睿和管理张兆雷：现在做好写字楼首要考虑增值服务

　　（赢商网河北站报道）“传统做写字楼，考虑的是地段、价格、配置、形象、配套。现在做写字楼首要考虑的是增值服务等增值性空间，这是用户是否选择这一写字楼产品的重要方面。”10月29日，第22期《赢在河北》沙龙移师九易庄宸设计集团举办。针对“用户满意的写字楼究竟什么样”这一话题，北京睿和投资管理有限公司合伙人张兆雷这样说道。

　　北京睿和投资管理有限公司合伙人 张兆雷

　　张兆雷认为，石家庄写字楼的实际上使用者，行业跨度比较大，传统型的客户比较多，而且各区有各区的特点。比如说新华区写字楼里面外贸类的客户特别多,这是地缘因素决定的——最早的省外贸公司就在新华区。而且，写字楼客户还有一个特点，一旦注册地是在这个区，很难再去跨区购买写字楼。不同的区，企业选择写字楼产品的想法和思维模式差好几年。

　　一个企业的购买行为受很多方面影响，地域性是比较明显的特征。这是由企业本身的社会属性决定的。比如说他们通常会将办公地点选择离客户群比较近，包括政府管理层面，建立好渠道后，很难再随意更改。

　　在他看来，细节服务到位的写字楼，有一个共性就是开发商来持有然后对外出租。如果写字楼销售一空后，物业公司只收取物业管理费，而且物业未来是否增值跟物业公司没有利害关系，这导致了物业公司必然会斤斤计较成本，降低服务标准。

　　“自持有两个好处。第一，物业有一定的自持比例的话，对于销售也是一种促进，带给客户不一样的心理感觉。第二，租户选择面积可以很灵活。”张兆雷言道，部分的物业自持，能做好税务筹划。如果一个项目里面前期租金基本达到平衡时，有一些物业通过资产管理公司，把它作为一种变相自持，从长期来看税务上会省很大一笔钱，是非常划算的。

　　张兆雷说，自己曾专门研究写字楼产品有十多年，在项目的痛点方面，他建议已建成的项目，可以通过销售中的软性服务和配套做得更完善一些；未建的项目，提出一个概念是"超前半步"，引领市场前进，这样摸索着走会更稳健。

　　他分析认为，传统做写字楼的时候考虑的是地段、价格、配置、形象、配套，但是现在可能不太一样了。这时，首先考虑的是增值服务和增值性的配套，第二是平台和资源，第三是金融工具。当一个产品硬件部分已经做好时，就要从这三方面去着手。这些增值性空间将是用户是否选择写字楼产品的重要考虑因素。