新加坡克拉码头：做商业首先要看清“舍”与“得”

　　Bugis+号称新加坡首个城市零售娱乐中心，在国内有不小的人气。Bugis+购物中心的前身是Iluma购物中心，曾经因为经营不善而被迫歇业。

　　2011年2月，凯德斥资2.95亿新元收购了Iluma，并进行了改造。新的布局强调表演和展览空间的组合，这一调整专门针对20~30岁的年轻人士，充分契合了白沙浮街区艺术、教育与娱乐的功能定位，与城市融为一体。

　　针对其客流量稀少的状况，凯德对各楼层的业态布局进行了调整，以多首层的操盘手法，在每个楼层都布局了大流量的客流输入口，并且每个楼层都各有特色，聚客力十足，盘活了整体的客流。

　　建筑室内活动围绕中央空间分三层布置。

　　建筑第一层与周边街道形成一个连续的路网，方便行人从各个方向进入Iluma.

　　建筑第二层的一座人行天桥冲出Iluma，跨越道路，在Iluma与临近的开发项目间建立一条通道。所有通道都通向主厅，主厅是一个高40米的空间，在水平方向被分割成上下两个体量，每个体量都有各自的特色，但从视觉上看是相互关联的。

　　Bugis+项目的操盘理念远远超前于国内流行的以坪效或者平米租金为核心的操盘思路。建筑第三层的大厅中包含跨越两层空间的挑空餐饮区，挑空的架构对操盘者来说意味着舍弃一层面积，但是从消费者的角度来说提升了通透性与体验感，项目的聚客力与消费者的满意度也得到了提升，最终的受益者还是项目本身。

　　该项目内部呈现的是街区化的景观，带给消费者强烈的代入感与体验感，来往的顾客对这家店都赞不绝口。

　　这种以消费者为中心进行项目布局的思维做到了“舍得”，为了提升顾客满意度舍弃直接经济利益，反而提升了项目的人气与客流量，最终的经济效果反而比常规手法更好。这种基于消费者需求提升顾客满意度的操盘思路必然是未来的大趋势，即回归商业本质，以让顾客满意、感动为主旨，围绕核心客户群体的需求，优化卖场细节，提升购物体验。

　　克拉码头

　　舍弃零售和休闲区域可能带来的人流和效益，坚守原有的文化价值与商贸氛围

　　克拉码头是新加坡河沿岸最大的历史保护建筑群，位于新加坡河的旅游胜地。

　　上世纪末，随着航运活动的变迁和新加坡河的清淤完成，新加坡政府于1985年提出了新加坡河计划。最终凯德赢得了此次计划的开发改造权。

　　改造之时，对于克拉码头的二手交易市场该如何处理，引发了一场不小的争论。从操盘者的角度来考虑，二手交易市场不便统一管理，效益比较低，应该改造为便于管 理收益较高的零售或者休闲区域，但是最终凯德保留了二手交易市场的功能，并且将其提升为艺术品制作展示与交易的新空间。除了原本的70个旧摊位，克拉码头 与专业艺术公司合作，安排更多的艺术家到跳蚤市场展销他们亲手制作的艺术品，展示的艺术门类繁多，既有本国传统艺术，也有国外特色艺术。

　　凯德舍弃了零售和休闲区域可能带来的人流和效益，坚守住克拉码头原有的文化价值与商贸氛围，与新业态、新功能进行了组合，反而丰富了区域的文化活力，提升了克拉码头的价值品位。

　　如今的克拉码头遵循“依托水岸资源与区位优势，在原有商贸氛围的基础上，把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致”的定位原则，将沿河区域重新改造，在重新翻修过程中保留了原有码头旧货仓的建筑形态，整体建筑保持南洋骑楼的风格，建筑形式统一。

　　克拉码头打通了商业休闲产业链，并最大化休闲消费体验，该项目集聚了特色水岸餐饮、特色购物中心、冒险游乐、品牌酒吧夜店、酒店等业态，成为既吸引外来游客 的旅游目的地，又吸引本地人群休闲消费的活力区。在河岸旁的空地和桥面上，经常有专业音乐团队或者明星组合在录外景和排练，吸引大量游客围观欣赏。良好的 环境、人文的建筑，散发出强大的吸引客流的“随机体验业态”。

　　在克拉码头改建过程中，凯德坚守保护区的历史文化底蕴，创新性地融入了现代化的功能、业态、体验，在保留精神内核的同时将商业和休闲元素提升到极致，使历史建筑群焕发新颜，克拉码头的成功改造充分地体现了新加坡商业与城市和谐共存的创新理念。