地产巨头首发松动 万达、富力A股IPO共拟募470亿元

　　对富力地产、万达商业两家地产巨头而言，登陆A股市场是一个辗转了长达8年之久的梦想。

　　11月13日，证监会官网最新发布的预披露信息显示，富力地产、万达商业两家地产巨头均榜上有名，晒出了各自的招股说明书文件。

　　富力地产于2005年7月在港股上市，2007年曾高调宣布回归A股，但其间经历四次折戟，此番是公司五度努力。最近的一次失利是在2013年4月12日，富力地产宣布终止了IPO审核。

　　万达商业曾分别于2007年和2010年两次筹划A股IPO，但分别遇到了全球金融危机以及国家楼市调控。

　　“国内地产企业融资渠道的松紧向来是地产政策的风向标。此次两大地产巨头均宣告再次启动A股市场IPO进程，表明国内地产企业继再融资放开之后，首发也开始全面松动。”沪上一家大型会计师事务所合伙人对21世纪经济报道记者表示。

　　从募集资金金额规模来看，截至11月13日，当天共计有85家公司发布了预披露的招股说明书。其中，富力地产拟筹集350亿元，位居榜首；万达商业则拟募集120亿元。

　　政策松动重启A股路

　　针对富力地产坚持回归A股的原因，董事长李思廉在今年8月份业绩会上曾表示主要原因与政策相关：“今年年初，证监会才明确国内上市房企再融资不再需要国土部门事前审查，明确这一条，回归A股才有可行性，所以我们今年重新启动。”

　　今年6月份，富力地产再度宣布已重新启动于中国境内建议A股发行并已聘请相关中介机构开展相关工作。但随后因为证监会暂停IPO申请而被迫延期。

　　不过，富力地产当天预披露的招股说明书并没有明确最终上市地是在上交所还是深交所。

　　此前，富力地产在其半年报中指出，随着近期内地股市和中国宏观经济环境的波动，公司已决定将2015年合约销售目标略作调整，由600亿稍降至约550亿元，或与2014年持平。

　　近几年富力加大了银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券融资，使得公司负债规模有所上升。截至2015年6月30日，公司合并资产负债率为73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。

　　同期，公司长期借款余额为371.32亿元，一年内到期的非流动负债235.80亿元，应付债券96.61亿元，短期借款43.58亿元。

　　对此，中银国际研究员田世欣认为，如果富力地产首发成功发行的话，公司的净负债率将由2014 年底的174%改善至80%左右。

　　万达商业上会前股东洗牌

　　而万达商业回归A股最引人注目的是其上会前的股东大洗牌，公司首度披露了公司股东层面的最新股权变化，一些股东已经清退了所持公司股份。不过，公司并没有详细披露相关股权转让的交易对价。

　　资料表明，万达商业最初在改制时，其发起人包括万达集团、建银国际、大中太平、泛海投资、华控基金、巨人投资、北京五谷丰及秦川大地8 家法人和42 名自然人。

　　早在2008年12月，万达集团分别与黄于、李涿生、建银国际签订《股权转让协议》，向后者转让部分股权。其中，李涿生被指为电影明星章子怡母亲。截至6月30日，李涿生的股份占比为0.398%，如果按照11月16日万达商业H股股价计算，这部分股份市值约为8.79亿港元，折合人民币约7.2亿元。

　　2009 年7 月，万达集团又分别与巨人投资、泛海投资、秦川大地签订《股权转让协议》，向后者转让部分股权。

　　目前，除了李涿生仍持有万达商业股份以外，包括卢志强、史玉柱、秦川大地、北京五谷丰、自然人金怡等股东均已悉数转让了其所持全部股权。

　　2014 年5 月，卢志强旗下泛海投资、史玉柱旗下巨人投资与张大中签署《股权转让协议书》，均将股份转让给张大中。

　　此外，秦川大地和北京五谷丰也分别于2014年12月将所持万达商业股份转让，目前均不再是公司股东。

　　而万达商业掌门人王健林不久前在美国哈佛大学一次演讲中还举例提到了秦川大地，并称该公司伴随万达2009年委托金融机构进行的私募融资而进入万达股东层，但在上市前夕已经将股权转让。该公司“是牺牲了巨大利益的，投资熬了6年，眼看可以赚大钱而不赚”。