万科商业地产需求新突破：万丈资本专注存量资产

　　万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长，这从万科年报数据可见一斑：2011年至2014年，万科的净利率逐年下降，分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

　　万科（000002.SZ）商业地产投资正在寻求新的突破。

　　9月25日，万科集团高级副总裁、主要分管万科集团商用物业的丁长峰在易居沃顿房地产研修班北京课程段授课时，谈及万科为何介入商业地产，此前不做是因为没有资金沉淀无法实现高增长、拿不到便宜的地，而现在是“不得不做”。

　　一个事实是，万科一向专注的普通住宅领域已不再有高增长，这从万科年报数据可见一斑：2011年至2014年，万科的净利率逐年下降，分别是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

　　在商业地产介入路径上，万科内外两路并进，外部与基金进行项目股权合作，内部则通过成立资本管理平台进行兼并收购，从而有效解决商业地产资金沉淀过多的问题。

　　21世纪经济报道记者同时获悉，万科内部新成立的万丈资本有限公司，首席执行官由丁长峰出任。丁长峰透露万丈资本的主要业务是金融和城市存量资产的收购改造。

　　上海九项目齐发

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，万科商业总建筑面积已超过1400万平方米，包括217万平方米购物中心、70.25万平方米酒店及服务式公寓、442万平方米写字楼。其中，非住宅业务总资产超过1900亿元，共计25个万科广场在建或者规划中，截至目前有5个万科广场已开业，至2016年末将同时运营10个万科广场，总资产将达到304亿元。

　　克而瑞研究中心分析师傅一辰指出，万科做商业地产的劣势在于，缺乏运营经验尤其是高端办公的经验，目前还没有拿得出手的案例，因此他们通过引入各种基金做轻资产，希望另辟蹊径。而做轻资产考验的就是企业的运营能力，如果运营能力不提高，资金实力再雄厚也需要交学费。

　　据透露，万科上海2015年内会有5万平方米商业面积入市，明年5月份再供应5万平方米。预计到2020年，万科上海至少会布局4个万科广场，3个万科中心。

　　经过3年发展，上海已是万科商业地产布局最大区域之一。目前上海万科广场、徐汇万科中心、滨江万科中心等9个项目已陆续进入招商阶段，接下来就是开业。

　　万科商用资产管理公司总经理叶挺曾透露万科在商业用地选址法则：核心商务区、具备高增长潜力的新兴商业区，预期可以迅速成熟的、必须跟轨道交通结合的片区。他指出万科比较看好的都是轨道交通节点、大型商业区、甚至整个长三角的核心驱动区。例如浦东陆家嘴周边的经济外溢区，又例如位于七宝的万科广场不仅处于两条地铁交汇处，周边人口甚至都超过50万。

　　万丈资本主攻方向

　　投资者首先看到的，是万科的资本运作能力雄厚，年报显示，截至2014年底，万科拥有货币资金627.3亿元，现金流净额417.2亿元。而净负债率降到了5.4%。

　　万科的住宅项目大多数采用信托模式解决现金流，而在商业地产方面，万科也从不避讳对投资者坦言其态度谨慎。近两年来，万科和铁狮门、凯雷、领汇、黑石、麦格理、GIC、东方藏山等基金合作，还成立了前海万科REITs封闭式混合型基金。

　　有了上述这个外部资本的合作经验，万科在内部成立万丈资本则是水到渠成。

　　此前，据媒体披露，万丈资本有限公司是万科V Capital计划的业务实体，在香港设立。而V Capital计划主要针对金融和投资业务，是万科应对住宅由增量转向存量时代而做出的转型业务之一，以金融化为主要运作方式。万丈资本为私人股份有限公司，初期募集规模不小于100亿元（并非注册资本金，香港设立公司不需注册资本金）。

　　万丈资本作为新成立的一个资金平台，将专注于城市更新和核心资产的收购改造，目的就是配合各地有商业地产的项目投资与提供服务，万丈资本将作为资本方，介入万科自身甚至其他项目。

　　从丁长峰推动200亿规模的V Capital就可以看出，万科万丈资本也是要玩存量资产的打法，而这正是万科做商业地产的主要模式。例如上海虹桥万科中心，此前就将90%股权卖给GIC，自己保留10%，但万科全权负责招商和项目运营管理。9月28日，叶挺接受21世纪经济报道记者专访时认为，万丈资本后期或许会介入万科上海其他商业项目。

　　正如丁长峰所言，大型综合项目中，要根据项目特点，对即售部分和持有经营部分进行土地成本重置，这是所有定位的前提。

　　这也透露了万科的商业野心不止于综合体。21世纪经济报道记者获悉，万科日前中标上海徐泾地铁上盖TOD项目，该项目总建筑面积共46万平方米，其中18万平方米为商办写字楼，由上海申通地铁、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业于今年2月2日联合竞得，成交价219787万元。根据初步规划，徐泾TOD项目预计2020年之前开业运营。

　　此前的9月22日，珠海市住城建局发布公告显示，万科在今年2月28日竞得的约19.3万平方米的商住地，将建成“万科城市中心”，成为上冲TOD小镇的组成部分。该项目位于上冲片区上冲车辆基地北侧，建设单位为珠海市万有引力房产有限公司。