过从此次公告细节中，不难看出孙宏斌的小心翼翼，力求将风险降到最低。

　　首先，融创于公告中指出，此次与雨润集团订立的是战略合作协议，而不是之前的直接收购股权，这在一定程度上可以减少时间和金钱的投入。

　　接着，为了避免陷入佳兆业的债务谈判僵局，融创强调，将与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案。

　　不仅如此，为避免雨润集团仿效绿城引入中交作为第三交易方的做法，融创还特别指出，雨润集团及其关联方不得与其他第三方就战略合作协议范围内的任何事宜进行洽谈和接触，且不与任何第三方订立任何协议。

　　不过，已有接近交易双方的人士指出，虽然孙宏斌订下了严谨的合作协议，但如果最终想要实现全面收购则仍然困难重重。“战略协议具有排他性条款，但由于股权结构复杂性、债权多样性，实际只能在项目层面逐个落地，排他条款对雨润稍有不利，跟佳兆业一样，估计融创很难跟债权方取得共识。”

　　此外，还有分析人士指出，按照孙宏斌最近几次的收购手法来看，融创此次可能只会吃下雨润地产好的项目，不会整体收购。

　　事实上，早在8月25日举行的中期业绩会上，孙宏斌已经明确表示，“以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。”

　　“我们觉得今年下半年还会有很多这样的项目并购，或者说是小的公司的并购，融创最近也有几个项目在谈。”

　　从整体收购到局部收购，这样思路的转变也在孙宏斌今年以来的三笔收购中得以体现。7月份，融创耗资27.56亿元收购中渝置地旗下的成都市国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款，获得了光華逸家、光華中心、城南逸家、四海逸家、錦江逸家、南湖逸家、天府逸家7个项目。

　　8月26日，融创又以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权，持股比例增至62.15%，吃下上海面积最大的二手地块，该地块总建筑面积约为1115974平方米，预计未来可售面积约101万平方米，物业类型主要为住宅及商业。

　　8月31日，随着天朗控股集团澄清声明的发布，融创与天朗的合作浮出水面。双方将共同出资组建西安平台公司开发天朗在西安的待建项目和土地储备项目，同时获得济南、南京、成都共3个房地产住宅项目。

　　或许，在经历过两次收购重重的失败后，孙宏斌已吸取了教训，现在孙宏斌在绿城和佳兆业之后的每笔收购，都更多强调收购项目的本身。