淮海中路商圈空置率下降 部分商场调整后租金大涨

　　编者按：淮海中路商圈东起西藏南路，西至陕西南路，2公里商业范围内聚集九龙仓、新鸿基、瑞安、百联、新世界等众多知名企业开发运营的商业项目。而近几年来，商圈内商业体不断面临调整、空铺潮及首层租金下滑等尴尬处境，使得淮海中路似乎“风光不再”。目前，淮海中路商圈现状如何？昔日时尚一条街是否真成餐饮一条街？空铺潮是否还在延续？针对这些问题，赢商网推出“淮海中路商圈现状调查系列报道”，分地段来解读淮海中路商圈现状。

系列报道：

1.淮海路商圈东段：港资开发商聚集地 调整成主旋律

2.淮海路中段：老字号与快时尚并存 空铺何时焕新颜？

3.淮海路西段：东方商厦等百货“大动刀” IAPM领衔时尚

4.淮海路商圈:餐饮品牌争相进驻 传统奢侈品难大行其道

　　（赢商网上海站报道）从2008年华亭伊势丹关店，到2011年芭比娃娃全球首家旗舰店闭门谢客原址至今仍处空置状态，C&A淮海中路旗舰店撤出……淮海中路商圈上空铺潮曾一度引发外界关注。尤其是中段（重庆南路往西到瑞金路）以老字号为主的商业低迷状，让处在核心商圈的淮海中路，也难掩落寞之势。

　　    商圈内K11、香港广场、中环广场等前赴后继的调整、空铺潮及首层租金下滑等尴尬处境，“风光不再”的淮海中路商圈未来路在何方？

　　整体空置率有改观

　　空置率一再下降的淮海中路商圈，近期这一现状似乎得到改善，整体空置率有所下降。赢商网从第一太平戴维斯上海2015年第二季度零售市场报告中发现，淮海中路商圈是第二季度仅有的空置率下降的商圈，也是过去十二个月以来唯一空置率呈下降趋势的商圈。

　　据第一太平戴维斯报告显示数据，截止到今年二季度淮海中路商圈目前空置率为2.1%，这也是该商圈近5年来最低水平。

　　而对于该商圈内整体空置率下降的原因，世邦魏理仕华东区商业服务部主管范红娟向赢商分析称，主要是由于一些主力店公布其进驻淮海路商圈。“如东方商厦的位置将迎来MUJI旗舰店、Under Armour旗舰店、单向空间书店等，香港广场也陆续完成调整，Forever21在淮海路西段开设旗舰店，整个商圈内之前多个调整中的商场逐渐完成升级改造，整体规划利好，空置率稳定下降。”此外，莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨认为，空置率下降与黄浦区政府在大力推进淮海路沿街商铺的出租也有关。尽管如此，他也坦言，淮海路沿街商铺的价值已经越来越低，现在品牌更愿意进驻购物中心。

　　整体空置率开始下降，或可表明淮海中路商圈正打破“风光不再”这一说法。

　　商圈内忙升级调整 租金表现不一

　　前赴后继的调整虽一度让淮海中路商圈空置率高企，但另一方面，它们与商圈内新开业项目一起也将淮海中路商圈打造出一个更加时尚与个性的新面貌。

　　升级调整有时带给商业项目的“二次春天”，纵观淮海中路商圈，从2000年至今，多个商业项目走上调整升级路，其中不乏一些调整后迎来“春天”。如2002年上市的上海新世界大厦，2013年重新改造后，购物中心部分命名K11，因定位艺术购物中心而上海甚至全国走红。

　　还有一些商业项目升级调整瞄准餐饮业态聚人气，大幅增加餐饮业态占比。如商圈内另一个刚刚完成调整的项目香港广场，则是在经过2009年和2014年的两次大调整后，携20余家餐饮品牌开业。此外，去年7月完成调整后重新开业的淮海百盛店，也是打破原来业态配比，大幅增加餐饮业态占比。

　　这股调整升级风当前还未结束。6月东方商厦淮海店也宣布加入“调整战队”，赢商网看到，此次调整升级将会引进MUJI中国最大旗舰店、Under Armour和单向空间书店的入驻，有望让淮海路这个“老牌子”彻底改头换面，调整幅度甚至高达100%。其中引进MUJI旗舰店的这一动作，上海市商业经济研究中心首席研究员齐晓斋认为，“旁边就是优衣库旗舰店，以后知名品牌的旗舰店集群业态或许能形成淮海路商业的一个特色。”

　　除了调整升级外，淮海中路商圈西段中2013年开业的IAPM，打造引领夜间消费独树一帜。除上述项目外，淮海中路商圈，未来还将有定位中高端购物中心的新业中心入市。

　　商圈内商场各自打造定位不同，租金表现同样也不同。赢商网对比淮海中路商圈几个商场首层租金发现，目前淮海中路商圈中首层租金最高的当属K11，可达到75元/平方米/天。此外赢商网对比调整前后的K11、香港广场租金发现，即便同样是调整升级租金也会随之上涨，但上涨幅度也会有差别，如K11调整后租金涨幅明显，由之前的47元/平方米/天涨至75元/平方米/天。而港资开发商新鸿基开发打造的IAPM，当前首层租金也表现不俗，可达74元/平方米/天。

　　　　　　　　　　　　　　   　(以上数据来自戴德梁行华东区战略研究部)

淮海中路商圈未来路在何方？

　　Vivienne Westwood Café开在了K11，GUCCI全球唯一一家餐饮店则选择IAPM，奢侈品牌跨界首店择址淮海中路商圈，一定程度体现其吸引力仍在。

　　但另一方面，空置率仍旧是淮海中路商圈的痛点，核心商圈未来路在何方？商业项目的调整升级是否会给淮海中路商圈带来新的发展契机？

　　对上述问题，范红娟在接受赢商网采访时表示，随着淮海路的调整升级，整个淮海路将逐渐实现年轻、新潮、快时尚与奢侈、买手、前卫并存的局面。将高端消费与艺术、文化、生活相结合，将是这些商场未来调整的方向。“西段将保持年轻潮流的风格，而东段以K11、大上海时代广场、香港广场为首的一些商场将继续保持其中高档次的定位，注重品牌形象的打造及消费体验的提升，但是传统奢侈品零售布局将不再大行其道。”

　　上述观点在盈石给出的一份报告中也得到认同。此外，关于中段商业的未来可发展方向，盈石认为“在适当布局国际品牌的同时，更需要宽厚的容纳各类富有创意、特色、时尚和文化产业的种子经营者来串联和补充整个商圈的业态。”他还表示，如果政府能够通过一定的政策和手段，引入和发展一些本土或者有文化内涵的品牌或更能助推整个商圈的发展。这样既可以弘扬本土品牌精髓，保留其文化特色，为国际和国内的创意经营者和民族品牌保留一席之地，又可以打造符合自身优势与特色的亮点，形成真正意义上的差异化。