华润置地新增土储将拉低毛利率 市场如何平衡利润？

　　回归一二线后，维持稳定毛利一直是华润置地发展的首要准则，即便在市场低迷的2014年有过多盘联动，也只是变相促销，并未给出十足优惠。

　　2015年，华润置地依旧执行一二线及核心城市的扩张策略，包括在北京、上海、武汉等多地拿下了地王项目，正因如此，华润置地毛利率问题受到了市场的关注。

　　10月16日，瑞信发布的一份研究报告指出，华润置地新购土储将拉低其毛利率，而大型发展商竞争大城市项目的情况亦日趋激烈，或进一步对利润率造成压力。

　　新增土储拉低毛利

　　华润置地2015年中期报告指出，2015年上半年，集团以总地价人民币383.8亿元增持了10宗优质土地储备，新增总建筑面积达269万平方米。

　　相关统计得出，2015年上半年，华润置地新购土地71%位于一线、25%位于二线城市。

　　显然，回归一二线并大量新增一二线土储后，进一步平衡了华润置地的土地布局，也满足了获取更高毛利率项目的心愿。

　　不过，相比往年，今年一线城市拿地的代价或更大。瑞信于上述研报中估计，公司于2015年所获的12个新增项目平均毛利率将约20%，较现存土储的25%至30%低。

　　中银国际分析师文干森也表示，这是行业的共识，企业转投一线是为保证未来的基本盈利，因此尽管毛利会降低，但也必须出手。

　　另有分析则指出，因为华润置地在2010年和2011年间在二三线大举拿地，使得整体毛利从2011年的39.5%跌落至2013年的31.4%，所以一直想通过回归一线重新提升毛利率。

　　若新增土储项目毛利较现存土地还低，那么华润置地要想达成毛利率愿望存在难度。

　　据观点地产新媒体了解，华润置地今年以来新增土地分别位于济南、桂林、苏州、北京、上海、武汉、广州、福州等，一线城市拿地溢价率相对较高。

　　今年1月7日，华润置地联合首开、平安竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，土地面积15.57万平方米，建筑面积41.87万平方米，总价86.25亿元，溢价率21.99%，地块整体楼面价2.1万每平方米，纯商品房楼面价3.8万每平方米。

　　3月及6月，华润置地联合华发先后以近160亿的价格，获取上海闸北N070501单元10-03地块、09-03地块，楼面价分别为3.49万元每平方米、3.81万元每平方米。前者是地王，后者再度刷新前者保持的地王记录。

　　下半年，华润置地以47.2亿元揽下武汉076号长动地块，溢价率达47%，折合楼面价达8831元/平方米，超过稍早成交的075号长动地块8817元/平方米单价，刷新光谷地王纪录；还曾以10亿竞得福州马尾一宅地，折合楼面价6935.09元/平方米，溢价率91.84%。

　　土地与利润账本

　　虽然新增项目毛利未能与现有土储毛利平齐，但观点地产新媒体发现，华润置地通过一二线高毛利率项目平衡三四线城市利润的方法初见成效。

　　华润置地2015年中期数据显示，2015年上半年综合毛利润率为32.2%，比2015年同期的30.4%有所改善。于2015年中期业绩会上，华润置地管理层便表示，除一线城市结算的比例明显提升外，一线城市毛利率也比去年上半年结算的毛利率有大幅增加。

　　这一点最为明显的便是深圳，2015年上半年，华润置地累计实现合同销售金额约370亿元，同比增长44.76%，上半年签约金额前5名的是深圳、江苏、成都、沈阳和上海，签约面积的前5名是江苏、成都、沈阳、武汉和深圳。

　　签约面积排第五，但签约金额排第一，意味着深圳区域的销售均价最高，毛利也相对较高。由此也会拉高华润置地整体毛利。

　　对于深圳区域的高毛利，早前有分析也曾指出，华润置地获得母公司注资后，预期华润城、华润银湖蓝山、华润小径湾等项目将带来显着贡献，总可销售资源达到1300亿元，其中，2015-16财年有望贡献130亿-140亿元的合约销售金额。

　　其中，深圳华润城及华润济南中央公园将于2015财年开始交付，贡献14%营收，两项目的毛利率相对较高，可助集团2015-16财年的毛利率稳定于29%-30%的水平。

　　有分析还指出，华润置地或为更好的执行这一策略，不排除将深圳等高毛利率区域项目推盘时间后移的可能，以平衡未来因各种不确定性因素导致的毛利下滑。

　　需要指出的是，以华润置地已投资的三四线城市项目来看，在一二线毛利逐年降低背景下，未来一二线城市能否持续稳定且与三四线城市推盘进度相匹配，以平衡大量三四线项目的毛利仍有待观察。

　　华润置地2015年中期报告显示，截至2015年6月30日，最新的总土地储备量为4215万平方米，权益建筑面积3689万平方米。具体到区域，北京、深圳、上海区域土储总面积为1378万平方米，成都、沈阳、山东、江苏、武汉、福建区域总土储面积为2835万平方米。

　　具体到城市方面，截止到今年上半年，华润置地已进入53个城市。早前数据曾指出，于2012年时，华润置地在绵阳、常州、南通、徐州、鞍山、万宁、泰州、淄博、盐城、惠州、威海、秦皇岛、唐山、赣州和日照等十几个三四线城市，土地储备就达1000万平方米以上。

　　另外，对于一二线毛利能否平衡三四线毛利问题，有分析认为，即便华润置地战略已逐渐转向一二线城市，但是一个项目从拿地到实现营业结算，最少需要一年半的时间，在北京、上海这种一线城市，最少需要两年时间，未来如何做到开发进度一致也非常关键。