前三季度房地产投资增速历史最低 四季度能否好转？

　　10月19日，国家统计局发布前三季度房地产开发和销售数据。

　 前9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比（与上年同期相比）名义增长2.6%，增速比前8月回落0.9个百分点。

　 21世纪经济报道记者查看国家统计局数据发现，这是自2014年初以来，房地产开发投资连续第20个月下滑，且当前的投资增速处于历史最低。

　 中国房地产住宅研究会副会长顾云昌告诉21世纪经济报道记者，房地产投资增速持续下滑的重要原因在于高楼市库存，在销售回暖，去库存加快的背景下，房地产投资也将逐渐筑底上行。

　 房地产深度调整

　 “以往房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资。”北京中原地产首席分析师张大伟介绍。

　　而根据国家统计局10月19日发布的数据，前9月，全国固定资产投资（不含农户）394531亿元，同比名义增长10.3%（扣除价格因素实际增长12%），增速比1-8月份回落0.6个百分点。这其中，房地产投资增速降至2.6%，较前期回落0.9个百分点。

　　房地产投资前端数据，房地产的拿地、新开工、竣工等数据均在下滑，在张大伟看来，其中的重要原因在于当前楼市仍处于去化阶段。

　 楼市的高库存也直接拖累到经济增速，根据国家统计局数据，中国三季度GDP同比增速降至6.9%，创2009年一季度以来最低季度增速，且为六年半以来首度跌破7%。

　 和房地产投资降至历史最低相比，基建投资成为支撑固定资产投资增长的一大亮点，前9月，基础设施投资（不含电力）69705亿元，同比增长18.1%，增速比1-8月份回落0.3个百分点。

  值得一提的是，房地产投资占比固定资产投资也降至历史低位，为17.9%。

　 基建投资占比固定资产投资也为17.7%。也就是说，房地产投资和基建投资占比固定资产投资的比例将近持平。

　 面对房地产的深度调整，基建投资成为2015年稳增长的重要抓手，加快项目审批、地方债务置换等系列措施陆续出台。

　 国家发改委投资司司长许昆林10月19日也在接受媒体采访时表述，前9月基建设施对整体投资的贡献率达29%，比去年同期上升7.1个百分点，起到了“稳定器”的关键作用。

　 销售回暖库存持续下降

　　高库存虽然拖累房地产投资增速下滑，但在一系列的持续利好政策下，房地产的销售回暖明显。

　　根据国家统计局数据，前9月商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长8.2%，增速比前八月上涨0.2个百分点。商品房销售额56745亿元，增长15.3%，增速与1-8月份持平。

　　张大伟介绍，过去，房地产销售在回暖3-6个月后就可以传输至投资端。全国楼市自二季度就明显转暖。

　 “和以往相比，楼市的回暖从销售端传输至投资端所需要的时间更长，其中的一个重要原因在于楼市的高库存，并未明显逆转供求关系。”张大伟介绍。

　 国家统计局数据另显示，截至9月末，商品房待售面积66510万平方米。按照前9月楼市的销售速度，不算上拿地、新开工、施工面积，当前的库存需要7个多月的时间才能销售殆尽。

　　虽然供求关系未变，但在持续的利好政策下，房地产销售端在持续增长，与此同时，供应端在持续下滑，前9月，住宅新开工面积下降13.5%，住宅竣工面积下降12.7%，土地购置面积下降33.8%，土地成交价款下降27.5%。

　 一增一减下，房地产的库存也在持续下降。前9月，全国住宅待售面积减少了387万平方米。

　 顾云昌认为，在楼市的持续回暖，库存持续去化的背景下，房地产投资增速将在四季度触底。

　 在中房协名誉副会长朱中一看来，虽然不少地方的房地产开发投资增速和土地购置面积持续下滑，房地产的区域、阶段、结构性问题仍然突出，但从销售和市场情况来看，2015年，稳定住房销售、稳定市场的目标已然可以实现。