招商重组去地产化 招商蛇口瞄准城市运营和消费服务

　　A股地产四大龙头之一的招商地产，将在今年年底从资本市场退出，取而代之的是“招商蛇口”。

　　10月9日，招商地产2015年第三次临时股东大会召开，投资者以超9成的赞成票通过蛇口工业区吸收合并招商地产再上市方案，令A股史上的“无先例重组”得以放行。

　　招商系重组暗合了当前房企转型的需求。相对于此前的纯房地产开发性质，招商蛇口将不再是一家房地产开发商，而是一个瞄准城市运营和消费服务的大平台。从招商地产到招商蛇口的这一“变性”，意味着运行30多年的房地产生意模式正在发生本质变化，招商蛇口将成为引领这一变化的主要力量。

　　据悉，经历混改重组后的招商蛇口业务范围将扩大，主要业务将扩展为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块，同时加强技术开发与创新，更好地发挥招商蛇口的自贸区管理优势和招商地产的开发优势，驱动核心业务增长。

　　招商的混改与增持

　　为了成功“变性”，招商地产与蛇口工业区两家公司的合并重组引入了混改，为未来的业务进行制度铺垫。

　　作为央企改革的排头兵，招商蛇口控股此次采用的是“大股东整体上市+引入战投+员工持股”的重组模式，除了换股吸收合并招商地产，招商局蛇口还拟采用锁定价格发行方式，非公开发行A股股票募集配套资金，募资总额不超过150亿元。

　　方案显示，此次参与认购配套募资的战略（基石）投资者、交易对方总计有10名（包括员工持股计划），分别是国开金融、工银瑞信、易方达、兴业财富、博时资管、华侨城、奇点领创、鼎晖百孚、致远励新，其中奇点领创、鼎晖百孚、致远励新拟以普通合伙人或执行事务合伙人设立一家有限合伙企业的方式参与认购。

　　另外还有员工持股计划，参与招商局蛇口控股持股计划的员工总人数不超过2585人，包含公司和招商地产部分董事、部分监事、高级管理人员及核心骨干，其中，董事、监事和高级管理人员为杨天平、黄均隆等共20人。

　　根据广发证券研究报告显示，本轮发行方案之后，公司股本结构由三个部分组成，招商局蛇口控股股本、社会公众股（原招商地产A+B公众股）和战略投资者持股。在募资完成后，这三者将分别持有招商蛇口68.43%、23.66%、7.91%股份。

　　对于选定的上述基石投资者，招商蛇口公开表示，除了募集资金目的以外，更看重的是新资本的注入将更大程度上有利于增强中小股东对新公司的信心。“因为这些战略投资者在保护它自身利益的同时，能间接传导到保护中小投资者的利益。”

　　值得一提的是，或为增强市场信心，招商局蛇口承诺了30亿元增持计划，即一旦公司挂牌上市前3日的交易价格低于23.6元/股，就会启动增持。在10月9日的股东会上，招商地产副董事长付钢峰表示，30亿增持计划是为了给市场一些信心，若第一天股价跌破23.60元/股，招商局会立即启动该增持计划。付钢峰还透露，不排除招商局有更大金额增持的可能。

　　此外，为提升股东对新公司发展信心，股东会上管理层透露，招商局蛇口预计其2015年-2017年度扣非后净利润分别为62.4亿、85.8亿、103亿元。若上述盈利预测不达标，招商局集团将对招商局蛇口控股以现金方式进行一次性补偿盈利缺口。

　　瞄准运营与消费

　　10月9日的股东会，由招商地产董事长孙承铭、招商地产两位副董事长杨天平、付钢峰，董秘刘宁，监事会主席华立，公司财务总监吴振勤等管理层坐阵。

　　上述人士很大概率上将是未来招商蛇口的管理阵营。本次交易完成后，招商局蛇口总股本将达80.37亿股，按照23.6元/股的发行价计算，总市值近1900亿元，如果招商局蛇口复牌后股价能维持在23.6元/股以上，其将超过绿地、万科，成A股第一大市值涉房企业。

　　与万达、绿地等房企的转型类似，在未来规划中，招商将逐渐弱化房地产属性。此次的重组改革，招商蛇口积极推进业务转型，新公司的业务领域分为社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大板块，其中园区开发和邮轮产业将成为除传统房地产业务之外，新增的两大业务体系。

　　免税业务平台是招商蛇口控股未来战略业务方向之一，是邮轮旅游消费的重要环节，具有强大的消费凝聚力。从结算和消费方式来看，主要有两种，第一种是招商局集团通过集中采购和运输，将产品运输至自贸区内，通过自贸商城销售，同时也可通过招商自贸商城的线上平台销售；第二种是消费者直接通过线上平台选购外国商品，通过招商局集团的物流运至国内，通过自贸区的报关直接送至消费者之手，实现点到点的直接贸易。

　　据悉，自贸商城将按照国家馆的形式，进行分类展出，目前招商自贸商城前海店已经在23楼做成德国生活体验馆，即将开业，计划年底前形成一万平方米左右的规模，成为自贸片区里最大的跨境电商项目。

　　广发证券研究指出，邮轮产业属中高端消费行业，随着人均可支配收入增长，预期未来我国邮轮产业将迎来快速发展期，特别是一、二线城市中产阶级的相关消费将显著增长。

　　在目前阶段公司海上客运业务运营主体为迅隆船务和招商港运，主要消费群体为往来深、港、澳、珠海的商务、旅游人士等。从邮轮行业的收入结构和经济模型来讲，单独邮轮母港业务的盈利能力较差，公司更希望以邮轮母港为中心建立港湾新城，提升周边物业及资产价值。一旦太子湾邮轮母港的业务模式成功，招商蛇口可以在招商局全国各地的港口推行，完成原有港区的更新和升级。

　　除此之外，招商蛇口计划在前海蛇口自贸区内加快建成云计算中心、大数据服务平台等网络基础设施，支持到家网、车联网、招商自贸商城等“互联网+”业务平台拓展升级，将家庭、农场、工厂、配套服务“4F”连接起来，搭建专业化的轻资产运营服务平台。

　　招商地产内部人士表示，重组整合之后的招商蛇口业务开发都将发挥整个招商集团的资源效应，招商蛇口的自贸区管理优势和招商地产的开发能力优势将发挥协同效应，招商局集团的客户资源都有望支持新业务。

　　虽然招商地产加大对新业务的投入，但短期内，地产业务依然是公司业绩的主要来源。国泰君安分析指出，根据2014年的情况，园区开发运营收入占总收入的9%，社区开发运营收入占比90%，而邮轮产业收入占比不到1%。未来园区开发业务占比会有所上升，在2017年达到14%，而社区开发经营占比约85%，由于太子湾邮轮母港在2016年底开通，预计2017年邮轮产业收入将有大幅提升，但预计占营业收入比仍低于1%。