黄卫平：凡是靠房地产拉动经济的国家 没有不崩盘的

　　前车之鉴：房产泡沫不是骗人的！　　 

　　曾经自称为"日不落"的迪拜，也在海湾边黯然目送过楼市崩盘的噩梦；曾经中国海南房地产建设如火如荼，然而楼市泡沫破灭也只是一瞬间的事情，如今还有很多烂尾楼遗留在海南岛之上。最近，数据显示深圳的楼市也迎来了拐点，在房价达到顶峰之后，也扛不住泡沫破碎的现实。　　 

　　难道过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗？　　 

　　引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点：“在这个世界上，凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘；世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘；世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。在世界上，大概只有德国逃过这一劫。”　　 

　　总之，这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。"　　 

　　而历史上曾经出现过的多次房地产泡沫，正是这一观点最真实的写照。　　 

　　时间坐标：1926年／美国、2008年／美国　　 

　　上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。　　 

　　在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。　　 

　　但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。　 

　　随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100-110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的金融风暴之导火索之一。　　 

　　目前虽然经过了次贷危机，美国的住宅价值仍然占GDP的128%左右，超过102%的历史平均水平。这说明美国的整体住宅房价还要进一步下跌（见图一）。野村证券美国区首席经济学家David Resler表示，作为美国此次金融风暴起源之一的房地产市场的泡沫仍处于纠正过程之中。

　　时间坐标：1991年／日本　　 

　　20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。　　 

　　受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

　　1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也被称为"二战后日本的又一次战败"。　　 

　　曹建海在《向高房价宣战》一书中呼吁，应该在日本的房地产泡沫中看到教训，他认为，"中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙。"重创之后的日本经过漫长的20年，仍然处于停滞状态。谢国忠认为中国的企业部门正在重复日本20年前的老路，越来越像"影子银行系统"了。通过银行筹资、商业票据或公司债券市场等渠道融资进入土地市场，使土地价格上涨，在很短时间内就粉饰了企业盈利，抬高了其信用等级，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。　　 

　　时间坐标：1997年／东南亚、香港　　 

　　继日本之后，20世纪80年代中期，泰国政府陆续出台了一系列刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。

　　由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。　　 

　　此次东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。　　 

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年-2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万"富翁"一夜之间变成了百万"负翁"。　　 

　　综上，需要引起注意的一点是，在历史上多四次房地产泡沫中，住房总价值与一个国家的GDP的比例成为一个重要的衡量标准。去年10月份，一篇引起广泛关注的媒体报道称，国内住房总价值可能超过90万亿元，超出GDP近2倍。而做出这样估算的数据基础，还是在2009年的不完全统计数据。　　 

　　从以上房地产泡沫教训中，可以看出，中国房地产正处在一个敏感时期。如果房价持续上涨，重复美国式或日本式房地产泡沫的事实毋庸置疑，而其后果将不堪设想。　　 

　　一个人在同一个地方摔倒两次，也许并不稀奇，但全球需要在"房地产泡沫"这个坑里，摔跤几次后，才能学会如履平地的生存之道？

　　买房保值？只有极少数城市房价跑赢通胀　　 

　　昨晚（10月23日）的“双降”无疑是一针鸡血，被普遍解读为楼市的大利好，大家也在屁颠着计算房贷又能省多少。 

　　在中国，楼市房价高居不下的一个重要原因，是我们大都相信房子是最能保值的资产之一。然而下面一组数据大概要颠覆三观。　　 

　　残酷的真相是：据统计，过去5年，只有少数城市的房价能跑赢CPI。　　 

　　10月23日，国家统计局公布了70个重点城市9月份的房价变动情况。　　 

　　5年里新建商品房均价涨幅最大的10个城市的情况：

　　过去5年里新建商品房均价涨幅最小的10个城市（负数是跌幅）

　　知名财经人士刘晓博分析出了以下结论：　　 

　　第一，从“新建商品房均价”这个角度看，在过去5年里，70个城市中的绝大部分城市的房价，没有能跑赢CPI。2011年至今的CPI分别是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%，换算过来，物价在5年里上涨了15.3%。也就是说，只有9个城市（第一个表格的前9个城市）的新房均价跑赢了CPI，其他61个城市都输给了CPI。　　 

　　第二，CPI有明显的局限性，跟老百姓日常生活的感受差别较大，“广义货币M2增速”减去“GDP增速”或许更接近“真实通胀”。如果用这个数据来衡量，则过去5年来的通胀率分别为4.4%、6%、5.9%、7.3%和6.2%。也就是说，一个城市的房价在过去5年里上涨33.5%以上，才算跑赢了“真实通胀”。　　 

　　通过上述表格可以看出来，只有深圳一个城市的房价战胜了“真实通胀”，如果略微放宽标准，则北京、上海、广州和厦门也可以达标。这的确是个令人吃惊的事实！　　 

　　需要补充一句的是，在2010年之前的10年里，房价涨幅最大的城市是上海和北京，深圳略微落后。最近5年深圳成为冠军，其实主要是在最近一年内实现了大跨越，这明显带有补涨性质。　　 

　　另外，真正能战胜通胀的城市，都是人口增量比较显著的城市，或者说是城市级别较高，有更多发展机遇的城市，或者环境优美的城市。　　 

　　第三，过去5年房价表现最差的10个城市，其中4个在浙江、2个在海南。这6个城市，都是在2010年之前泡沫比较严重的城市，所以房价持续调整了将近5年，尤其是温州。唐山和蚌埠分别是重工业城市和资源输出型城市，这两类城市的房价表现都不会太好，因为他们的人口竞争力偏弱。　　 

　　最后解释一下，为什么没有用统计公报里的二手房数据，来做上述研究。这是因为官方房屋登记部门的二手房价格，往往是交易备案价，而买卖双方都倾向于掩盖真实成交价以避税。所以，来自统计局（他们的数据来自房屋登记部门）的二手房价，不如来自中介研究机构的真实。　　 

　　统计局的新房价格也存在缺陷，因为每年卖的新房，其实并不可比。一般来说，越卖越远离传统市中心。面积大的城市，其新房均价就更容易被拉低。