华联跑马圈地:定增23亿加码购物中心 亏损不阻扩张

　　虽然快速扩张已开始拖累业绩，但华联股份仍在跑马圈地。

　　10月12日，华联股份公告称，拟定增募资约22.74亿元收购安徽华联、山西华联、内蒙古信联等5家公司全部或部分股权。

　　华联股份表示，本次交易有利于扩大公司经营区域覆盖范围，推进公司业务在中西部的布局，优化公司重点城市优质商圈的战略布局，提高公司的市场影响力。

　　由于此次收购的购物中心皆为在建项目，因此，此次增发还将募集配套资金不超过18亿元，用于本次收购的五家购物中心后续建设及装修支出。

　　在互联网商业新形态的冲击下，传统零售企业扩张面临巨大压力。华联股份上半年财报显示，上半年公司扣非后净利润-1.09亿元，同比下降412.92%。

　　自2008年开始由百货转型购物中心开发与管理后，这家公司再次遭遇激烈的竞争。坚持主业还是再次转型？华联股份又一次站在十字路口。

　　扩张拖累业绩

　　2008年开始，原以百货商场为主业的华联股份历经两年多时间转型，逐步退出百货业务，蜕变为一家纯粹的商业地产开发与管理的企业。目前，华联股份是国内唯一专注于购物中心运营管理的上市公司。

　　转型后的华联股份一直保持快速扩张的节奏，除了华联集团通过资产注入的购物中心项目外，该公司每年维持5-6家门店的外延增长速度。东兴证券高坤根据华联股份的战略路径，将其扩张归纳为三步：第一步以小博大，通过5万平中小型社区MALL量能规模优势在一线红海市场与商业地产大佬形成并行寡头格局；

　　第二步将这一战略复制到华联综超已有核心区域，利用协同效应迅速促成当地的规模经济；第三步则是通过集团品牌代理资源形成购物中心产业链条上的主导者，在确立自身购物中心先锋地位后，不断提升租金议价能力，获得上游毛利率与费率的双赢。

　　截至2014年底，华联股份共运营33家购物中心，总建筑面积142万平米、经营面积82万平米。但公司业务仍主要集中于北京地区，约公司一半的门店数量在北京，其余分布于江苏、四川、辽宁、青海、安徽、甘肃等省份。

　　按照该公司的扩张计划，今年有望新开10家门店，2016年将保持4家左右的常态开店节奏。因此，在华联股份的发展规划中，今年是其版图扩张的高峰年。与此同时，开始进入上述第二步战略发展阶段。

　　根据此次的增发信息，华联股份将收购标的分别位于安徽、山西、内蒙古、银川和青岛。该公司表示，此次交易有利于扩大公司经营区域覆盖范围，使得公司在中西部二线城市的布局纵深得到加强，进一步稳固公司全国购物中心运营商的行业领先地位。

　　根据华联股份计划，三年后将成为购物中心领导者，届时将拥有200万经营面积，全国锁定12个核心区域，计划每个区域的市场份额均做到30%，其中主要优势区域北京未来计划共40家社区购物中心，其市场份额做到40%-50%。

　　但是高速扩张并没有给华联股份带来收益的高速增长。今年一季度报，华联股份虽然实现净利润1247.38万元，扣非后净利润同比下滑44.35%。上半年财报，尽管上半年实现营业收入6.37亿元，同比增长0.99%，但扣非后业绩净亏损 1.09亿元，同比下降412.92%。

　　其中，营业成本同比上涨30.92%至3.91亿元，管理费用同比上涨87.43%至4508.64万元。华联股份表示，上述费用大幅上涨的原因均为“门店数量增加”。

　　北商研究院特邀研究员、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，主营业务业绩不佳，标志着传统店商的商业模式与消费者需求有着很大差距，商场到了必须调整、转型的时刻。

　　二次转型选择

　　华联股份再次面临转型。去年开始，该公司已经加速现代化社区购物中心改造，并相继出售6家自有物业的购物中心资产，套现25亿元。

　　华联股份董秘周剑军对此曾对媒体表示，未来还不排除每两三年出售一定资产，将资产增值收益收入到报表，形成持续收益。目前，该公司旗下购物中心自有物业占接近一半。

　　一边扩张新建购物中心，一边抛售购物中心资产，华联股份想如何转型？据周剑军介绍，未来华联股份将以购物中心管理能力为核心竞争力，进行管理输出业务扩张，而购物中心物业资产将通过新建、管理经营增值、卖出为循环带来投资收益。

　　海通证券汪立亭将之称为轻资产经营模式，即类REITs的做法，以物业增值+租金为收入来源。2015年2 月，华联股份对新加坡商业公司增资8000万新加坡元，而去年，该公司两次资产出售的受让方也均为新加坡公司，因此，汪立亭认为不排除联华股份未来以新加坡子公司为载体参与受让方REITs的可能性，从而实现与国内商业物业资产变现的有效对接，形成投融资和商业运营良性循环。

　　“如果转型运作成功，华联股份有望从单一租金收入、高运营开支的重资产模式转型为滚动开发、运营、出售、管理，从而获取物业增值收益和物业管理租金收入的轻资产模式。”汪立亭说。　 

　　除了对购物中心营运模式进行转型探索，在互联网商业大潮下，华联股份也不得不初探O2O模式。去年2月份，该公司与阿里巴巴（需求面积:200-400平方米）合作，双方确定华联股份下属的北京万柳购物中心作为首个启动项目。

　　今年，华联股份先后投资唱吧和饿了么母公司Rajax，再次试图寻找线上与线下业务融合模式。

　　周剑军表示，华联股份北京万柳跟阿里合作，是阿里巴巴主动寻找商家合作的结果。目前是包括王府井、银泰等都尝试与电商合作。对于华联股份来说，我们并不排除与电商合作，但目前来说二者如果在对等地位的前提下，还找不到合作的方式还在观望状态。

　　由此可见，在传统业务购物中心的经营模式上，华联股份正在尝试轻资产运作，而业务结构的转型上，华联股份还没有找到方向。