产业地产开发进入“产城时代” 案例分析如何玩转？

　　创业大道、智慧社区、产权换股权、事业合伙人产业综合体开发，每一个都不一样。

　　从上世纪八九十年代最早的第一代工业园厂房，到1995年前后加入了贸易元素的第二代工贸园，再到第三代的科技园，乃至喷薄而出的多个产业综合体项目，产业地产的开发进入了新的“产城时代”。

　　从最初政府开发运营招商引资，到村委自建厂房，再到土地出让、企业自建、政府提供配套模式，直至现在的完全企业市场化运作，产业升级的内在需求迫使政府、开发商、企业三方在产业地产的开发、运营、服务上作出更大的创新。

　　新一代的产业综合体，不仅仅是一个封闭的生产、研发场所，它更多地还蕴含了圈层社交、金融创新、产业孵化的能量。简而言之，一个开放的产业综合体，所提供的配套服务，将不仅仅为园区服务，更为周边的普通市民所共享，成为城市的有机组成部分。

　　日本M.A .O .一级建筑士事务所总经理毛厚德表示，新型产业园的标志性变化是“从企业的聚集到人才聚集”，核心是建立一个圈子，通过关键企业带来人气和焦点，演化成人才团队，形成真正的人才平台，由这个平台产生圈子A、B、C，由这些圈子的人产生下一个苹果、华为、微信。

　　因此，它也要求，产业地产的开发运营者，需要从一个普通房地产商的思维向城市运营商角色转变。产业综合体的开发，实质上，是集地产开发、平台建设、金融服务、社区管理于一体的模式。地产开发只是载体，是园区运营的起步，后续的平台建设、运营服务反而更考验开发商功力。

　　比如，天安数码城引进的“硅谷直通车”、黑马学院、3W coffee，天安云谷尝试的“成为企业非核心业务的外包服务商”，星河world首创的“产权换股权”，以及万科云城计划实行却尚未落地明确的产业地产1.0版本。我们很惊讶地发现，在刚刚兴起的产业综合体开发潮，每一个运营模式都不一样。这背后原因，可能有拿地原因不同、区位优势不同、企业市场判断不同，抑或与房企手中掌握的资源不同也有关系。但与此同时，还需要未雨绸缪的一个事实是，类似于商业综合体，产业综合体同样可能面临投资过热问题。随着大体量城市更新项目推进，在2016-2017年间，将有大批量的产业园物业集中放量入市，对市场造成的压力或令空置率上升。　　 

　　产业样本

　　天安数码城：构建创新生态圈，推动物业增值

　　天安数码城模式的核心是，构建产业聚集平台，以地产开发为载体，为成长型中小企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围。通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，促进产业升级和片区价值提升，从而实现产业价值和土地价值最大化。

　　其中，为中小企业进行国际化对接的“硅谷直通车”除了能够与美国硅谷资本、人才、信息、技术和教育资源实时互通，还带有硅谷孵化基金。

　　引进黑马学院在创新生态圈中作为园区内一个创新创业的综合服务集团的角色，能为创业者制定M IT战略，提供媒体和融资的平台和创新培训社区，融资平台当中还设有黑马大赛和全球路演中心。

　　而引进的3Wcoffee则是创新生态圈内的互联网孵化器，其服务对象也是创业公司，除了以咖啡馆的角色在互联网行业内举办活动，分享业界经验外，3W咖啡还为创新创业企业做孵化器、做宣传工作和负责招聘。

　　星河WORLD：尝试“产权换股权”，若成功将异地复制

　　该项目独创的“产权换股权”模式，也是星河集团在尝试开发、运营产业综合体过程中，结合地产开发和金融投资形成的模式创新。实质上，这也是对星河现有“房地产综合开发+商业地产经营+金融投资”三驾马车产业格局的整合。

　　而在具体操作层面，星河置业写字楼租赁部经理毛莉敏介绍，星河WO R LD对入驻的企业不会使用统一的价值评估体系，“每个企业的需求不一样，涉及的层面比较多，可能会采用定制式的合作方法，根据企业的具体情况来评估，每个企业个案可能都会延伸出新的想法”。

　　戴德梁行产业地产经理万祺认为，产业综合体刚刚兴起，对其运营模式的探索也更多元化，“入驻的成长型中小企业需要资金服务，星河直接以‘产权换股权’的方式，既满足中小企业需求，也符合企业投资策略，只要这个企业成功，利润就会相当可观，获得的收益远超传统租赁、出售模式”。

　　天安云谷：锁定“云”产业，打造智慧社区

　　天安云谷最大的特色是位于华为科技城片区内，是华为科技城片区城市更新的示范项目，因此，项目“智慧社区”的整体定位和聚焦“云、互联网、物联网”的目标产业设计也都意在围绕华为，打造一个科技枢纽。

　　作为一个289万平方米的产业综合体，在规划设计上，天安云谷不仅会成为一个产业研发中心，还将配套有住宅小区、公园和慢行系统，以及国际学校，甚至还有文化馆、主题博物馆、宗教场所，成为企业家的交流平台。

　　天安云谷一直不称自己为“产业地产的开发商”，而是“提供企业服务，成为企业非核心业务的外包服务商”，这也是其最清晰的自我定位。

　　蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长王富海认为，现代产业分工越来越细，企业模式已经从大而全转变为更多专注做精主业，其它服务由更多合作企业来提供的模式，越专业，聚集效应就越高，这也为产业地产运营商提供方向。

　　万科云城：万科涉水产业地产的1.0版本

　　通过这种新型的产业集聚方式，开发商万科与入驻企业不再是简单的开发、运营、承租分割的关系。“我们所有的合作者，不是租户，而是合作者，共同构建办公社区。这一项目的运营将打破原有界限，将一切抹平回归原点，如互联网般与入驻企业共同筹建一个动态的产业生态圈。