昆明房地产进化论：风险震荡期到“物种”大爆发时代

　　自“一棵老松”《别了昆明，一座正在死去的城市》贴文发布至今，关于昆明城市建设，楼市发展，人居理想话题讨论一直在发酵。那么从1982年国有房地产公司（中房公司）的组建开始至今33年，在中国房地产发展背景下的昆明，已经发生翻天覆地的变化。尽管今天的昆明城市建设和人居生活还远没到理想目标状态，但我们仍然应该用“进化”眼光看待这33年的巨变。

　　与自然界的物种进化一样，昆明城市建设、发展、进化，也在适应着时代需求的变化。其中，地产行业则是昆明城市进化最重要的参与者和助力者。从80年代至今，三十几年间，市场需求的大潮滚滚而来，播撒出初具规模的楼市大盘，也浮起了千帆百舸的地产开发商，素描昆明楼市的发展轨迹，无不演绎着昆明城市的进化。

　　随着经济持续增长和人们的生活水平逐步提高，昆明房地产行业已告别了在地块上随便竖起一栋楼就能假与购房者赚钱的时代。人们的住房需求和住房观念发生重大转变，对居住的环境、性能、质量、体验提出更高的要求。

　　面对不断进化的需求和大浪淘沙的行业洗牌，昆明城市建设和房地产行业参与者开始在反思中艰难转型，随之而来的则是产品的升级换代和城市面貌的日新月异。

　　特别是近年来，一线房企大举入滇，带来了更多高品质地产项目，不论是早早在昆明人心中树立起的品质楼盘、主打硬件的景观住宅，还是标榜科技的互联网、智能社区，都在演绎着一场楼市的进化。

　　从不成规模的零星楼盘开发，到栋栋高楼大城崛起，城市建设者、地产行业参与者也随着市场需求的进化不断进化，着力从品质、环境及配套设施等方面升级产品，追求品牌化与特色化，以期满足购房者差异化的需求。昆明楼市的发展也在经历着由整体向局部、硬件向软件、由简单的房子到生活方式和居住理想的变迁。

　　而在本文中，我们试图以2008年为分水岭，将昆明楼市发展的30年粗糙的分为两个阶段。之所以把2008年作为分水岭，是因为自2008年开始，一路高歌猛进的房地产市场正式进入高风险震荡期。而且在此之后，万科、龙湖、中海、金地、华润、绿地、恒隆、嘉里建设等等很多一线品牌开发企业批量进入昆明市场，和此前进入的万达、保利、恒大、北科建一起，正式宣告昆明楼市筹码开始分散，昆明楼市开始了一个充分竞争的时代——“物种”大爆发时代。

　　更重要的是，随着大量一线品牌房企的进入，昆明房地产市场的产品有了充分进化的可能，多样化、人性化的产品设计，高标准、精细化的物业服务，都开始让昆明市民享受楼市进化的成果。而且，随着2014年开始的新一轮深度调整导致行业再度集中，这样的进化还将进一步升级，在首置刚需基本完成一轮满足之后，首轮规模化改善性需求的爆发，势必在主观上需要更新换代产品和服务的出现，未来的楼市产品，可能充斥着令我们无法形象的形态，丰富未来城居生活。

　　2008年前：夯实底部，高歌猛进

　　1980年4月，邓小平明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。

　　城市居住发生转变，也正始于那样一个年代，其显著特征就是小区的出现和房屋套间的出现。随着1982年国有房地产公司中房公司的组建，全国房地产市场开始缓慢起步。在这样的背景下，从80年代到90年代，从国有房地产企业到大量民营房企的出现，昆明房地产市场逐渐活跃起来，相继诞生了第一批房地产小区，如虹山小区、东华小区，以及后来的新迎小区、江岸小区、白马小区、船房小区、秋苑小区、春苑小区等等。

　　此时建的小区，基本是多层建筑，由于小区规模较大，规划布局、配套建设都比当时零星建设的单位宿舍要好得多。但是以现在的眼光来看，那时小区建设主要是增量型发展，房地产开发更多带着城市建设、满足居住的目的而展开，住宅的规划设计偏于粗放，使用功能不全，更多的如绿化、交通、配套设施等概念尚未形成，建筑造型比较呆板单调，每栋楼都长得差不多。

　　随着1998年全面取消实物分房实现货币化，房地产市场正式开始了高歌猛进的历史画面。

　　那是一个激情燃烧的年代，江东地产、银海地产、城建股份、俊发地产、官房地产、星耀地产、百大地产等，是那个时期领衔昆明楼市的主角。同样，在那个时期，昆明涌现了很多现在都为人熟知的楼盘，诸如金星小区、金康园、金实小区、北辰小区、高天流云、公园道一号、湖畔之梦、俊园、江东花园、百大国际花园、银海森林、佳湖花园、新亚洲体育城、世纪城……等等。而且在那个时期，万达作为第一个入昆的全国品牌房企，开发了滇池卫城。

　　随着住宅全面进入商品房时代，住房的产权私有化、商品化和社会化发展脉络越来越清晰，昆明的房价也在市场的不断发展和扩容中上升。

　　由官房集团以超前意识率先规划开发的“金康园”小区，作为一个完整的市场化运作的项目，开启了全省小康住宅建设的先河，均价3200元/平方米的房价也创下了当时的房价之最。项目吸引了第一批以改善住房为换房目的的置业者，全市场化运作，中央景观区的打造，加上小康住宅建设的开发理念让该项目一时名噪全国。而国有独资开发商佳湖地产此时推出了六七层的多层板楼锦苑花园项目，板式、低密度、高绿化让市场眼前一亮。

　　进入90年代，尤其通过99世博会，昆明不仅迎来跨越式发展，也吸引了全世界的目光。在这样的市场背景下也酝酿出了一批优秀的地产项目，板块之争雏形初现。以翠湖俊园为代表的翠湖板块，以极佳的人文优势和外环境优势领秀昆明楼市；以阳光花园为代表的滇池路板块正式启动，作为滇池路上首个开发项目，阳光花园首次提出“让生活充满阳光”的居住概念……同一时期，各大开发商开始以期用各自的人文魅力和品质生活理念吸引客户，“品质地产”开始引领昆明慢生活。

　　1998年之后的商品房和之前的住房，无论是房间户型设计还是多层板式、高层公寓、别墅等物业类型，乃至小区景观设计，都已经不可同日而语。开发商们在满足人们基本的居住需求外，已经在考虑生活的便利性，功能分区、动静分离，乃至小区大环境从简单绿化到景观设计，都在不断地演化。

　　房地产企业，也在1998年之后出现了量级变化，除了熟知的几家主角外，大量不知名开发商开始诞生，抢抓楼市开发的财富。嗅觉敏锐的人，也从世纪之初，开始了商品房投资。

　　经历了一个长期的底部夯实，昆明房地产市场即将迎来高歌猛进的年代。也得益于国家社会经济的长足发展，城镇居民收入不断增长，居住需求日益膨胀，房地产市场从2004年开始，价格开始一路高涨。房价从2500元一路攀高，到2007年底，已经到了5000元左右。

　　至此，昆明房地产市场完成了从起步、漫长底部到高歌猛进的一个完美上升通道的构建。任何事物，尤其是经济市场，都有盛衰规律。房地产市场亦是如此，更何况这样一个市场关联着上下数十个行业。接下来自2008年开始，房地产市场受受整个经济环境的影响日益明显，正式进入一个震荡发展期。

　　2008年至今：震荡攀高，酝酿变局

　　2008年之前的房地产市场，一直处于被呵护发展的阶段，其带动经济发展的重要性，逐渐使它上升到支柱行业的地位。然而，任何放肆的行为都要受到遏制和调控，房地产市场的一路上升，引起了关注，调控开始出现。可是，当国内的房地产市场调控和国际经济环境发生冲突时，房地产市场就出现了大幅震荡和波动。

　　其实，早在2008年之前，稳定房价抑制投机的调控政策，就已经出现。老国八条、新国八条、国六条、税控等等政策，再加上美国次贷危机使得热钱撤出、房地产投资迅速减少，市场观望情绪浓重，房价有所回调，这些效果已经在2008年之初就有了显现。但美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。

　　房价在飙涨，于是从2009年下半年开始，抑制政策再度出现，至2010年4月，被称为史上最严厉的国十条出台，异地购房被限制，二套房贷标准大幅提高。昆明也从2011年3月开始限购限贷，火热的房地产市场又一下落入冰窟。

　　在严厉的调控政策下，楼市经历了短暂的冰封期，尤其在2011年下半年开始至2012年上半年，昆明楼市普遍做好过冬的思想准备，甚至在2012年上半年，房价一度出现降价热潮。不过，2012年下半年，楼市很快重拾升势，报复性反弹，至2013年实现全面超越，无论成交量还是房价都到达一个新的高度。

　　当翻云覆雨的政策没能控制住楼市的时候，市场本来存在的内在规律发挥了威力。2014年开始，史无前例的市场调整开始，即便解绑所有此前加之于房地产市场的各种限制性政策，也未能挽救楼市的颓废之势，直至现在，仍然看不到尽头。

　　昆明楼市首次出现震荡市，一路攀高后跌入低谷，这是在酝酿一场大的变局。

　　楼市进化，又到了一个关键时期。在这个时期，我们看到全国乃至境外品牌房企汹涌而入昆明，万科、龙湖、中海、金地、华润、绿地、恒隆、嘉里建设等等。品牌房企的进驻，给昆明楼市带来了万千的变化，为昆明的人居环境带来了极大的提升，一些新的人居理念也开始在昆明传播和应用，昆明的人居品质也从有房可居过度到对品质住宅的需求。同时也对本土一些实力不济的开发企业产生冲击，促使昆明本土开发商在大级别竞争中除了建房子，还要反思提升和转型。

　　同时，始于2008年的昆明城中村改造，也使整个行业爆发，就好比地球史上的物种爆发一般，大量房地产企业雨后春笋，纷纷现身江湖，一派蓬勃景象。同时，昆明楼市“多层时代”正悄然远去，高层的涌现，改变的不仅仅是这个城市的格局和形象，更重要的是让人们接受了一种新的居住习惯和居住模式，昆明人居住开始了“云上”时代。

　　然而，房地产市场本轮深度调整，最终摧毁行业脆弱生态，行业的重新集中已然发生，优胜劣汰让一度爆发的房企重新归于秩序之中，这就是行业之变。

　　变局，还预示着产品之变。在首置刚需基本完成一轮满足之后，首轮改善性需求的爆发将会出现，围绕改善型需求，商品房设计思路、物业类型、新材料运用、新科技使用，等等，都将呈现出来，以满足更高的居住与生活的品质需求。

　　当然，未来房地产变局的另一个最大的方向，就是服务之变。从开发商到服务商，近年来一些大牌房企已经在转型，除了提供符合更高要求的硬件设计，延伸房地产行业向后期服务发展，已成共识，并被认为是新的价值洼地。针对不同人群，展开多元化、圈层化、邻里化、精细化、社区化服务，真正提升品质居住与生活，是未来可预见的楼市进化结果。

　　未来：改善性住房需求的释放 城市豪宅渐成为新贵

　　关于昆明楼市的进化，讨论一直没有停止。地产行业是最重要的参与者和助力者，让购房者见证了从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”的巨大时代变迁。随之，居住者、地产行业所扮演的社会角色也悄然发生着变化，曾经“有需求就有市场”，而如今，居住者越来越挑剔，房产行业逐步迈向“如何满足需求创造需求，才能赢得市场”的时代。

　　在首置刚需基本完成一轮满足之后，首轮规模化改善性需求的爆发，势必在主观上需要更新换代产品和服务的出现。作为城市领军者的精英人士，也是最先关注人居品质的人群，随着需求的提升，他们也开始挑剔昆明的居住和生活，品质住房的需求对于他们来说，显得更为迫切。

　　住房之于领军者，不止于居住场所，住房的产品设计、产品品质、居住舒适感、管理服务甚至居住圈层等等因素都成为他们考虑的重点。不仅要有住房，更要有有品质的生活。

　　在“一棵老松”的帖文中对昆明的城市建设透出失望之情，尤其是作为现代化都市标配的高端居所。高品质居所不止于别墅，城市纯粹的大平层公寓的空缺就是一个有机会的市场。高品质的生活不止于高端居所，附着于高端居所之上的软件提供，更为城市新领军者所偏好。尚义公馆、青瓷、世博首岸、昆明广场楼王，都有大平层产品，但绝不止于产品本身。

　　居所在进化，生活方式因为居所也在进化。房地产30年，城市在更新，人口在更新，观念在更新，生活在更新，现在及将来，还在更新。