新规催热的杭州土拍“抢地潮” 朗诗入城与招商补仓

　　“没有永远的朋友，也没有永远的敌人，只有永远的利益。”十九世纪英国首相丘吉尔的名言，一度成为生意场上的金句。

　　引申至杭州一场大鳄云集的土拍会上，曾经的“朋友”万科与滨江、朗诗与旭辉因一宗热地而开启的“敌对”争夺模式，恰恰印证地产商们不变的关注点是“利益”。

　　继万科高溢价拿下文晖宅地后，9月15日下午，杭州主城区再推两宅两商，四宗地的总价达34.3亿元。

　　据现场消息，此次土拍已吸引了招商、九龙仓、合景泰富、江苏新城、滨江、旭辉、朗诗、方兴、大家、绿城、宋都、万科等多个买家参与竞价。

　　率先起拍的两宗商地分别被香港时誉地产有限公司、杭州云柯科技有限公司底价拿下，而文晖、牛田单元宅地则分别在朗诗与旭辉、万科与招商间激起了一场恶战。

　　朗诗入城与招商补仓

　　继高溢价拔得杭州九月土拍头筹后，万科在此次土拍中再次成为“第一报价人”，首先叫价

　　杭政储出[2015]27号宅地，或意在“连营”文晖片区。

　　滨江、合景、九龙仓、大家随后加入战局，至十四轮调整加价幅度前，滨江给出的报价是13.8亿元，溢价率达22.35%。

　　之后，万科和滨江开启了长达19轮的拉锯战，直至第33轮，万科出价15.01亿元，折合楼面价16618.51元/平方米，溢价率已升至33.08%。

　　本以为万科胜券在握的战况，却被朗诗和旭辉这两个“闯入者”逆转。经六轮争夺后，朗诗以15.41亿元总价将文晖宅地收入囊中，楼面价17061.37元/平方米，溢价高达36.62%。

　　值得一提的是，这也是“黑马”朗诗继2009年12月拿下田园项目后，再次进驻杭州主城，且更近市中心。对于此次“进城”，朗诗集团副总裁赵晶海在接受媒体采访时表示：“这个价格有挑战，但是在可接受范围内。

　　出让公告显示，文晖单元F-R21-05地块位于规划杭氧杭锅旅游综合体内，占地面积41055平方米，容积率2.2，起价10.05亿元，楼面起价为12488元/平方米。

　　对比万科11日拿下的北地块，朗诗此次拿下的南地块均价稍低一点，但在业内看来却似乎很难具备“竞争力”。

　　“虽然朗诗的地块离德胜高架更远，但地块的不规则性也增加了其开发难度。”中原地产品牌部总监荆海燕对观点地产新媒体表示，购房者对朗诗产品品牌认知不足或将使其在未来销售上略逊万科一筹。

　　不过，在文晖南宅地败北后，万科又在杭政储出[2015]28号(江干区牛田单元R21-18地块)地块上与招商杠上了。

　　经过33轮报价、3轮加价及1轮报价时间调整后，招商最终以11.288亿元总价竞得，楼面价10175.79元/平方米，溢价率为12.82%。

　　据记者查阅，目前在上述地块主要有招商·雍华府、交通·晓时代及世茂·东壹号三个项目，2015至今参考售价分别为16525元/平方米、16015元/平方米及17002元/平方米。

　　“对招商来说，此次拿地是补仓之举，之前在该区域的雍华府项目卖得也不错。”荆海燕对观点地产新媒体称，招商产品在杭州一直没有什么大“惊喜”，这个项目的盈利空间也不是特别大。

　　被新规催热的抢地潮

　　9月11日，万科超30%高溢价拿下文晖宅地，算是正式拉开了杭州本月土地市场的序幕。本周除今日已拍下的主城四宗地外，余杭将于本周四、周五两天连续出让7宗地。

　　更有甚者，在下周的连续五个工作日内，杭州将一次性出让24宗地块，其中余杭区占有21宗，比例高达87.5%。

　　在荆海燕看来，这一波抢地潮的来袭在很大程度上是被最近的新规催热的，其中一个便是“从今年10月1日起，申领预售证的门槛大幅度提高”。

　　8月初，杭州审议通过的新版《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》。对预售条件，《新规》要求：商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。

　　“预售门槛的提高，也就意味着开发商的回款周期变长，财务成本提高。”荆海燕表示，在这种情况下，9月成为最后的“窗口期”，开发商都希望赶在禁令实施前拿地囤粮。

　　据不完全统计，整个9月，杭州八区共计挂牌土地49宗，其中余杭区挂牌30宗，主城区挂牌11宗，萧山区挂牌8宗，出让总面积达199.0万平方米，可建面积达432万平方米，总起价达193.4亿元，有望成为杭州单月土地挂牌最多的一个月。

　　与九月土地市场的“疯狂”相对应的则是上半年的相对“冷清”。据杭州透明售房网统计数据显示，今年上半年杭州市区（含余杭区、萧山区）共成交土地36宗，总出让面积84.95万平方米，总成交额157.28亿元，同比下降71%，仅高于2009的142.7亿元和2012年的93.8亿元。

　　对此，荆海燕向记者解释称，其中重要的原因是目前高库存地区推地的严格限制造成的。

　　另外，除预售门槛提高新规的强力影响外，9月14日晚间，杭州国土局将杭政储出[2015]29-30号、，杭政储出[2015]31-33号地块报名截止时间延长至出让日上午，也在开发商中掀起热议。

　　对于此次调整，业内普遍有两种猜测。一方面，有人认为此举将大大减少开发商所缴纳的保证金的利息，或也将为招揽更多报名单位；另一方面，也有人认为报名截止时间和出让时间缩短或为避免报名开发商谈合作。

　　如果猜测属实的话，这次的土拍新规也必将加剧杭州这一轮房企大战抢地潮。