2015贵州峰会演讲实录 健康城市商业生态发展模式

　　非常感谢参加贵阳这个峰会，接到这个题目的时候其实我在想，什么是生态发展？什么是商业生态发展？难道是绿色，难道是可持续发展吗？虽然说贵阳这个城市本来就是一个非常宜居、宜生活的生活，但是商业上来讲它是井喷的。但是发展容积并不是那么高，还是停留在以百货为主，而主题的购物中心刚刚起来的状态。一个真正健康的、生态的、商业的发展模式，其实是打造一个商业生态圈的闭环。所以我今天讲的内容，主要是针对这个环节的。

　　我们先对照几个城市，纽约的曼哈顿、香港的中环、上海陆家嘴，我们可以看到每个国家都有这样一个城市，每个城市都有这样一个片区，它代表这个城市的金融、经济。贵阳呢？贵阳未来的发展渠道在哪里呢？今天峰会举办地所在的这个片区是观山湖区的金融片区，它未来是贵阳的金融大区，一个经济发展、腾飞的地方。

睿意德商业服务部董事总经理陈丽琳

　　一座城市的金融CBD会给这个城市的商业带来机会。从这个接口进入，我们来看看传统的CBD的模式是什么样的。

　　传统CBD模式的概念是什么呢？就是以商务、金融为核心的多功能物业组合的闭环。可以看到有商业、酒店、办公、会务、居住，不同的功能带来不一样的人流、居住的需求、商务的需求，办公的需求、酒店的需求。

　　但是，它有一定的缺陷。它在功能上面相对是独立的、是单一的，它的关联性是缺失的，在属性程度上相对独立。传统的CBD发展模式会带来三个比较严重的后果，第一个是功能发展相对单一，第二是相对比较密集，第三，城市发展脉络是比较冰冷的。

　　城市的温度在哪里？商业是不是能够折射出一个城市比较温暖的地方？或者是感性的地方？能不能把我们那些比较坚硬的办公酒店和其他的功能，进行一个很合理的串联?我们看看商业能够带来什么.商业可以带来一个生态CBD的闭环，形成一个有人文环境的区域,有高效发展的区域，有情感的区域以及有原创创新的区域。

　　过去在CBD的概念里面做的都是减法，化繁为简，未来在追求高效的发展趋势下面，我们更加要做的是一个加法。

　　在商业里面是不是可以寻找跟CBD相关联的内容进行合理的加法呢？

　　比如绿色生态。其实在贵阳的片区里面，包括我们所在的观山湖片区，它的宜居的氛围非常好，享有得天独厚的地缘属性。过去提到绿色生态这个概念，都简单认为是景观赋予它的，其实不是，随着绿色建筑、绿色能源、绿色空间、绿色交通的植入，为城市发展和商业空间的打造带来更多的契机。到今年年底为止，未来贵阳市的新增的可再生能源建筑的供应量达到272万，新建的建筑“绿色”的比例达到20%。对于商业未来的可持续性发展，应该投入更大的关注。

　　另外一个板块叫智能科技，未来从智能城市开发的角度来说，是不是可以把CBD和商业板块串联起来。刚才各位有讲到了大数据的关联，科学技术的一些关联和新兴的移动互联网的关联，都可以和商业产生非常好的黏性。

　　智能科技其实在我们整个的综合体里面，最容易嫁接到的是商业，可以让我们的消费者体验到不一样的消费感受。比如家居、影院、儿童寓教于乐场所等，都可以与我们科技的元素进行有机的结合，商业的智能管理正在进入我们这个时代。

　　另外从城市运营的角度来说，在智能城市管理的概念里面，能不能通过科技改变生活，让消费者通过技术的植入改变智能化的生活方式，让我们的出行方式、生活方式、消费方式都能发生改变，这在一些技术的植入上面和理念的植入上面，以及完成各个功能物业之间闭环的运营上面，都能起到很大的作用。

　　现在缺少较多的一块就是文化艺术。现在有很多文化艺术的机构都在慢慢植入到普通老百姓的日常消费当中，包括在商业内容当中，不要把文化这个内容看得高高在上，不可触及，我们希望给到大众更多和文化艺术相关联的空间，这个部分其实在我们商业综合题里面是完全能够得到诠释的。

　　我们最近也是跟一些大型的艺术机构，包括台湾的，境外的机构在做合作。过去，艺术的概念是什么呢？是放在博物馆里面，给人展出的，或者是放在音乐厅里面给人去听的。但未来，艺术人文的内容是完全可以跟商业嫁接起来的，接触普通老百姓的模式。像现在莫奈展、梵高展都可以植入到我们的购物中心里面，包括一些音乐会，让消费者感受到不一样的视听盛宴，这也是在商业功能开发上的一个方向。

　　另外一个就是创新的体验，在这个大众创新、万众创业的环境下，能不能有一些创新创业的产品，植入到我们的商业体当中，为我们的消费客群提供不一样的消费体验和选择。

　　创新体验主要是在模式运营的角度和商户体验的创造上面。一块就是在体验创新，其实这是在建筑空间的选择上面，除了外面的空间给人家的视觉效果必须有创新体验，更重要的是在内部的功能价值的体验上面，商户的分割是不是合理，公共空间的价值体验是不是合理。创新式的空间体验，其实是我们商业载体里面非常重要的一个部分。

　　CBD概念是不是发展一下，做个RBD，更加休闲。本来我觉得贵阳就不是一个速度非常快的城市，它是更休闲的城市，在贵阳，吃喝玩乐永远是不变的主题。在休闲，娱乐这一块，可以加大一定的比重，跟单一的、高密度的、冰冷的金融区域进行一个跨界的融合。

　　书店仅仅是卖书的？它可不可以是咖啡馆呢？可不可能开餐厅呢？为什么在儿童区域里面，不可能叫爸爸妈妈去做烹饪呢，现在越来越多原创的品牌在进行跨界的组合，在商场里面其实就可以做一些原创性和创新的体验和嫁接。

　　另外，商业的价值是在于运营，现在很多开发商都说，定位难、设计难、招商难，其实商业的核心的价值是资产的升值，而资产的升值辐射出来的是运营的价值。我们在运营当中，能不能做到更多的颠覆，或者是一些创新。比如说我们能把四流合一，把客流、物流、资金流和信息流通过一个O2O的平台进行一个闭环，最后在运营的板块，达到更高效率的提升。

　　金融产业是聚财之喷，城市商业是聚人之道，它的不同功能其实是赋予了不一样的角色。居住是留人的功能，商业是聚人的功能，而文化和乐游是引人的功能。在这些不同功能的作用的撬动下面，打造一个闭环的生态圈，是商业创新的开发模式。

　　健康的城市商业功能的闭环有四大板块，第一个板块就是消费者，第二个叫开发商，第三是商户，第四就是互联网。移动互联网时代到来了，互联网已经不时兴了，现在最流行的是移动互联网，每一个单体就可以辐射出你的消费习惯。

　　下面分别讲一下这四个板块。从消费者角度来说，过去的消费客群的消费习惯，是以商品聚集——商场里面有什么样商品来吸引消费者聚集到某一个场子进行消费，吃什么东西不重要，和谁吃很重要。我们打造的是价值观聚集的场所，是场所聚集地。在开发的模式里面，更加注重的不是钢筋水泥堆砌的场所，更加注重的是个性化的场所。在寺庙里面，因为价值观无比统一，管理成本非常低，大家都是做一样的事情，去朝奉。但是如果在监狱里面，价值观太不一样了，所以就会导致管理成本非常高。如果可以针对我们的消费者需求，集中为他们提供消费场所和消费体验的话，消费者的忠诚度和黏性就会非常高。

　　另外一块就是资源整合的配比性发生了改变，过去大家所有的资源都在政府和开发商手里面，所以商户和开发者都是以甲方的心态去打转的，现在都是围着商户去打转的，商户招商难是不变的命题，可能两公里范围内就有两三个场子在享有同一个租户，招商难成了线下一个非常重要的问题。

　　我们相信所有的关注点都会聚集到消费者，消费者的需求是什么，过去有一个比方很有意思：其实做消费者的定位或者做商品定位，跟谈恋爱是一个道理。年轻的时候，可能同时谈三到四个小姑娘，每个人都会花心思，但是当你发现你非常爱那个小姑娘的时候，就要花100%的甚至200%的心态去好好爱她，这个爱是可以传递的，消费者感知到之后，会对你有黏性和忠诚度。所以未来我们希望打造的是有归属感和身份认同的，有消费者价值观聚集的场所，也就是以消费者需求为核心的一个场所的打造，这是未来的核心。

　　另外消费者的心态的变化，过去看中的是性价比，就是折扣、价格和品质是他们消费核心的部分。但未来市场，体验差异化、定制服务于情感的需求，让消费者慢慢从一个旁观者转变成为一个参与者，他在逛这个商场的时候，不是为了买某一件东西，而是为了和某一个朋友聚会，同时游逛一下，或者带着孩子参加某一种体验，顺便买一个衣服，所以这个功能的变化在悄然发生着这些转变。

　　此外，开发商也在发生着变化，从过去野蛮生长到精致化再到现在精细化的转变。有一句话说出来不好听，十年前阿猫阿狗做房地产都可以赚到钱，但是现在这个时代不一样了，尤其是商业地产竞争很激烈。商业运营已经从养猪到养孩子转变，过去养肥了就卖，现在要有运营的理念要好好的去经营我们的商业。

　　所以我们在创新理念上，一定是产品创新，服务创新、运营创新还有很重要的一块就是文化创新。从开发商角度来说，它里面还有另外一个板块，叫投融建管退，这是商业地产的核心板块，过去可能开发商更加注重的是建和管，融和退不较受重视。未来商业地产一定是抓两头，更加多的去想清楚在轻资产运营的模式下能够真正地做到闭环。

　　 最后一个概念讲一下互联网，所谓真正的互联网闭环的概念。其实我们每一个消费者的消费轨迹在线上和线下都是可以形成很多闭环的。现在在大数据云端之上，包括捕捉精准的推送是可以做到，有很多大数据精准营销的公司都能做到这一点，但是在精准捕捉这些客群并推动之后，把他们送到线下产生交易，完成这个闭环基本很难做到。

　　未来每一个消费者其实都是贴了一张标签的，你的消费行为和轨迹，你的消费需求和习惯，都是可以被搜索的。未来你在一个消费场所里面，开发商能够更加知道你需要什么，而为你进行推送。每个人头上都贴着标签，我们从刚才说的开发商的领域，从消费者领域，从互联网的领域，从商户的领域，他们都有不一样创新的意识和转化，在这个里面怎么打造合理的生态圈，其实就是抓住他们的需求，形成需求的闭环。