香港商铺租金大幅下降 梁振英：住宅价格亦开始回落

　　2015年，在中国内地深圳、上海、北京等地房价上涨的同时，香港楼市却持续低迷。

　　10月22日，香港特首梁振英在立法会答问大会上称，香港一二手楼价已经回落，特区政府此前抑制房屋价格的措施正在显效。

　　在此之前，香港一线商铺的租金较2012年巅峰时期也最多跌幅达40%。多位业内人士认为，租金大幅下降是楼价下跌的先兆之一。多家投资机构预测，香港的住宅价格将会持续下跌，香港楼市的拐点可能已经到来。

　　楼市遇冷

　　今年以来，飙涨多年的香港楼市已现颓势。

　　九月初，港府发布的房屋数据显示，8月份的房屋成交量创下17个月来的新低，仅有2014年同期的三分之一；二手房的成交量也是十五年来最少。中原地产亚太区总裁黄伟雄称，截至今年九月份，中原地产的业绩只完成了60%，远低于预期的75%。

　　价格方面，市场中一直存在降价促销现象。2月份，新鸿基旗下的元朗某项目部分房源降价幅度一度达到40%；反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数按周下跌1.26％，跌幅是两年多以来最大，指数也创９月新低。

　　中原地产表示，数据反映出楼价开始出现调整，主要由新界中小型单位带头；市区大型屋苑及豪宅则紧随其后，预计房价走势会反覆回软。

　　10月22日，香港特区行政长官梁振英在香港立法会答问大会上称，三年前本届政府增加土地供应的努力，开始形成新的和较大量的住宅供应。市场数据显示，一手和二手住宅的价格开始回落，未来政府将继续大力开辟和供应土地，并推动大型基建。2014年《施政报告》公布计划在五年内推出150幅用地现已开始了约四成的法定图则改化工作，部分土地也已经拨作房屋。

　　实际上，香港房价自2003年至今已经上涨了约340%，这使得贫富差距进一步加大，社会的不满情绪增加。为了打击楼市，2012年10月起，香港特区政府频频出招，除强化额外印花税外，还推出“买家印花税”增加置业成本，以此来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求。

　　香港楼市趋冷最明显的表现，则是租金的暴跌。香港曾经拥有全球租金最贵的购物街，但如今部分商铺的租金已较最高点下跌40%。众多奢侈品公司呼吁业主降租，甚至已经有部分奢侈品牌撤出原本所在的核心商业街。据英国《金融时报》报道，铜锣湾一家瑞士手表积家店铺被本地的折扣化妆品店代替，租金比2012年积家租下该店时下降了40%。

　　地产代理公司MidlandHoldings美联集团董事总经理黄子华称，香港铜锣湾、中环等一线核心区域零售租金以往受大陆客驱动每年涨幅高达20%-30%，10年来增幅5至10倍，如今大陆客冷落香港市场，上述区域现时零售租金跌幅已有30%-50%的跌幅。

　　拐点已至？

　　值得关注的是，今年香港楼市遭多家国际大行唱空，他们纷纷预计香港楼价要跌。

　　摩根大通驻香港房产和企业部门负责人Cusson Leung在9月初预计，今年下半年香港房价会因强劲的需求上涨5%，但随着香港受到中国内地经济增速放缓的影响，从明年开始，香港住宅价格可能以年均5%-10%的速度下滑。

　　里昂证券的分析师Nicole Wong指出，香港的在建住宅数量自2011年开始急剧上升，总体而言，供应极端紧张的时期已经过去了。她估计未来几年香港将有1.5-1.8万个可售单位完工，相较于2013-2015年上升40%，这将冲击开发商的定价能力。

　　投资大鳄Jim Rogers更是认为香港的房价在三年内会暴跌五成以上，理由是未来两年美联储进入加息周期，引发美元持续升值，香港资金外流，对香港的房价造成冲击。

　　究竟是什么在影响香港楼市？除了政府政策，影响楼市走势的因素主要是香港的经济状况。香港过去一年经济温和增长，通胀受控，失业率低，市民的收入显著提高。按照目前的数据来看，香港的经济状况运行良好，虽然经济增速不高，但就业情况良好，经济放缓的压力并未传导到香港市民身上，对楼市暂未造成负面影响。

　　但是香港旅游业今年的经营状况并不佳，或对楼市未来发出警示。今年前九个月，整体旅游人数较去年同期下跌，九月份内地旅客较去年同期减少4.6%，整体游客减少4%。香港本地机构人士指出，旅游业聘用大量基层市民，如果旅游业出现明显下滑，有可能影响市民就业情况，失业率一旦出现上升趋势，将会给楼市带来负面影响。

　　另一组数据也显示，香港的零售业今年首八个月的表现不佳，总销售货值较2014年同期下跌了2.2%，而单八月份的零售业总销售货值更是较去年同期下跌了5.4%。这可能是冲击香港店铺租金的首要因素。受中国大陆强力反腐措施、中国经济放缓、人民币走弱而港币相对走强等因素的影响，香港的零售业销售表现不景气，奢侈品店铺陷入收入不抵租金的窘境，只好关门撤退。

　　此外，利率也直接左右着香港的楼市走势。此前持续低息利率及量化宽松措施使得万亿美元资金流入新兴市场，但如果利率周期转向，美元强势，资金将开始从新兴市场流向美元区及欧元区。资金外流将使得香港的楼市出现波动，但是目前美联储何时加息仍不确定，香港楼市的走向也并不明朗。