西北设计研究院常青：商业建筑定位和模式是重中之重

　　诗人说:建筑是写在大地上的诗篇。音乐家说：建筑是“凝固的乐章”。建筑师说：建筑是以钢铁之笔，以空间为画台的艺术。艺术赋予了建筑灵魂和内涵，不同艺术风格表现形式的建筑在向人们传达着不同的声音。建筑会说话，我们要聆听。

　　随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等，以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。商业后运营3.0时代，商业业态之间的边界将模糊化，越来越多的混合业态将会出现，公共空间的作用会越来越重要，空间的使用效率也会越来越被重视。对商业项目而言，好的规划、定位、设计、运营带来的将是成本的高度节省和管理效率的大幅提升，反之则将成为挥之不去的“硬伤”。

　　如何使“商业”更新公共场所与功能？ 如何使“商业”重构交通与城市机理？ 如何使“商业”延续城市元素与符号？ 为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与“会说话的建筑 商业后运营3.0时代空间与造型构思”的第十八期《赢商沙龙·大商之道》主题讨论，从专业角度透析问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。

　　中国建筑西北设计研究院第十设计所副所长常青有独到的见解。

       关于商业的定位，是先招商还是先设计？常总认为首先要定位，到底要做什么？接下来的模式是什么？至于招商一定要和设计协调，定位没有、招商没有，模式就谈不到，更谈不到经营，更谈不到招商。

　　好的商业模式值得借鉴 商业定位是关键

　　常总了解了一些北上广深的商家好的商业模式，并做了一些总结。关于与商业的建筑设计都是国外的设计师在做，从上海的正大广场开始，一直到现在，大型的商业完全可以按照设计师的理念执行的，新的国外的思路和影响如果带到中国，中国的商业一定是先进的。

　　为了让大家更深层次的理解，常总将10年前做的一个项目家春秋做了分析，当时在做这个项目的时候，家春秋的业主就是现在做经贸国际的泰华，这个项目从商业角度来说，属于文艺路商圈，定位是布艺，运营商签了10年合同。

　　文艺路十字拐角不断的增加一些商业模式，餐饮秋林商业面积已经从原来五分之四的商业面积，现在基本上已经减少了一半，慢慢在调整，靠十字路口的运营交给秋林公司，随着秋林公司做改造，今天招了一个一尊皇牛，明天又招了一个湘菜，从这个项目感受到的是什么呢？窗帘布艺的商业面积过大，现在商场这部分刚刚持平，筛选了这么多刚刚持平，现在西边这一块慢慢有点收入，就是多业态。唯一在那个地方持续到现在的，就是肯德基和必胜客，其他全部都倒了。其二期是泰华公司开发，一层隔成小间对外，二、三层是大空间，加了自动扶梯，4层是火锅。典型的开发商思维，全部把里面划成有产权的卖掉，经营交给一家运营商经营，两年就做不下去了，划成小间的怎么办呢？因为无法过多的统一产权户的思维。如南门里面路东的仿古建筑，虽然做过一次项目整体改造，改造完了以后，到现在又是一塌糊涂，因为把所有的产权都拆分了，没有形成统一的运营。

　　经营权在业主，业主如何定位、策划，这个要在5年以上才可以看到效果，如果全部拆分掉，没有一个强有力的运营团队，去支撑它，或者持续不断的更新它，所有小产权户对它都会丧失信心，这两种模式在现在来说是比较普遍的。一个是开发商不懂，一个是开发商卖掉了，全部都留给业主委员会了。

　　关于乐华城的建设，常总表示它是一个娱乐的商业空间，两个月几千万打广告就为了卖商铺，而这个在公园做的项目，没有想到卖的那么好，返租10年，这体现了一个资金的问题、资金回笼的问题，以后通过乐华城，能给卖铺子的房东带来什么样的效益，乐华城可能考虑的不是很多，现在商业市场存在的因素，能够存在就说明每个角色都有自己的选择，对我们来说，我们没有更多的能力去影响它，也没有更多的能力去改变它。

　　再比如，骡马市的天正元广场，通过这10年的发展，骡马市现在的商业发展又是另一番景象。骡马市最好的就是那条地下的金街，所有年轻人买东西都在那里去，它的面积占到了多少呢？很少一部分，通过这些人流带来的对整个商业价值的体现，也是在很多年以后才可以体会到。骡马市真正是一个老字号的，老西安人都知道骡马市有小东西，所以大家都到这买小东西，消费层次就是20到30岁的消费者，30多岁的人，它是通过时间的沉淀，才可以体现出当时的定位。

　　再说道小寨商圈，其定位相对来说就更容易一些，有几个学校的支持，学生的购买能力已经非常好了，赛格里面现在做的空间都是高大上的，天梯、顶层的车库，商业设计可以看到一点，大家直接就上楼了，直接就上楼吃饭了，赛格的餐饮做的非常好。

　　商业的比例、定位，就体现出我们现在整个市场、开发商对需求的无奈。怎么说它无奈呢？既要盖20多万平米，又不能把20万平米做成一类产品，所以一定要划分，到底怎么划分，这个划分对商业来说，是最无奈的，你就是做餐饮，一个餐饮就几百平方，你能招多少呢？西安是城改项目最多的城市之一，城改项目返还的商业、配套的商业，已经远远超过了市场的需求，真正做到体验好一点的，凯德广场略微好一点，整个规模还有面积的比例，再一个就是万达。

　　对于商业来说 市场很好的定位和判断很重要

　　对于商业来说，市场很好的定位和判断很重要，设计师和业主的眼光能给与很多新的商业体验。如盛龙广场的华润万家（需求面积:8000-15000平方米），里面有一个书吧，可以坐在里面看书，可以买书，可以单独结账，书吧旁边有卖面包的，交了钱就可以吃，不像以前在超市买了东西，交了钱才可以吃，这也是一种新的体验。盛龙广场那么大的面积，红星美凯龙也快死掉了，旁边的民生生意也一般，能够生存下来的就是华润万家，还有上面配套的电影院和餐饮，华润万家这样的体验，整个超市里面最集中、最热闹的地方，就是书吧这个地方，可以买面包坐在这，边吃边看，吃完了接着逛超市，这是我对一种新的商业模式的体验，体验也在不断的变化，传统商业模式的改变，也是我们要思考的。

　　对商业的评价：不太透、规模太大、体验不好

　　从设计角度谈一下，真正能给开发商提供什么？能给商业项目提供什么？现在做商业，要明白策划、招商，怎么卖，卖多少钱，怎么分割，要不然以后要做的话，还得改造。真正的定位和模式是最重要的。给甲方提供一个更准确的方案，在方案出来就可以进入到每个空间，有实体的形式展现，利用更先进的知识、手段，可以更准确的让甲方决策，没有这样的手段，甲方拿一张平面图看不来的，只有看效果图，设计院要用新的手段、新的知识、新的技术，让甲方更直观的看到项目的本身，然后他自己通过调整，然后再做决策，这样做出来的项目就百害无一利。