“二胎”这个奢侈品来了 给商业地产带来了什么？

　　（赢商网浙江分站整理）中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议，于2015年10月26日至29日在北京举行。五中全会提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策（下文简称“二胎政策”）。

　　“二胎”政策的全面开放，必定给多个行业带来不少影响。那么它给商业地产带来了什么呢？

　　“二胎”给儿童产业带来巨大商机

　　庞大的儿童人口是儿童产业产生的基础，也是儿童产业发展的动力。有公开调查数据显示，目前，国内12岁以下儿童达2.9亿，18岁以下青少年已接近4亿，青少年消费支出已占整个家庭收入的25%，且以每年9%以上的速度递增。

　　目前我国已成为仅次于美国的母婴童产品消费大国，二胎政策出台之后，又将掀起新一波婴儿潮，新增人口在四五年间或将拉动近万亿元的市场消费，儿童消费比例将进一步提高，从而引起家庭消费结构的变化。

　　拿儿童业态做商场的客流发动机，一直是眼下爆发式增长的新型购物综合体最有效的招数之一。一个孩子，至少能带来两个成人消费，这笔账怎么算都觉得合算。全面“二孩”政策落实之后，这笔账可能会更合算。据统计，未来，随着二孩政策的全面实施，预计年出生人口峰值在2200万左右。这对儿童产业必然是一个巨大的商机。

　　亲子商业综合体受惠

　　“如果期望通过孩子带动整个家庭消费，比如购物、吃饭等，那么家里有一个孩子还是两个孩子，结果都一样。”某资深业内人士表示，“真正受惠于‘二孩’政策的，应该是儿童业态本身，或者单纯以儿童娱乐、教育及餐饮等组合而成的亲子商业综合体。”

　　目前，亲子商业综合体在杭州已有两家，分别是位于城北的太阳城和滨江的中南卡通城。尽管这两家目前的人气并不尽如人意，但也没能阻止后来者的脚步，至少还有4家亲子综合体在建或已在规划中。

　　2017年，杭州桥西板块运河畔将出现一个儿童主题大型综合体“新明·KID MALL”，涵盖儿童购物、娱乐、休闲、美食、教育、艺术、酒店等全亲子业态，占比近半。

　　选址城西城市芯宇和钱江新城的近江时代大厦的两家天阳亲子广场，都计划在今年底开业，这两个项目都是以儿童娱乐、教育、餐饮等体验业态为主，零售业态的占比削减至几乎为零。

　　此外，临平板块的华元欢乐城，计划打造成全情景式儿童体验MALL，命名为“芝麻街”，规划了等5大儿童主题游乐中心，集主题亲子酒店、儿童社会体验、儿童主题游乐、儿童零售、教育、医疗等元素。

　　母婴品牌受追捧

　　当日，中国全面放开二胎上了当日全球媒体头条。这则迟来的利好为深陷困境的乳制品生产商带来了一个好消息，令中国乳业圈振奋。

　　据了解，二胎全面放开至少会给奶粉行业带来20%的增长，就好比“天上掉下一个大馅饼”。在海外市场，受中国全面放开二孩政策影响，美赞臣、法国达能、雀巢、圣元国际几家在华销售婴儿奶粉的公司股价逆市上涨。 

　　二胎利好究竟几何？各方分析认为，以目前1600万个新生儿、近700亿元奶粉市场规模来算，考虑各种因素，全面放开二胎带来的市场增量至少140亿元。

　　专家称，短期内，二胎婴儿潮的到来将拉动相关食品、母婴医疗、儿童服饰等行业的发展。按照每个孩子每年带来3万元消费计算，每年新增消费达750亿元。

　　助力儿童品牌服装发展

　　儿童服装在二胎政策刺激下，可保持原有良好增长态势。随着二胎出生率增长，未来童装人均季节消费力会提高3倍左右，市场规模将超过成人服装。

　　随着二胎政策的逐步放开以及年轻父母的消费观念改变，婴童市场正在呈现出巨大的市场前景，越来越多的鞋服企业纷纷涉足婴童市场，进军童装、玩具领域，希望从年轻父母的口袋里掏出更多。

　　事实上不少服装品牌已经纷纷“杀入”童装领域了。目前，森马旗下童装产品线扩充到0-3岁的婴童市场，增加了0-3岁婴童服装的零售面积，并向儿童用品全产业链布局。此外，太平鸟2010年成立了童装品牌“MiniPEACE”，江南布衣也在2011年成立了童装副牌“jnbybyjnby”。美邦旗下的童装品牌moomomoo尽管在业务大盘子中占比不算大，但近年保持稳定增长，每年的订货量增长超过60%，门店零售持续30%的增长。

　　不只是传统品牌，近年从互联网渠道兴起的“淘品牌”也在积极布局，希望从童装领域中分一杯羹。韩都衣舍于2012年12月上线了童装品牌米妮哈鲁，据其后台数据显示，近年上半年销售额同比增长超过4倍。七格格在接受拉夏贝尔全资收购后再出手就是推出童装品牌“Thenext”，初语也推出童装品牌，而且开启了线上实体店双线作战模式。去年底，阿里旗下聚划算事业部甚至将童装作为第16个独立类目单独划分出来，此前童装一直作为母婴类目下的二级类目，但却贡献着50%甚至更出色的交易额。运动品牌也加入了进来，李宁以全新的管理团队和品牌标志进军童装市场，并发布了李宁童装未来5至10年的发展规划，安踏则积极扩充本品牌的儿童体育用品业务规模。

　　全面放开二胎政策对房地产的五大影响

　　1、全面放开二孩政策对房地产影响之一：四房才是刚需 

　　在现在的房产市场里。两房的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说，三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二胎。三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。 

　　2、全面放开二孩政策对房地产影响之二：五房成为改需四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说主要的，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。 

　　3、全面放开二孩政策对房地产影响之三：保姆房会列入开发范畴 

　　二孩家庭，只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。 

　　4、 全面放开二孩政策对房地产影响之四：三房的市场被大大挤压 

　　二孩政策普遍放开后，房产市场上三房的地位将非常尴尬。作为过渡性的首套房呢，三房总价比两房高，不划算。作为改需产品呢，三房可能以后不会满足家庭的居住计划。有条件的家庭都会购买四房、五房，一步到位。如此左右不逢源，三房会被市场淘汰吗？这也不会，毕竟市场需求千变万化，而且三房也可以往小四房发展。 

　　5、全面放开二孩政策对房地产影响之五：学区房地位更加不可动摇 

　　对二胎家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要各位家长未雨绸缪。