雅居乐悲喜录：“常夏无冬”的西双版纳能否成福地？

　　从“国境之南”到“彩云之南”，继海南清水湾和腾冲原乡后，雅居乐再次在西双版纳展开了万亩旅游大盘的步调。

　　11月7日，位于云南西双版纳景洪市的雅居乐·西双林语正式开盘。在雅居乐的规划中，西双林语将与海南清水湾、云南原乡并列为其旅游地产布局的核心项目。

　　被寄予厚望的西双林语，同样带着雅居乐式旅游地产的共同特征——超万亩庞大体量与低价土地成本。这个总控规高达2.7万亩的超级大盘，首次开盘便推出了占地800亩的一期。

　　以海南清水湾为起点，从腾冲原乡到版纳西双林语，雅居乐的旅游地产模式仍在继续延伸。而“常夏无冬”的西双版纳，能否成为雅居乐的销售福地，现在似乎还是个未知数。

　　版纳混战

　　雅居乐·西双林语位于西双版纳景洪市西南部嘎洒镇，背靠大黑山热带雨林公园，总规划控制面积约2.7万亩，其中建设用地约1万亩。

　　据观点地产新媒体了解，该项目拥有大黑山麓的原生热带雨林景观资源和环境，将建设包括超五星级酒店、风情商业街及会所等配套在内的旅游度假生活体系，项目计划投资200亿元。

　　11月7日，雅居乐·西双林语正式开盘。据销售人员介绍，项目一期约800亩，首推产品为69-140平方米的洋房及90-245平方米的别墅。

　　据雅居乐披露，开盘首日西双林语获得超过200套的销售成绩。销售人员表示，西双林语精装洋房售价约为3900元/平方米，而别墅产品售价则在13000-15000元/平方米。

　　对比同处一隅的万达西双版纳国际度假区约5500元/平方米的公寓价格，“总价仅28万起”的雅居乐·西双林语似乎在入市之初就打出了高性价比的价格策略。

　　资深旅游地产分析师胡晓莺对观点地产新媒体表示，雅居乐在西双版纳的定价并没有脱离市场水平，在超两万亩的体量之下，走量应是该盘在长去化周期中考虑的重要问题。

　　抛开价格定位，前几年在西双版纳掀起的旅游地产投资热正在预示着同质化竞争的难题。

　　在西双版纳这片平均气温21°的“热土”上，雅居乐·西双林语并非旅游地产先行者。

　　与其相邻的，是平安不动产2万亩的悦景庄·西双版纳，而同处于版纳的万达西双版纳国际度假区，则是占地超5平方公里的大型文旅项目。此外，包括中弘股份、华侨城等企业同样欲在西双版纳掘金旅游地产。

　　而在竞争的背后，更不容回避的是旅游地产投资热的退潮趋势。

　　胡晓莺表示，在线旅游应用和客栈民宿的快速发展中，依靠购买旅游地产产品解决度假住宿的需求已经大幅减弱，“最为关键的是市场对旅游地产投资回报难的认知已经越来越清醒”。

　　“西双版纳拥有中国代表性的热带雨林景观和资源，同时有边境旅游，是旅游资源比较丰富的地方，但是旅游热度高并不代表旅游地产销售一定向好，在整体旅游地产投资热退潮时，其实今年版纳的去化量也不能算突出。”

　　对于超大体量的旅游地产项目而言，如何发掘带动产品销售的引擎将成为关键。胡晓莺认为，相较于万达文旅业的综合定位和平安不动产在金融端的协同效应，雅居乐·西双林语仅依托传统手法或可能将难以打开市场。

　　对于雅居乐而言，同样的问题或许并不仅仅存在于西双版纳，在近千里外的腾冲，原乡项目似乎也未给雅居乐创造惊喜。

　　云南投资路

　　在雅居乐的区域划分中，云南是与海南并列的旅游项目大区。清水湾的成功之后，将旅游地产战略提升至空前高度的雅居乐把目光瞄准了腾冲和西双版纳。

　　2011年4月，主席陈卓林带队的雅居乐一众高管出席西双版纳州边境贸易旅游交易会，正式签约西双版纳项目。

　　仅一周之后，雅居乐又与云南瑞丽市签订了瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议，协议所涉及的两幅地块总占地面积约7千亩。

　　紧随其后，雅居乐在2011年5月与腾冲县签署了一个总额高达200亿的投资协议，将在腾冲县曲石乡3万亩土地的范围内兴建旅游小镇。

　　至此，雅居乐在云南布下腾冲、瑞丽、西双版纳三个项目。带着动辄万亩的体量和低地价成本，雅居乐云南项目或多或少都带着海南清水湾的模式烙印。

　　截至目前，雅居乐在腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为321.6万平方米，平均楼面地价仅为196元/平方米。

　　低成本地价无疑是项目优势，但云南市场与海南市场的差异或许比雅居乐预想的更大。

　　相较于历尽近20年旅游地产开发的海南市场，云南腾冲及版纳等地还未具有成熟的交通条件与旅游配套设施，其自然景观优势在海南四季如春的吸引力和度假生活方式面前恐怕仍然逊色。

　　据雅居乐披露，截至2015年上半年，海南清水湾销售已近50亿元。而已经入市两年的腾冲项目似乎仍掩盖在清水湾的光环之下。

　　并未通过销售业绩成为业内焦点的腾冲原乡项目，反而由于土地和人事的一则“麻烦”被推向聚光灯下。2014年10月，市传雅居乐主席陈卓林被监视居住变故，即与腾冲项目相关。

　　彼时，承压中的雅居乐亦曾公布了云南概况，其云南投资已超过30亿元，而腾冲项目及瑞丽项目开售后录得预售额约10亿元。

　　在今年3月，回归后的陈卓林表示，云南项目将按计划推进，公司依然有信心继续发展，而西双版纳项目被称为其在云南投资中“最好的项目”。

　　如今，被称为与“清水湾一脉相承的匠心产品”雅居乐·西双林语业已开售，“常夏无冬，一雨成秋”的西双版纳能否成为下一个陵水，答案似乎还没有那么快出现。