恒大深圳两千亿货值调查 揭秘隐形地主15个旧改项目

　　城市更新是深圳房地产市场难以回避的话题，继卓越、佳兆业等企业后，这一领域正在浮出一个潜伏已久的参与者——恒大地产。

　　9月26日，来自投行麦格理的研究报告指出，恒大地产在深圳的预期可销售资源为2410亿元，其在深圳拥有十余个尚未体现在年报中的意向开发项目。

　　与此同时，恒大的深圳罗湖建设集团城市更新项目传出了洽谈拆迁的消息。对于记者的求证，恒大地产深圳公司方面未就此事予以置评。

　　但熟悉恒大地产的资本市场人士对记者表示，截至今年9月底，恒大地产深圳公司内部明确的意向开发项目是15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米。

　　在土地资源极为紧缺的深圳，高达数百万平的土储难以让人忽视。而在其背后，则是恒大在深圳长达五年的“潜伏”。

　　隐形旧改地主恒大

　　观察恒大的深圳布局，或许可以从最新传出拆迁动向的深圳罗湖建设集团城市更新项目谈起。

　　据恒大介绍，深圳罗湖建设集团城市更新项目位于罗湖区红岭路和笋岗东路交界处，更新单元用地面积为21986平方米，规划建造1栋600米高的商业综合体，2-3栋150米左右的超高层住宅，项目涵盖甲级写字楼、七星级酒店、购物中心、酒店式公寓。

　　按照2012年8月罗湖区桂园街道办发布的建设集团大院城市更新单元更新意愿公告，该项目拟拆除重建范围用地面积21986平方米，拟拆迁建筑面积为69701平方米。

　　事实上，罗湖建设集团城市更新项目仅仅是恒大深圳布局的一角，其鹏城版图或许比市场想象的更为庞大。

　　截至目前，恒大在年报中已披露的深圳项目共4个，分别是已入市的恒大国香山、深圳华强北项目、南油大厦项目及蔡屋围项目，前3个项目累计建筑面积为51.4万平方米。

　　但熟悉恒大地产的相关人士对记者表示，截至今年9月底，恒大在深圳的意向开发项目是15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米。

　　旧城改造项目是恒大深圳储备的主力，包括深圳罗湖建设集团城市更新项目、蔡屋围项目、福田华强北项目、大鹏葵新白石岗城市更新项目、吉厦城市更新项目、南山大新村城市更新项目、南山向南村城市更新项目、南山丁头村城市更新项目和大鹏葵涌三溪西片区城市更新项目。

　　上述人士表示，恒大对这15个项目已经有了大致规划，“只是大部分是旧改，每个进度都不一样，有的在申报规划，有的在拆迁谈判，所以没有确定土地权的项目就没有体现在报表中”。

　　据记者的了解，2016年-2017年恒大预计在深圳将有2-3个新项目可以面市，其中就包括南油大厦项目和华强北项目。

　　刚刚在2015年上半年确权的恒大南油大厦项目，地处南山区南油大厦附近，可售面积为12.3万平方米，目前已取得补缴地价通知书并开始进场施工，预计2016年底推出。

　　而恒大华强北项目靠近福田区华强北站，可售面积为15.5万平方米，除仍在拆迁谈判中的北地块，另一半现在已进场施工，预计2017年初面市。

　　可以推测，未来两年恒大在深圳市场将有进一步的动作。据麦格理测算，恒大在深圳区域2016及2017年的销售额有望达到60亿元及120亿元。

　　麦格理报告同时指出一个更为惊人的数字，恒大在深圳的预期可销售资源高达2410亿元。

　　上述人士对记者表示，此货值应该是根据恒大所有项目的规划可售面积和周边住宅价格参考测算出来的。

　　“因为恒大深圳项目产品形态不限于住宅，所以这个数字不一定完全准确，但是深圳土地供应一直紧缺，房价预期基本向好，而且恒大的旧改项目不少是分布在南山、福田，整体货值还是有保障的。”

　　“按照不同的项目进度来看，这15个项目肯定不会在两三年中就集中入市。在理想的推进情况下，这些项目应该在未来5-8年的时间里都可以为恒大陆续提供货源。”

　　2013年-2014年间，恒大在北京、上海重金高调拿地，回归一线城市是近两年恒大地产引人关注的策略转变。相比之下，在深圳手握十余项目的恒大，却像个低调的潜伏者。

　　鹏城五年地产潜伏

　　恒大在深圳的布局，源自2011年一场不可不提及的收购。

　　2010年12月底，深圳市产权交易所挂出深圳市建设（集团）有限公司71%的股权拍卖公告。深圳市建设（集团）有限公司工会委员会和深圳市建设家园服务有限公司工会委员会分别委托拍卖其所持有的深圳市建设（集团）有限公司51%和20%的股权。

　　资料显示，深圳建设集团成立于1983年，为深圳最早期的房地产开发公司，拥有国家房屋工程施工总承包特级资质。2007年深圳建设集团进行改制，由深圳市投资控股有限公司保留29%的国有股权，建设工会和家园工会就代表员工分别持股51%和20%。

　　然而，由于员工无力支付改制购股权款，欠下3.69亿元的债务难以偿还，深圳建设集团2009年被深圳市投资控股有限公司告上了法庭。由此两工会开始寻求股权接盘方。

　　具有戏剧性的是，自2010年起深圳市场中被认为最有可能的深圳建设接盘方是万科。

　　据2010年6月万科出具的意向收购深圳市建设集团股权的征求意见函，其表示愿意以总价不高于8.32亿元收购建设集团71%的股权。

　　但是及至2011年1月15日拍卖时，事情却出现了反转。最终拿下深圳建设集团的恒大，以近万科意向价两倍的16.6亿元代价实现摘牌。

　　彼时恒大表示，除了已有的住宅物业，深圳建设持有的物业价值亦很可观，包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米上铺等近5万平方米位于繁华地段的持有物业。

　　更重要的是，当时深圳城市更新办法已落地，深圳建设集团持有的潜在旧改项目市场价值远高于账面价值。

　　资料显示，股权转让之时的深圳建设集团手中就持有多幅位于深圳、东莞市中心的土地储备，其中就包括罗湖区建设集团大院项目和蔡屋围项目。

　　恒大相关负责人彼时对外称，公司投资部已针对收购深圳建设集团的交易进行详细调研，并得出“20亿以下都很划算”的结论。

　　成功从万科等竞争对手中“夺食”的恒大就此进入深圳。

　　恒大随后在2011年成立了恒大地产集团（深圳）有限公司，并在2012年进一步完成收购深圳建设集团29%的权益，使之成为全资控股子公司。

　　据记者了解，恒大地产深圳公司成立后进行了项目梳理，初期的东莞项目随着东莞公司的成立而被分离出去，深圳公司目前则负责深圳及粤东的潮汕地区项目。

　　而深圳建设集团之后，恒大在深圳依然没有停下寻求并购的步伐。2013年，恒大地产通过控股深圳国香地产进一步扩张，原国香地产位于深圳布吉沙湾片区的旧改项目，变身为恒大国香山于2013年底入市。

　　彼时有报道引国香地产内部消息指，借由控股国香，恒大在深圳的布局再添吉厦、葵涌等项目，其在深圳已拥有了持续开发十五年以上的土地储备量。

　　尽管恒大方面对深圳土储并无回应，但从两次借道扩张来看，其已经成为深圳市场中不可忽视的旧改大户。

　　深圳业内人士对记者表示，深圳市场擅于旧改的主要房企是卓越、佳兆业以及有所储备的中粮，若恒大地产所持项目能够顺利落地推进，其亦是深圳旧改领域的重要角色。

　　在鹏城的房地产市场中，新的格局变化或许正在酝酿中。