保利地产与太平人寿深度合作 掘金健康养老产业

　　市场广阔的中国养老产业，引来多家地产、保险、实业、医疗等巨头逐鹿，保利地产是其中发力较猛的一家。

　　11月5日，21世纪经济报道记者独家获悉，保利地产和太平人寿已达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作；保利与太平人寿近期拟共同成立一家股权投资基金。

　　据了解，双方的合作将是立体式全方位的，涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。

　　保利地产在2012年就提出，要以全产业链的形式进入养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式，而太平人寿是一家历史悠久的保险公司，其在2014年期末的有效保险金额超过1.62万亿元人民币。

　　一方是地产龙头，一方是险资大鳄，两者的强强联手，或为未来地产公司进军健康养老产业提供新的思路及模式。

　　地产+保险的跨界合作

　　保利地产此次携手太平人寿，是国内首例房企与保险公司在健康养老产业的深度跨界合作。

　　此前，业内不乏保险公司和房企联手开发养老项目，如生命人寿和佳兆业联手开发深圳大鹏度假养生项目，但并未有“总对总”的战略合作，也并没有涉及全产业链的规划。

　　保利地产与太平人寿的战略合作则显示，双方的合作方向包括以下几个方面：养老地产开发、养老服务平台运营以及养老产业研究等。

　　在养老地产开发上，保利地产将利用其在养老产业领域的开发经验、项目储备等专业优势；而太平人寿则将利用其保险资金、客户资源优势，共同发掘养老地产项目投资机会。具体项目上，将充分考虑双方的资金特性，设计适合的交易结构，合作方式包括但不限于直接开发建设、收购、改建等多种模式，打造专业化、标准化的中高端养老社区项目。

　　而在养老服务平台运营方面，双方将结合国情和地域文化，逐步建立提供基础服务、医疗卫生、文化休闲、增值服务等全方位、全功能、全覆盖的综合配套服务运营平台和体系。

　　今年以来，保利地产在成熟社区推出的“和熹健康生活馆”正式营业，与此前推出高端养老机构“和熹会”，一起共同实现了保利三位一体养老战略的落地。截至目前，和熹会已成功登陆北京和上海，和熹健康生活馆则计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉等6个区域进行试点。2015年保利地产计划筹建11个和熹健康生活馆，包括3个旗舰店，目前广州和上海已经试营业。

　　据保利地产发展研究院院长张亮介绍，“健康生活馆”将采用O2O模式运作。线下部分将以“大健康”为特色，为社区中老年人群（60岁以上）提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容。服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。

　　此外，保利地产已规划自己的互联网+养老服务模式。目前也在打造线上网络服务平台，对所有的客户资源进行大数据管理。保利地产董事长宋广菊指出，未来随着“健康生活馆”的服务逐步深入和被客户认可，与客户之间培养出较强的黏性后，将可以利用这些大数据资源，衍生相关增值服务，与保利旗下的养老机构甚至其他外部机构合作。

　　针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题，保利与太平人寿拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式，未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域。

　　张亮透露，该基金前期将以养老地产项目为主，核心目标是在全国范围内实现养老机构的网络式覆盖。后期将继续沿着养老产业链向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目。目前已遴选出几个养老地产种子项目。

　　谈及此次合作，保利地产董事长宋广菊表示，合作双方都是国有企业，投资养老产业既有战略意义，同时也践行了央企的社会责任。

　　张亮表示，资金一直是制约养老地产发展的关键，保利和太平人寿的合作，实现了强强联合。初期以私募基金投资孵化为主，待金融大环境成熟，将努力实现从私募基金向reits的过渡。争取在资本市场上寻求突破。

　　专业服务将成盈利来源

　　保利地产认为，未来五年，与保障和改善民生息息相关的养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜。养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年；据多位业内人士预计，养老产业的市场空间至少在千亿以上。

　　根据统计，75岁以上老人对于健康护理服务的需求是65~74岁老人的1.76倍。护理服务是一种刚性需求，其他如文化、养老、休闲、娱乐等需求更多是弹性需求。因此做好养老的关键是做好护理。

　　在宋广菊看来，包括护理在内的专业服务将是养老产业未来盈利的主要来源。基于这一点，保利计划在广州萝岗建立养老产业总部孵化基地，其中配备有专业的养老培训机构。此外，保利也会寻找一些收购、参股其他养老培训护理机构的机会，同时与政府合作，共同发起养老护理培训资格认证，共同完善护理人才、护理技能培训，以及护理等级、标准建设等。

　　2015年，保利地产还正式成立了自己的养老用品公司，加速向上游产业链布局。该公司定位为专业化程度较高的养老用品设计研发专业机构，产品线覆盖适老家具、康复护理、适老卫浴、智能设备、进口产品、文化娱乐等。

　　但从事养老产业面临很多问题，从投资来看，按单个养老床位20万的投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期的投资就要40亿元，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个企业很难实现规模化发展；并且，养老的核心在于服务，在开发建设养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，这无疑对开发商提出了更高的要求；同时，如何培育专业的养老运营和护理团队，也面临挑战。

　　从美国等发达国家的经验来看，美国在上世纪90年代中期突出了REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），融资渠道的打通极大推动了美国养老住宅的发展；同时，美国、英国、日本等国家，都有房屋逆按揭和各类养老介护保险安排，来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。

　　保利地产选择太平人寿合作便有金融创新的考虑。与其他合作伙伴相比，保险公司积累的大量长期资金赋予了其在养老产业独特的竞争优势，尤其是近几年寿险资金的快速积累无疑为保险资金进入养老产业提供了可能。据统计，2014年我国寿险保费收入达到13031亿元，在过去十年间复合增长率达到两位数。

　　保利和太平人寿的合作才刚开始，他们期待，国内可以在养老领域试点有别于其他行业的金融政策，鼓励REITs、私募基金等方面的创新。