佳兆业艰难复活：多项目将重启销售 年报问题仍棘手

　　与境内债权人的谈判取得重大进展后，佳兆业(01638.HK)正一步步摆脱危机。

　　近日，惠州佳兆业1号重新开盘，这是佳兆业自去年12月陷入危机后首个重启销售的项目。《第一财经日报》记者从佳兆业方面获悉，该公司位于广州、上海的部分项目与金融机构谈判取得重大进展，也将尽快重启销售。

　　此前被传言要被强制拍卖的上海浦东金融中心项目也出现了重要转变。佳兆业方面告诉本报记者，该项目已经跟原债权人达成和解，不会被法院强制拍卖，近期会有其他金融公司接手原债权人的债权。

　　与此同时，佳兆业也在着手推进境外债务重组。9月9日，佳兆业已与代表一组境外债务持有人的顾问进行会面，据悉重组方案受到欢迎。

　　不过，佳兆业仍然面临年报难产的棘手问题，审计机构普华永道要求佳兆业处理好六大问题才能进一步对年报进行审核。年报能否出具是佳兆业复牌的关键条件。

　　年报难产

　　9月18日，佳兆业推迟了半年的年报披露出现了最新进展：审计机构要求佳兆业须先处理及核实六大审核问题，才能恢复审核工作。

　　据本报记者了解，佳兆业的审计机构为普华永道，由于对佳兆业2014年年报的审计与佳兆业方面无法达成一致意见，造成了年报的难产。

　　佳兆业的年报难产始于3月17日，当天佳兆业发布预亏公告称，公司在2014年亏损，但具体亏损情况有待进一步审核。而佳兆业原本计划于3月23日披露的2014年业绩报告被推迟到3月31日，此后一再推迟，至今未果。

　　4月29日，佳兆业又公告称，核数师已表明需就若干事宜取得额外核数证明，方可完成编制2014年年度业绩。

　　这“若干事宜”便是佳兆业在9月18日公布的六大审核问题。

　　普华永道抛出的第一个问题是：在审核过程中提交予核数师的若干文件的真实性，而其可能导致若干不计息负债重新分类为计息负债。这表示普华永道对佳兆业提供的相关文件真实性存在质疑，这些信息将对佳兆业的负债结构造成重大影响。

　　佳兆业的债务总额在陷入危机后暴增。佳兆业2014年中期业绩报告显示，其计息债务总额约为300亿，但在该公司今年2月的一则公告中，该数据变为了650亿，增加额度高达350亿，排除去年下半年该公司正常的新增贷款外，超过200亿的债务为重新审计暴露出来的。

　　第二到第五个问题都涉及关联交易：向若干人士支付现金，及收取若干人士的现金付款的性质和实质;购回或注销本集团若干先前已售出或已订立的发展中物业、持作销售已落成物业及建议发展项目的销售合约的性质和实质;出售若干位于东莞的附属公司的商业理由;将应付付款人的垫款所得款项人民币7亿元变更为应付若干人士的其他应付款项的理由。

　　佳兆业在危机发生后出现过多起未经披露的关联交易，普华永道提出的问题是希望佳兆业对这些交易给出合理的解释。

　　例如对东莞附属公司的出售，《第一财经日报》曾于4月21日报道佳兆业以16亿元的总价转让了东莞7个项目，总建筑面积约170万平方米，但佳兆业并未就此做过任何公开披露。这些交易的背后是否存在对中小股东权益的侵害尚不得知。

　　普华永道还要求佳兆业提供债权人对公司物业项目销售所施加限制的情况。佳兆业最近披露这些信息的时间是在4月9日，当时佳兆业已经收到了70份资产保全的申请。不过近期佳兆业与境内债权人谈判取得一定进展，还有多少金融机构对佳兆业项目申请了司法查封尚不清晰。

　　在上述问题未得到解决之前，普华永道拒绝为佳兆业年报进行重新审计。这也将直接影响佳兆业的复牌。此前，佳兆业公布了其复牌的五个条件，第一条就是根据上市规则刊发所有未刊发财务业绩及处理任何审核保留意见。

　　多个项目获债权人谅解

　　好的一面是，佳兆业的债务重组正在全面展开并取得不错进展，甚至有项目重启了销售。

　　9月10日，佳兆业公告称，公司正继续与可换股债券及现有高息票据的持有人进行商讨。9月9日，佳兆业已与代表一组境外债务持有人的顾问进行会面，并与之商讨建议境外债务重组计划的主要条款。佳兆业希望持续商讨将有助公司在达成一致同意的境外债务重组的目标方面取得重大进展。

　　根据此前披露的信息显示，截至2014年末，佳兆业债务计息总额为650.09亿元。其中境内计息债务总计479.71亿元，境外计息债务总计170.38亿元。

　　在融创中国介入期间，佳兆业曾于3月8日披露过一个境外债务重组方案，但最终并未获得境外债权人的一致通过，阻碍了融创中国对佳兆业的收购。

　　“我们的境外重组方案受到了大家的欢迎，情况还是很乐观的。”佳兆业方面对《第一财经日报》记者表示，境内重组已经取得了重大进展，惠州项目已经重启销售，而广州、上海部分项目也获得债权人谅解，将尽快重启销售，最快在10月。

　　9月12日，惠州佳兆业1号重新开盘。据悉，开盘当天凌晨就有业主前来排队，开盘不到2个小时，首推房源就去化八成。

　　这是佳兆业陷入危机后，首个重启销售的项目。资料显示，惠州佳兆业1号是佳兆业集团在惠州的首个纯住宅精品项目，占地约7.7万平方米，规划建筑面积约25.8万平方米。该项目曾于去年8月30日首次开盘，推出的200多套房源当天售罄。但到去年12月发生的锁盘危机以来，该项目销售停滞。

　　佳兆业位于上海的浦东金融中心项目也取得重大进展。不久前，媒体报道称该项目将被法院进行强制拍卖，佳兆业相关负责人9月20日告诉本报记者，该项目已经跟原债权人达成和解，不会被法院强制拍卖，近期会有其他金融公司接手原债权人的债权。

　　业内人士分析，只要项目重启销售，尤其是深圳地区的项目解封，佳兆业的现金流恢复正常，便能逐渐摆脱危机。