土地霸权时代：大型房企“豪门游戏”背后的寡头风险

　　北京土地市场已经进入寡头时代，土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

　　“太疯狂了。”11月2日下午，在北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村组团B地块的拍卖现场，来自华侨城的一位人士说。最终，华侨城还是和华润、招商联合拿下这宗巨无霸地块，代价为85亿元，配建77000平方米公租房。

　　北京土地市场向来门槛高企，但如果央企都认为“疯狂”，那么地价着实已高到难以承受。

　　今年的北京土地交易中，联合拿地比例明显增大。业内人士指出，其中出于“风险共担”考虑是主要原因。

　　风险的累积进一步抬高了北京土地市场的门槛，并使之成为大型房企的“豪门游戏”。多名分析师不约而同将其称为“寡头时代”，认为在北京的新房市场，已出现明显的寡头垄断现象。

　　联合拿地渐成趋势

　　联合拿地已经成为近期北京土地市场的风潮。在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中，有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”，也有不足10亿元的小型地块。

　　根据中原地产统计，在今年以来北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗为企业独立拿地，15宗为联合拿地，联合拿地比重为46.9%。在2013年和2014年，上述比重分别为22.4%和30.8%。

　　过去多年来，联合拿地并不是北京土地市场的主流，除非出于扩大规模、借助资源等考虑。

　　南方某上市房企驻京负责人向21世纪经济报道记者表示，联合拿地通常会面临很多问题。“不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手。”

　　有分析认为，近期出现的碧桂园退地风波，就类似于这种情况。而在文首提到的土地交易中，又爆出华润和招商的退地风波，也是基于同样的逻辑。

　　该负责人还表示，联合体对项目的股权比例和收益分配等都有约定，但在实际开发和操盘中，往往会遇到意外情况，打乱原有的成本控制、开发进度、销售节奏等。因此，在联合拿地的案例中，“一定会出现‘一方占便宜，另一方吃亏’的现象。”

　　他表示，除非有很好的默契和严格的合同约定，否则企业更倾向于单独拿地，而非联合拿地。

　　对于近期的联合拿地风潮，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近年来北京土地价格不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企在拿地时的资金压力和市场风险加大，联合拿地渐成主流。　 

　　“国字号”崛起，寡头已现

　　联合拿地的兴起，凸显了当前北京市场门槛高企的现状。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，这也引发土地市场的另外两个特点：大企业垄断市场，国资房企借势崛起。

　　张大伟表示，北京土地市场已经进入寡头时代，土地交易变成“豪门的游戏”。不仅外地房企进京难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出北京市场。

　　任启鑫认为，在土地市场，高总价考验房企的资金实力，高单价考验房企的操盘能力。如今土地的总价和单价都在抬升，势必将实力不足的中小房企挡在门外。

　　张大伟还表示，随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。合作拿地多数是“国企+国企”和“国企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。

　　根据中原地产统计，2013年至今在北京独立拿地金额排名前十的房企中，有7家为国企性质，只有恒大、泰禾、富力三家属于民企；联合拿地金额排名前十的房企中，只有融创一家民企，排在第8位。其余9家均为国企，其中首开、华润、平安位居前三。期间，首开共联合获取14宗土地，规划建筑面积215.79万平方米，成为最受欢迎的合作者。

　　与土地市场的格局类似，多数受访者认为，新房市场的寡头时代也已出现。

　　根据新浪乐居发布的“2015年前三季度北京楼市成交排行榜”，今年前三季度北京市销售金额排名前十的企业中，有7家为“国字号”；销售面积排名前十的企业中，有8家为国企。

　　业内人士指出，未来在新房市场，大型房企将占据越来越多话语权，这往往意味着价格把控能力提高，由于大型房企往往资金充裕，加之成本渐高，可能会在一定程度上形成价格垄断。

　　好消息在于，由于北京楼市已形成二手房为主的市场格局，这种局面对于整体市场的影响相对有限。有统计显示，北京楼市中二手房占比已接近七成，预计未来该比例还会继续提高。

　　但伴随高价地而火爆的豪宅市场还将面临另一重风险。任启鑫认为，高价地频繁出现，一方面使房企面临巨大的资金成本压力，另一方面也在形成艰难的去化压力。其续称，北京豪宅项目在短期内暴增，但所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将出现严重供过于求的现象。

　　北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志也表示，日渐高企的房价正在与北京的购买力相背离，如果高价地继续产生，市场风险还将持续累积。