房企转向“房地产+金融”经营模式 多元化布局触网

　　新常态下，房地产市场趋于理性增长，逐步向专业化、规范化方向发展，房企完全依靠传统开发经营利润空间将进一步被压缩，调整经营模式、提升资本质量、加快产品创新才能取得长足发展。2014年下半年以来，越来越多的房企通过多种方式向金融领域延伸，一方面与金融业的融合可以拓宽企业融资渠道，另一方面金融业作为一项新业态有助于企业实现多元化布局，并逐步转向“房地产+金融”的经营模式。目前房企主要以三种方式向金融行业渗透，包括参股或设立金融机构、拥抱互联网金融、发行REITs等资产证券化产品实现轻资产运营。

图：房企开展金融业务主要形式

资料来源：中国指数研究院综合整理

　　1.参股或设立金融机构，是房企金融化最直接的方式

　　依托主营业务，借助多种金融渠道实现跨界经营，是房地产市场变革的一大趋势，而参股或设立金融机构是房企向金融业延伸最直接、最有效的方式。随着市场环境的变化，国家逐步放开民间资本投向的限制，为房企转向金融业提供了政策支持。目前房企正在加快内部资源整合，通过银行、保险、券商、金融公司、金融交易平台等渠道铺设金融业务，推动房地产业与金融业的深度融合。　 

表：支持房企参与金融机构的相关政策

　　房企参股或收购金融机构，采用合作互惠的方式介入资本运作

　　伴随着金融改革的热潮，房企通过参股或收购银行、保险等金融机构的方式迅速向金融领域扩围，这种方式有利于房企借助成熟的金融平台开展资本运作。从目前房企对各类金融机构参与力度来看，盈利能力较强的银行受到更多房企的青睐。此外，向保险、证券、信托领域渗透，也是房企快速拓展金融业务的一种途径。　 

图：房企入股银行的三大益处

　　房企成立金融机构呈现两大趋势，或成立综合性金融集团，或单独设立金融机构开展某一类金融业务

　　成立综合性金融集团或某一类金融机构是房企设立金融平台的两大趋势。资本雄厚的房企多选择金融业务全覆盖战略，致力于打造综合性金融集团。其优势在于多项金融业务间可以产生协同效应，在带动房地产主营业务发展的同时发展成为公司的另一大主营业务。另一部分房企则倾向于某一类金融业务，单独设立金融机构开展相关业务。其优势在于房企通过提供更专业化、更有特色的金融服务带动企业发展。

　　越秀集团整合旗下金融业务成立金控集团，致力于打造全牌照金融管理平台。2012年初越秀集团整合旗下金融业务机构成立了越秀金融集团，全面布局金融产业的经营战略开启。越秀金融集团采用多种方式拓展金融业务，相继成立证券公司、小贷公司、融资租赁公司、担保公司等金融机构。目前越秀金控集团基本形成了以银行、证券为核心的金融控股格局，全力打造的金融全牌照布局基本完成。　 

图：越秀集团金融全牌照战略

　　2.拥抱互联网金融，房企借助互联网概念向金融业转型

　　最近一两年呈现井喷式发展的互联网金融，为正处于转型期的房企带来了新机遇。互联网金融作为一种新兴的金融业态，既可盘活存量资产又能增强盈利能力，是吸引房企尝试互联网金融的主因。不完全统计，在50强房企中，已有接近五成企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。

　　积极推出房地产众筹项目，房企纷纷切入互联网金融领域

　　2014年11月京东金融联合远洋地产打造的业内首款房地产众筹项目，开启了房企发展互联网金融的全新模式，随后越来越多的房企开始向房地产众筹发力，相继推出房地产众筹产品。如万达的“稳赚1号”是一款由万达投资发起的互联网金融产品，基础资产是特定的万达广场项目，预期收益率达到12%以上。房地产众筹之所以受到房企的青睐，主要原因是该模式同时解决了企业的融资和销售问题。从目前国内房地产众筹发展看，其运作模式大致有三种：投资理财型产品、营销推广型产品、合作建房型产品。

　　打造互联网房地产金融平台，房企探索互联网金融创新模式

　　2015年，房企与互联网金融的结合已不仅仅局限在营销层面，而是深层次、更系统的介入。打造专业的互联网房地产金融平台，已经成为一种新的房地产金融创新模式，最具代表性的当属绿地集团的互联网金融平台“绿地金服”。该平台作为绿地金融板块的载体，不仅仅要做P2P，更重要的功能是围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。 

图：绿地金服主要业务类型

　　3.发行REITs等资产证券化产品，开启轻资产运营模式

　　国内房地产行业仍处于调整阶段，房企完全依靠传统的重资产运营已不可持续，在此背景下，轻资产运营成为房企转型的新方向。以REITs为代表的资产证券化产品，作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境，盘活存量资产等方面操作性更强。今年以来受相关政策的推动，龙头房企纷纷推出各类资产证券化项目，房地产资产证券化脚步明显加快。

　　万科转向REITs融资，房企探索轻资产运营新路径

　　国内REITs起步比较晚且发展比较缓慢，主要原因是缺少相关法律及相关配套制度的支持。随着国内政策环境的不断完善，房企对REITs的热情也在不断升温。对于房企来说，持有型物业资金占用量大、回收周期长，为企业资金运转带来一定挑战，而REITs最大的优势就在于能将持有物业迅速兑现，缓解资金压力，为房企开辟了新的融资渠道。

　　2015年6月鹏华前海万科REITs获批，万科成为国内首个发行公募REITs的房企，该产品将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益。鹏华前海万科REITs成功发行是国内公募REITs的破冰之举，开辟了房企轻资产运营的新思路。

　　创新资本运作模式物业费ABS问世，房企资产证券化脚步加快

　　房地产行业资金来源正在由以银行为主的间接融资向更加多元的直接融资转变，伴随着资产证券化备案制落地，房企又多了一种新的融资途径。继万科推出国内首支公募REITs之后，2015年7月世茂集团推出的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，全国首单物业费ABS项目落地。该项目基础资产为世茂集团的物业费收入，启动该计划对于世茂集团来说，最大的好处就是盘活了资产、增强了物业费的流动性。

　　总结

　　在行业深度调整的大背景下，房地产发展呈现出一些新特征，金融化趋势逐渐显现。2015年为“大金融”战略的起步之年，房企通过多渠道加速布局金融业谋求转型之道。龙头房企依靠自身资源优势选择全面布局金融业，金融业务不断向银行、保险、资管、信托等多业态扩围。规模相对较小的房企则倾向于某一类型金融业务，以更专业化的服务赢得市场。同时随着互联网思维不断向传统行业渗透，为房企探索和挖掘创新型金融业务提供了更多新方向。互联网金融、房地产资产证券化等新兴金融业态的出现，推动了房企金融业务的多元化发展。在资本为王的时代，房地产业的健康发展离不开金融的支持，随着房企转型节奏加快，两者之间的互融将更加深入，未来拥有更多金融资产的房企将会取得更长远的发展。