程钦资本总裁孙雷波:商业地产与金融是命运共同体

　　近几年商业地产发展较快，一方面受到了楼市调控的影响，促使房企转型加大了商业地产开发比重；另一方面随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产领域。商业地产项目遍地开花，不少一二线城市的人均商业面积已面临饱和的状态，一些二、三线城市购物中心的空置率远超20%。除此之外，同质化严重的现象同样引发关注。

　　新的战场考验着开发商更多的能力，如何玩转商业地产，如何取得收益平衡更需要比拼各自的“内功”。商业地产运营也从追求短期市场化目标，转向了商业运营价值的长期金融化。有业内人士表示，未来商业地产发展有两大方向：第一，业态功能的体验化；第二，运营机制的金融化。而在近日举办的“中国东北商业地产趋势发展论坛暨汇雄时代、汇雄生活汇全球招商启动仪式”活动上。据悉，程钦资本总裁孙雷波分享了对于金融以及商业地产的经验与看法。

程钦资本总裁孙雷波

　　做项目需要情怀，给建筑以生命

　　一个项目能兴旺多久，跟时代或者时光并无关联，有情怀的作品始终有空间。程钦资本总裁孙雷波认为做项目需要有情怀，用情怀赋予建筑生命，而非给予生命以建筑。

　　他表示：“从刘慈欣的作品《三体》看到了作者对于创造伟大作品的情怀。从经济学的角度来看，情怀是为了梦想不计成本的投入，是非理性的傻子式行为，应该要向这样的傻子致敬，如果没有傻子，世界上也就没有奇迹“。而汇雄集团，正正让他看到了“把每一个项目都打造成精品”的情怀。

　　据了解，汇雄集团打造的汇雄时代项目总投资超过30亿元，是哈尔滨唯一一座TOD交通枢纽商业，由汇雄时代广场、上号金街、GOGO城三大主题板块交汇而成，集购物中心、情景商街、酒店式公寓、高尚住宅、餐饮、娱乐、休闲、主题广场的大型商业综合体，占据着安埠商圈的正核心地位，与城市脉络完美融合。

　　而耗资36亿元的汇雄·生活汇，是由生活汇AB座、财满街以及阳光购物中心四大板块组成，集生活秀场、左邻右里精彩生活商业街区、童趣天堂欢乐海洋、创意集市生活公园、绿色食材集市购物公园等多种业态组成的项目。

　　孙雷波介绍，《三体》已经成功把理论物理的维度概念科普化，“降维打击”的提法已然风靡全球。维度在物理的世界里，包括空间维度与时间维度，高维度相对低维度就是神。比如二维的蚂蚁，它的世界里只有长与宽，没有高度这个维度。如果用樟脑球画一个圈，圈住蚂蚁，它是出不来的，也离不开二维平面。而对三维的人来说，则可以轻而易举的跨出去。比如电影《星际穿越》中主人公通过书架给女儿做提醒以及太阳系附近忽然出现虫洞的这两个事例向现场观众阐述：只要站在更高的维度上，是可以选择不同的时间线，从而改变历史的进程。

　　地产升维：开发商要站在更高的维度上

　　对于目前关于“商业地产已经饱和”的观点，孙雷波并不太认同。他表示：这种“饱和”只是同质化、重量轻质的结果；但是从不同的维度看，饱和只是相对的。战国时代有个逻辑问题“白马非马”，同样商业地产开发商不是地产开发商，它应该是地产开发企业与商业管理企业的“结合体”，而不是盖完商场就完事。

　　据了解国内大多数商业地产开发商并没有配备商业地产管理方面的专业人才，也不准备介入商业运营管理中，仅仅将自己定位为场馆的提供者。他认为，开发商的这种认知需要改变。随电商行业的冲击，商业地产开发商应该站到更高的维度上，去弥补政府在城市规划管理中的某些不足，用商业为消费者创造诗意的生活，为消费者提供更全面的“体验商业式”的生活。加上目前已经进入了基础商业时代，大数据、物联网、O2O，所有这些都在推动革新，也让传统商业有了声誉，也让二维的这只蚂蚁有可能飞起来，摆脱时间、空间和资金成本的一些引力，到更高的维度上，不要看原来的场景，要去看到更新的景象。

　　据其介绍，国内的商业地产经营从卖商铺的现金流高周转模式向自持经营模式过渡，没有自持能力的企业会在这过程里被淘汰。这当中产权的统一管理最为重要，产权管理是商业地产有序规划、管理的物质基础。产权卖出去就无法有效统一的管理。而未来的房地产不再是短期生意，而是以开发为起点的全生命周期的事业。商业地产从开发时代进入经营时代，要从看重开发销售的重资产模式转向“卖模式”、“卖手册”的轻资产模式。轻资产模式的扩张更多的依靠技术、品牌与管理经验，而非资金的投入。

　　在这一点上，台湾市场的诚信环境优于内地，是受益于其产权制度，百年的诚信老店至少需要有百年的产权。

　　二胎政策放开 新的消费时代来临

　　对于最近开放的二胎政策，孙雷波说：”政策的放开，将优化、稳定人口结构，积极拉动社会消费，形成新一轮人口红利，带来第二个地产黄金期，这对东北地区的商业地产而言意义尤为突出。“

　　首先，二胎对商业地产比对住宅的影响更直接、更迅猛。给孩子买房子可以有几年或几十年的准备时间，当下的吃喝拉撒却迫在眉睫。孩子可以说是商场客流的发动机。

　　其次，养育孩子已经奢侈品化。二胎家庭多数经济实力、时间比较宽裕，消费能力强，对服务品质的要求也更高，这是商业地产的新挑战与新机遇。

　　最后是一线城市生存压力过大，生育意愿普遍不如生活安逸的二三四线城市。纵观世界各国，越发达的地区，鼓励生育政策越难奏效。二三四线城市，尤其东北地区，会使一线城市的托儿所，相应的会带来更多的商业消费机会。

　　除此以外，孙雷波还表示新的“消费时代”即将来临。未来的中国将是老年人的天下，不再是少年中国。二三四线城市同样也要承担起养老院的责任，商业地产与健康养老产业的结合同样是巨大的市场机会。

　　老人与儿童所带来的抚养压力，都将极大的降低社会储蓄率，拉动社会消费。消费一直是拉动GDP三驾马车中最弱最被忽视的一驾，起点低增速也快。与投资、进出口的放缓相比，消费的加速是此消彼长的结果，尽管这对于总体GDP来说未必是好事。

　　金融降维：商业地产与金融是命运共同体

　　对于“金融与商业地产之间的关系“的问题，孙雷波表示，商业地产投资大、周期长、回报慢，没有金融是万万不行的。甚至可以说，商业地产与金融是命运共同体。

　　据他分析，金融对地产的支持分为三个阶段：第一阶段主要依靠银行信贷。第二阶段依靠信托资金、私募基金。第三阶段是资产证券化。

　　第一阶段的银行信贷，属于间接融资，主要服务于增量市场。这也符合野蛮生长期的高增长、高周转特性。

　　间接融资中，资金需求方不能直接接触到资金提供方，必须通过银行这个媒介。中国一直存在较严重的金融抑制，储蓄资金难以通过银行以外的合规渠道流入实体经济。这种模式里，银行在高维度上俯瞰地产。“这就像养鸡场，鸡群只能吃主人喂的玉米，不允许自己跑到玉米地里吃自助。但这种喂食方式对鸡群来说很被动，某天主人心情不好收紧银根，或者季度考核暂停喂食，相信很多企业有过这方面的困扰“孙雷波表示。

　　而第二阶段，则是私募开始，地产商开始从融资思维转向金融思维。在融资思维中，双方的合作主要聚焦在前端。金融思维则将合作延伸到中端的资产管理、后端的金融市场退出。地产商要放弃全产业链式的单打独斗，通过金融的方式组合最强个体，达到最优效果。意味着有的鸡跳出鸡圈，开始自己找食，开始升维掌握命运的主动权了。

　　从黄金时代到白银时代，中国迎来“新常态”，从债权转向股权，把储蓄资金导向证券市场，向“大证券、小银行”的成熟金融格局发展。“就相当于把玉米从主人手里解放出来，我们如果还等着喂食就太落伍了。“孙雷波向现场观众说到。

　　第三个阶段的资产证券化，最典型的模式就是房地产信托投资基金（REITs），这属于直接融资，服务于存量市场。房地产已经进入存量时代，大量的房地资产价值需要交给金融市场重新发掘和梳理。REITs这样的直接融资方式也让房地产成为全民投资的产业，实现商业价值的长期金融化。

　　直接融资就是鸡群绕过主人，跑进玉米地里自助用餐，这是商业地产更需要的方式，而不是赏赐式的间接融资。”融脱媒是大势所趋，毕竟鸡和玉米都是需要解放的。金融机构也需要把风险从银行体系分散到金融市场中的众多投资者。”孙雷波解释道。

　　最后，对于这三个阶段，孙雷波表示玉米代表的资金在不断降维当中。地产如果要升维，则要放大格局，提高层次，放弃低端竞争。金融要降维，则要高冷，放低身段，全面无痕接入地产。