房地产去库存进入淘汰赛：未来至少40%房企会破产

　　【老潘说】1，一个行业从刚需时代进入过剩时代，只有大概40%的企业能够实现转型，房地产已经进入过剩时代，保守估计至少有40%的房企会破产。2，未来很多房企破产，与其说是死于现金流，还不如说是死在高库存上。3，当房地产尤其是住宅市场行业已经达到天花板规模阶段，这个时候剩下的房企之间就是零和博弈。你的业绩增长了，意味着别人的蛋糕少了，某种程度上，房地产未来就是你争我夺，剩者为王的时代。推荐姜汝祥一篇文风破怪但依旧值得思考的文章，不妨让大家多思考“转型期房企生存之道”。

　　我最近很少谈住宅，因为我觉得住宅已经没有什么好谈的了。中国的人均住宅面积已经超过了日本与韩国，中国住宅的刚性需求时代已经结束了。

　　一、房地产抓紧去库存化吧，不然就死了

　　有人说，房地产进入了白银时代，意思是，到处是黄金的时代过去了，但还有白银可捡呀。我觉得这是自欺欺人，哪有白银呀？刚性时代一结束，就意味着过剩。在过剩时代，玩的是残酷的生死游戏：适应时代转型的，活下来了，不适应的，就去死吧！这样说似乎有点落井下石，不地道。但你要听真话还是假话？想听假话，就相信什么白银时代，想听真话，那就是根据全球国际产业转型规律，从刚需时代进入到过剩时代，只有大概40%左右的企业能够实现转型，不死一大批，转型是不可能完成的。

　　所以，我说40%要死，还是保守数据。看看当年家电行业，消费品行业，从刚需到过剩，死掉了多少？各省的电视机厂、冰箱厂、基本没有了吧？有人说你这是恐吓，好吧，我们讲点事实与数据。

　　二、中国房地产情况有多严重？恶梦才刚开始

　　我们先看看数据吧，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。从最近三年的数据中可以看到，中国的房地产的库存每年都在增加，2012年待售面积与销售面积之比是25%左右，2015上升到5４%，增加一倍。

　　再看下图，待售面积的绝对值增长到了历史最高值，达到４亿万方，待售面积与上年度销售面积之比在2015年4月末也达到了历史峰值。

　　这个数据到底有多严重呢？好吧，我作个形象比喻，还记得０８年金融危机吗？那年恒大差点就死掉了，现在的形势就如同当年，大家看看下面的图，０８年销售增长率是首次成负数，现在的情况与那时完全相同，从２０１４年年底开始，住宅的销售增长率是负数。

　　这种悲惨的局面，就连一向看好房地产的中央政府也看不下去了。他们知道不告诉你们真相，情况可能更恐怖。今年4月30日召开的中共中央政治局会议，在讲当前经济形势和经济工作时，明确指出“要盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”。5月25日《人民日报》刊发文章《五问中国经济：权威人士谈当前经济形势》作出进一步阐释，认为“楼市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存是一个现实问题，既关系到启动需求，又关系到化解风险”。

　　看到了吗？是化解风险，因为我们都知道，房地产的风险，就是地方债务风险，就是国家经济安全的风险。

　　三、去库存化：这不是小组赛，这是淘汰赛

　　大家都看过世界杯，世界杯的小组赛打得很和气，这场打不好，还有下一场，过去的中国房地产竞争，就是世界杯的小组赛。不管碰到什么大部分，大部分企业都活下去了。但今天的房地产市场情况发生了很大变化，我们还是数据为证吧，在过去，房地产玩是的期房模式，但从去年开始，现房远大于期房。做房地产的人都知道，房地产本质上是个金融游戏。

　　期房模式的本质，是以消费者的钱来做周转，当期房模式完结进入现房，就意味着，企业的资金全部被压在库存房子中了，更可怕的是，政府早就知道房地产行业不行了，于是命令银行只收不贷，成心要整死一批房企。有些房地产公司不懂宏观政策，以为借高利贷就可以渡过难关，殊不知，这完全是个大陷阱，一进去就出不来了！

　　不信你环顾左右，有多少同伴死了？他们并非死于没钱，而是死于库存！inventory is a killer

　　所以，我说，房地产市场的今天，不再是什么白银市场，完全是一场生死市场。今天的竞争不再是小组比赛了，完全是淘汰赛，这一场打不好，就没有下一场，否则淘汰40%以上的企业如何完成？

　　淘汰赛的打法，与小组赛是不一样的，淘汰赛的打法，就是一定要赢，要把对手ＰＫ下去。所以，机会是有的，在任何时候，市场的需求都是存在的，但需求变了，需求减小了，这种时候最重要的是抢市场，把属于对手的市场份额抢过来，把属于别人活命的机会抢过去，因为客户就那么多，需求就那么大，别人活，你就死了！

　　这就是我对今天若干房地产公司的建议，少谈什么未来，也少谈什么战略，先把库存化现金化，把资产证券化。库存现金化了，你就有钱，有钱就可以活命，而资产证券化了，你就容易转身，转身就可以有机会发展。

　　现金比利润重要，这是做企业最基本的道理，忘记这一道理的企业基本都死了。

　　四、别打广告了，学会玩互联网＋ 

　　早在十年前我在为万科做战略规划时，万科有人就告诉我，当年每个看房者的平均营销成本差不多是2000元（包括售楼处，广告与人员开支），这还只是看房者，不是购房人，那还是刚需时代。十年过去了，特别是现在进入过剩时代，我相信，每个看房者的平均营销成本一定大幅提升了吧？遗憾的是，时代变了，市场变了，客户变了，房地产的营销策略还是没有改变。今天在现金非常紧张的时候，在借着高利贷的时候，Ｎ多房地产公司还是在砸钱比售楼处的豪华，比电视报纸广告的奢侈大气，要知道，现在是互联网时代呀，消费者谁还在意你的豪华售楼处？谁在看报纸电视？　

　　所以，房地产赖以生存的绝招“集客预售”就失效了，因为集客的成本太高了，而且今天的消费者不再是刚需，他们知道房子不会再“日光”了，于是越来越理性地精打细算，于是房子更卖不动了。聪明的房地产公司早就明白了这个道理，他们知道不再把钱花到漫无边际的广告上，更不把希望寄托在经纪公司上，他们向互联网公司学习，顺时而变，把所有的钱花到消费者身上，比如万科，比如远洋。更重要的是，象众筹这样一些方式，房地产公司拿出的是库存的房子而不是现金，这对于本来就现金缺乏，而库存满满的房地产公司来说，这是多好的事？　 

　　有人也许会问，如果只是众筹这么简单，那为什么这么多的房地产公司不采用呢？结论是，众筹作为一种取代广告的互联网营销方式，不是简单粗暴，自上而下地 “广而告之”，而是一种自下而上的“粉丝经济”。这种方式，不仅绝大多数的房地产公司不会，就是传统的广告营销公司也玩不转，因为时代变了 

　　在互联网上的众筹中,你不要再讲楼盘如何如何了,而是消费者的兴趣,爱好与价值观,以及他们的生活方式,如果你连他们的兴趣都引不起,就别说什么众筹了。

　　总之，今天的房地产，时代变了，客户变了，市场变了，此时此刻，最怕的是我们的思维还一成不变。