万科突变风格10月拿20块地 或掀起新一轮拿地潮

　　今年一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科风格突变,在过去不到30天的时间内狂扫20块土地,比以往一个季度拿的地还要多。

　　11月4日,万科公布的10月销售简报显示,万科10月新增加项目19宗商住用地以及1宗物流用地。这20宗土地的计容建筑面积315.9万平方米,万科拥有的权益建筑面积为265.6万平方米,权益地价134.9亿元。

　　这是一组创新高的数字。万科10月的销售额为236.5亿元,不难计算,10月万科的拿地金额与销售金额之比为57%,创下了2014年以来的单月新高。

　　不仅如此,万科在过去一个月的拿地金额还近乎于今年前三季度拿地金额的一半。三季报显示,万科在今年前三季度新增50个项目,权益建筑面积约788.2万平方米,新增项目的平均土地成本为3731元/平方米,权益地价金额约294亿元。

　　一系列数字背后反映的是万科拿地策略的变化:由谨慎转为积极。

　　事实上,在今年年初和年中,万科都一直在强调其谨慎的拿地策略。万科董秘谭华杰多次谈到,从去年下半年开始土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅,如果接下来房价不大涨,高价拿地的企业将可能亏损。而万科有着充足的土地储备,在地价水平过高的情况下不急于拿地。

　　对于为何10月突然大举拿地,谭华杰11月5日对《第一财经日报》记者表示:“我们拿地的策略并没有变化,依然是谨慎的。10月拿地较多主要是因为土地供应有所增加,主要城市的地价与房价的关系趋于合理,拿地时机相比于上半年要好。”

　　谭华杰进而解释,万科拿地是基于房价未来保持稳定的假设前提,如果地价合适,能保持一定利润率,万科就会相应拿地。

　　换句话说,万科基于房价稳定的预期,认为现在是拿地的好时机。

　　从中国指数研究院最新公布的数据来看,土地市场发生的变化确实如谭华杰所说,主要城市供地节奏继续加快。10月,主要城市供地总量同环比增加,仅二线城市不及上月;全国300个城市共推出土地2504宗,环比减少3%,同比增加7%;推出土地面积9653万平方米,环比增加2%,同比增加11%。

　　地价也出现了一定回调,尤其是二线城市。中国指数研究院的数据显示,10月二线城市土地成交楼面均价为1863元/平方米,环比下降3%;平均溢价率为18%,较9月下降6个百分点。

　　当然,一线城市依旧是各大房企争夺的焦点,地价还处于上升趋势。10月一线

　　城市楼面均价为9886元/平方米,环比上涨12%;平均溢价率为40%,较9月上升11个百分点。

　　从拿地的城市来看,万科10月份拿地主要集中在一线城市和重点二线城市,包括北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、南宁、大连、沈阳、唐山、济南、成都、郑州等。其中,杭州成为万科10月拿地的主战场,一口气拿下了6个地块,支付地价45.3亿元。

　　“万科10月在杭州拿的地块虽然较多,但每一块地的面积都不大,最高溢价率不到30%,其中还有3块是底价成交。”谭华杰说。

　　民生证券分析师温阳则表示,万科连续6个月销售金额保持在200亿元以上,是投资态度转向积极的主要原因。随着后续销售持续增长,预计万科拿地还将持续积极。

　　10月,万科实现销售面积187.4万平方米,同比下降1.68%,环比增长1.74%;销售金额236.5亿元,同比增长7.06%,环比下降3.15%,这是万科今年连续第6个月保持单月200亿元以上销售额。截至10月,万科已累计实现销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%,成为今年第一家销售额破2000亿元的房企。

　　谭华杰向《第一财经日报》记者表达他对市场的预判:“从成交批售比来看,二季度为1.19,也就是说卖出去的房子比新增供应还要多,市场快速回暖;三季度为1.02,这说明市场已经趋于稳定,这种稳定将持续到明年上半年。”

　　凭借着对市场的灵敏嗅觉,万科在拿地和定价上的一举一动都已成为市场风向标。万科此番10月“大跃进”,或将引发房企在一线城市及重点二线城市拿地的新一轮成交高潮。