招商地产拍卖套现蛇口物业 是资产优化的一次安排

　　正在重组进程中的招商地产(000024.SZ)，9月至今数次通过挂牌、拍卖转让旗下深圳蛇口物业，涉及资产数十亿。此前，招商一直持有出租这些物业10-30年不等。

　　近日，招商地产对外表示，出售这些零星资产是进行资产优化，减少未来的管理成本。

　　而在部分深圳业内人士看来，今年深圳房价已经上涨近60%，蛇口多个项目价格已翻番，招商选择在此时套现这些物业，可谓是“高位套现”。这一举动，叠加深圳楼市自7月开始三个多月的成交下滑，似乎预示着年初犹如脱缰野马的深圳房价，进入了新一轮调整。

　　高位出手套现

　　10月9日晚间，招商地产官微宣布，旗下深圳招商商置投资有限公司和深圳招商房地产有限公司近期将进行8处房产转让，总转让价约8.76亿元。

　　根据披露内容，此次拟转让资产包括深圳市南山区太子路的海景广场6套房产、蛇口工业区金融中心1栋的10套办公房产、深圳市南山区碧涛苑11套别墅房产以及海滨花园南海小筑13套住宅房产。

　　除了办公及居住项目外，招商地产还将拍卖4处商业资产。

　　此次转让资产多为办公及商业项目，而且部分使用年限只剩二三十年，最短的于2017年到期。拟转让物业大部分已出租。

　　值得关注的是，这并不是招商第一次转让物业。9月2日，招商地产曾拍卖一批位于前海蛇口自贸区的写字楼和商铺物业，总价格约2.8亿元。

　　9月15日，招商地产更大规模地拍卖蛇口存量房产。该批房产为蛇口四海公园附近的紫竹园小区，共涉及213套房源。

　　对于转让资产，招商地产董秘刘宁表示，公司重组就是为了“1+1大于2”，此次拍卖资产是资产优化的一次安排。

　　另据招商内部人士透露，考虑到轻资产运作模式，未来商置旗下大部分商业物业都会出售，若是较大规模资产更多会考虑出售给机构投资者。2013年，招商地产的一位原高管曾对21世纪经济报道表示，开发商持有还是出售物业，要根据市场情况而定，不排除未来价格合适时出售长期持有的物业。

　　在过去十多年中，相较于其他龙头开发商，招商地产自持物业的比重一直很高，从30多年前进入房地产行业，招商便在蛇口持有大面积的租赁物业。

　　根据招商地产2015年中报显示，公司2015年上半年投资性物业租赁收入为5.42亿元。这些物业在过去多年中升值幅度惊人。以此次要拍卖的11套碧涛苑别墅为例，土地使用年限自1980年起，兴建于1984至1985年间，当时的价格为每套100万元左右，如今的市场价格估计上千万；与碧涛苑别墅毗邻的是招商地产近两年的高层公寓豪宅·天玺，目前市场单价已过10万元。

　　今年以来，深圳尤其是蛇口片区划入自贸区后价格飙涨，很多项目翻倍。美联物业市场研究部经理何倩茹表示，招商地产拍卖的行为应该是为新公司的上市准备资金；相对于招商旗下的土地储备，目前也并非是大规模的拍卖，影响不大。不过，如果回顾历年房价走势，可以看到在现在这个时间点抛售会有一个比较高的回报。

　　深圳一位资深房地产业内人士也认为，此时拍卖物业表明招商地产认可目前的房价。目前房价确实也已经是一个阶段的高位，卖了跟股东也能交代。

　　回调大潮已至

　　透过招商的拍卖举动，深圳楼市的气候似乎也已微调。在新房连涨了11个月后，暴涨了50%的深圳楼市行至了一个全新的状态。

　　根据深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比暴涨58.7%，但环比仅微涨0.1%，滞涨和回调拐点已显现。

　　二手住宅方面，深圳链家成交系统数据显示，9月二手住宅均价为37633元/平方米，同比去年涨幅仍然高达44.9%。但环比下降1.6%，2015年持续上涨的势头已现回调。

　　值得注意的是，近四成二手住宅价格出现了回调。其中，宝安二手均价降幅最大，环比涨幅下滑近5%，均价为43095元/平方米。此外，龙华二手均价继续下跌1%，均价为37234元/平方米。

　　对此，何倩茹指出，深圳楼市的确处在了一个慢慢降温的态势中，因为上半年深圳楼市的涨幅的确是过高了，而且深圳的涨幅领先于四大一线城市、领先于全国，这个时候的“降温”也很正常。现在销售量、价格都有所下降和松动，进入了一个平稳的调整期。

　　“降温”的表现反映在新房市场便是开发商推出各类购房优惠。上周，布吉和龙岗片区的两个楼盘推出了罕见的“一成首付”促销手段。即首付款可分三年付清，一开始只需支付首付款的33%，剩余首期房款由开发商垫付，此后三年客户按比例付清剩余首付款，而开发商不收取利息。进入10月，几乎所有楼盘都推出了各式各样的优惠政策。

　　楼市供应也大幅上升。截至9月29日，9月入市的项目个数为17个，约53.6万平住宅推出市场，较8月大幅上升41.5%。据美联物业全国研究中心统计，预计10月份全市将有25个左右的项目开盘或加推，相当于每周都有6个。

　　深圳中原地产研究报告称，在认筹不理想的情况下，新盘销售率出现下降，随着第四季度供应量大增、竞争趋于激烈，部分开发商将通过促销来加大走量，深圳楼市下半年价格调整的可能性已经很大。而根据一些资深的深圳炒房客的预计，从经济、政治、区域发展到国际大势、汇率承压等因素分析，深圳楼市要微跌至少5%-10%。