地王频现高地价成常态 房企联合趋势或为市场承压

　　8月31日，中铁建与方兴地产50.25亿得丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块；

　　9月2日，保利首开64.83亿摘得朝阳孙河北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块；

　　9月8日，龙湖保利首开联合体，以42.5亿元总价，竞得北京市东坝南区1106-657地块；

　　9月9日，懋源地产29.4亿拍下孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块；

　　9月11日，北京农产品中央物流园有限公司底价24.0045亿拍得朝阳区黑庄户乡黑庄户村32-125地块……

　　在短短十多天时间内，北京土地市场拍出五块地，共收入约211亿元，除去11日拍出的朝阳区黑庄户乡黑庄户村32-125地块属B1商业用地，其他四块地都属于宅地，而且出让价格也是频繁刷新区域各类地王记录，甚至再度出现了楼面价超房价的现象。

　　业内士人测算，上述4宗地块入市房价都将超过10万/平，进一步加速了北京房价朝高端化、豪宅化方向发展。

　　土地市场频频被拍出高价，高房价再次引发业内士人关注。从目前北京土地供地节奏来看，宅地供应减少是助推高房价的最主要原因，不过，这一矛盾或将持续。

　　而另一个值得关注的现象就是联合体拿地趋势越发明显，在上述四宗宅地中，除了孙河乡西甸村地块被略为神秘的懋源摘得，其余三宗均为两家或多家组成联合体出现在土地拍卖现场。

　　高地价、高房价或将持续

　　虽然北京土地频频被拍出高价，但光鲜亮丽的高地价、高楼面价背后却难掩土地供应减少的矛盾。

　　据北京市国土局官方网站公布的数据显示，截止到9月10日，北京年内已出让地块50宗，土地出让金总额已达到1012.83亿元。与去年同期土地出让金实现1531亿元相比下降33.8%。

　　土地供应减少，也直接导致了宅地成交量的减少，据统计，2015年1月至今（截止9月10日），北京住宅用地成交24宗，比去年同期减少35%，规划建筑面积417.49万平米，比去年同期减少38.5%，成交总金额为6805700万元，比去年同期减少30%。

　　对比，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受采访时表示，北京土地供应减少或将加速房企抢地，地价将持续高位运行。

　　“北京可供开发的土地越来越少，供应逐年萎缩，土地市场整体降温将是大势所趋；与此同时，各大开发企业为了规避楼市风险普遍回归一线城市，使得一线城市的土地供求矛盾十分突出，造成了对土地的竞夺，尤其是是对距离四环较近或者区域成熟度较好的地块的竞夺，将史无前例的激烈。在此背景下，地王频现，面粉价格高过面包价格将成为新常态。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京地少与高地价矛盾或越来越突出。“北京后续土地新增供应会受到较大的管控，这会使得后续土地资源的稀缺性进一步凸显，土地价格也会快速攀升。”

　　联合体或成市场“主宰”

　　“狼多肉少”、“地价飙升”也使得开发企业联合拿地也渐成新常态。其中，北京近半月出让的四宗地，三块被联合体拍下。不仅仅是北京，在全国主要的一二线城市，越来越多的地块由房企联手竞得。

　　针对联合体疯狂出现在土地拍卖市场，严跃进表示联合体的出现说明房企希望通过联合体拿地的方式，以规避此前相对激进的拿地方式，这能够为此类房企赢取拿更多优质地块的机会。

　　“房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，同时能共担项目风险。另一种情况是目标地块产品类型比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，将产品做到最好，”业内人士对记者表示。

　　“楼市黄金十年已经结束，未来房价将进入平稳期已经成为市场共识。在此背景下，面对奇高的地价，未来的压力和风险也水涨船高，开发企业联合拿地，一方面，可以减轻资金压力，另一方面，也可以分散未来的楼市风险。所以，距离四环较近或者区域成熟度较好的优质地块的竞夺上，联合拿地将成为主流，”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示联合体将会频繁出现在土地市场。

　　记者查阅资料发现，如证大外滩地块、上海董家渡等“地王”均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式，即使在市场形势不好的这两年，这些项目仍然继续生存了下来，其中合作开发是“功臣”之一。