商业策划：三四线城市小体量商业如何来进行操盘？

　　1、项目基本情况　　 

　　项目地点：甘肃下属某县。

　　项目体量：总体量7000㎡，共两层，单层 3500㎡。

　　项目位置：地处县区繁华地段。　　 

　　项目周边以步行街和市场为主，散货和3线小品牌混杂。

　　2、策划　　 

　　策划思路：超市+百货模式组合。　　 

　　一层做专业大百货（非超市外租区的做法），根据体量和功能划分业态。不要大而全，要小而精的原则增加市场竞争力。　　 

　　二层做二线品牌连锁中型卖场型超市，超市的出入口设计在一层百货卖场中。要求动线设计合理。将最大的超市人流量转化为一层百货的购买率。　　 

　　项目之所以这么定位，是利用超市吸引人流，一层提高品牌档次从而避免和提高与附近跳蚤市场的竞争力。

　　3、业态规划　　 

　　正方形的项目，规划时尽量做成环形动线，做到“田”字形，避免做成“井”字形。动线设计要合理清晰，并且要综合考虑超市的进出口处动线的处理。　　 

　　一层百货业态包含：品牌男装、女装区，品牌皮具、鞋类区，品牌童装、童鞋区域，品牌内衣区，黄金，饰品，化妆品，名表，数码，美甲。

　　主入口处两侧做成外租区临街店铺，增加坪效。考虑品牌快餐，或者品牌服饰专卖店。　　 

　　主入口进门处过道宽敞，进门后前场是整个卖场坪效较高的一个大区域。可规划黄金、数码、化妆品、名表品类。目前县级地市对黄金需求较大，可以稍微增加比例面积，提升卖场的形象，又提高坪效。　　 

　　将数码区域放在左侧电梯入口处，可招生活家电，手机数码品类。右侧为名表及换装品边柜。　　 

　　以第一防火分区为界限，规划皮具和鞋类区域。左侧电梯边不能当做一般边厅来使用，因此也规划成鞋类区域，可根据衔接的区别将鞋分为男女鞋区，也可以按皮与革为划分原则。　　 

　　卖场中段到后端，以中间水吧为中心，分为男装区、女装区、内衣区、童装区。　　 

　　整个卖场东北角位置较为劣势，在设计时应考虑将针对女性或者功能性的品类规划，拉动卖场整体人流量。　　 

　　规划时要根据项目地势，项目地形，及所在位置商圈，综合考量。不建议将一层作为格子铺的形式租赁。　　 

　　以上仅个人从事商业策划以来的一点个人观点，有不合理的地方望大家指出，相互交流（可在文末评论处评论）